住宅ローンを借りると、実際に返済するのは借入額に利息を加えた額だ。住宅ローンの返済は最長35年など長期間にわたるので、支払う利息の額も大きくなる。下図の例では総返済額のうち3分の1は利息として払っている計算だ。ただし頭金を増やすことで借入額が減り、その分利息も減らせる。また利息はローンの組み方や金利の選び方によって大きく変えられる部分でもあるのだ。

※借入額3000万円、固定金利2.5%、35年返済の場合

月々支払う利息は、毎月のローン残高に金利(年利÷12カ月)をかけて計算する。そのため、ローン残高の多いはじめのうちは、利息の額も大きくなる。住宅ローンは「利息から返す」のが原則だ。下図のように、月々の返済額が均等な「元利均等返済」の場合、当初は返済額に占める利息の割合が大きく、元金はなかなか減らない。返済が進むにつれて利息の割合は減り、元金が早く減るようになる。

※借入額3000万円、固定金利2.5%（年利）、35年返済の場合

利息を減らす方法1　返済期間を短く組めば、利息を大幅カット！

期間を5年短縮すると約237万円利息を削減！

利息を減らす第1の方法は、返済期間を短くすることだ。例えば下図の設定だと、返済期間を1年短くすれば約48万円、5年短くすれば約237万円も利息をカットできる。住宅ローンは最長の35年返済で組む人が多いが、返済期間を短く借りることを検討してもいいだろう。ただし短縮した分、毎月返済額はアップするので、月々無理なく返済できることが前提になる。

※借入額3000万円、固定金利2.5%（年利）、35年返済の場合

※借入額3000万円、固定金利2.5%（年利）、30年返済の場合

利息を減らす方法2　低金利のローンを選び、利息も毎月返済額も減らす！

金利が0.5%低いと約330万円利息をカット!

利息の軽減効果が最も大きいのは、金利そのものが低いローンを選ぶことだ。低金利の住宅ローンなら、利息はもちろん毎月返済額も抑えることができる。下図の例では、金利が0.5％低いローンを利用することで、利息を約330万円カットできている。住宅ローンの金利は、金融機関や金利タイプによって異なるので、なるべく金利が低く、有利なローンを選ぼう

※借入額3000万円、固定金利2.5%、
35年返済の場合

※借入額3000万円、金利2.0%、35年返済の場合

※35年間、金利が変わらないと仮定して試算

低金利時代が長く続いているが将来上がる可能性も!?

右のグラフは住宅ローン金利のうち変動型の推移だが、もう十数年も２％台が続いていることが分かる。ローン金利は景気動向などに左右され、ここ十数年はデフレ経済で低金利が長引いているためだ。この先、金利が大きく下がる余地はほとんどないが、上昇する可能性はあるということも念頭においておこう。

※変動金利の推移、都市銀行の例 （オイコス調べ）