(株)長谷工リアルエステート梅田店の売却Q&A

　ご売却をされた際に、収支がプラスになるとき、マイナスになるときでそれぞれ優遇制度がございます。ご事情により、制度が使える場合と使えない場合がありますから、使いたい制度があるときには、担当者にお伝えいただきますよう、お願いいたします。（ご自宅（居住用財産）を売った場合の所得税の控除や、売却損が出た場合所得から控除できることがあります。）

　一例をあげると、残債が残った際に新しく買う物件に残債分のローンを上乗せするローンがあります。ご売却とご購入のタイミングを合わせるなど、難しいこともありますが、当社では売却物件を直接買い取らせていただく制度もありますので、お力になれると思います。　そのほか、弊社が買取保証を付けることで、一定期間２重ローンがご用意いただける場合もあります。いずれも金融機関の審査を経た上での実行となりますので、担当者へご相談ください。

壁クロスの貼替がされているお部屋は明るく清潔に見えますのでお客様にも好印象です。クロスの貼替は1居室からでも可能です。トイレ、洗面室、キッチンの床（クッションフロアの場合）も替えた方が良い場合もあります。一方で、室内のコンディションにより現状のままでも充分印象が良い場合もあります。リフォームに費用をかけた分、高く売れるとも限りません。担当者とご相談していただき決定していただくのが良いかと思います。

広告活動を行わない場合、弊社に登録いただいている不動産購入検討顧客へのご紹介による方法があります。広告活動を行わずに売却を成立させるにはお時間をいただくことになると思います。売却活動の進め方については担当者にご相談ください。また、マンションであれば弊社にて【直接買取】を行っております。仲介手数料も不要で、室内状況は問いません。近所にも知られずに売却を完了させることが可能なので、ぜひ、ご検討ください。（地域や物件によってはご利用になれない場合がございます。詳しくは担当者へお問い合わせください。）

売却価格の変更については担当者にご相談いただき、ご案内の状況、市況の動向等現状についての説明を担当者よりさせていただきます。価格変更については売買契約成立につながるよう、下げる場合が多いと思われます。販売の状況によって早期売却が成立するよう担当者より価格変更をご提案させていただく場合もあります。特別の事情のない限り価格を上げることは稀です。価格の変更については売却のタイミングをとらえることが大事だと思います。

「査定価格」は対象不動産を中心とした取引事例等を参考に、担当者によって付けられた価格です。その時の社会情勢、そのエリアの開発状況等の事情により、査定価格より高く売れる可能性はあると思います。あくまで、市況との兼ね合いになりますし、売却方法についての工夫もなく高く売れる可能性は低いと思います。販売担当者と綿密な打ち合わせも必要ですので、時間的な余裕をもってご相談ください。

過去の、周辺や同じマンションの取引事例から成約価格を推定していくのが【机上査定】になります。実際にお部屋を拝見して上で、コンディションや陽あたり等を加味して査定するのが【訪問査定】になります。新築間もないコンディションであれば、机上査定で良いかと思いますが、ある程度の年数が経過した物件や特殊なお部屋（ルーフバルコニーやお庭のあるプラン）、戸建て（メーカーや地形により評価が変わります）、近く売り出す予定のある時は訪問査定をおすすめします。

査定価格は、対象物件、周辺類似物件の成約事例、販売事例、路線価、公示価格、そのエリア特有の不動産流通事情等を勘案してご提案させていただきます。

弊社担当者が対象不動産、周辺不動産の取引動向を調査し、お部屋のコンディション・陽あたり等加味して査定価格を提案させていただきます。売却価格は査定価格を参考にしていただき、売主様の希望価格、売却に要する期間等勘案し、担当者とお話合いの上、売主様に決定していただきます。

不動産取引を何度か経験しており慣れている方、売主・買主とも顔見知りで信頼関係がある場合は可能であると思います。しかし、取引物件に何かしらの不備が発生した場合、内容によっては双方の信頼関係や人間関係が崩れ、裁判・訴訟になる場合も考えられます。仲介会社が入ることで、取引に関し明確かつ公平なルールを定め、取引内容について書面を残し、売主・買主双方にとって最後まで安心で納得のいくお取引が可能になります。個人間の直接取引を行う場合は、くれぐれも慎重にご検討下さい。

お客様のご希望を何でもお気軽にお申し付けください。お客様のご要望を真摯に受け止め、実現できるよう尽力させていただきます。お客様と弊社で十分に話合い、ご理解いただき、より良い条件で不動産売買を行って頂けるようお手伝いさせていただきます。

相談する不動産会社や担当者の相性・信頼関係は大切です。不動産は高額なお買い物の為、信用に足る会社・人間かどうかが一番大切であると思っています。物件のメリットだけでなくデメリットもしっかりと伝えてくれる担当者。住宅ローンやリフォーム、契約後のフォロー体制などお客様のご要望に沿い最後までしっかりとお手伝いする担当者。そういう信頼の出来る担当者が納得のいく不動産売却には必要だと思います。

専任媒介契約とは、不動産売却について特定の1社に一任し、内覧・購入希望者等の取りまとめをおこなってもらいます。基本的には専任媒介契約を締結した不動産会社を通し売買契約を締結する必要があります。また、「専属専任媒介契約」はほぼ専任媒介契約と同一ですが、自己発見取引の制限があり必ず契約をした不動産会社を通して売買契約を行う必要があります。「一般媒介契約」は数社に売却の依頼を行う契約形態です。不動産取引に慣れている売主様向けの契約だと思います。売主様が物件案内スケジュールや購入希望者の動向を管理する必要があり、お忙しい方や不動産取引に慣れていない方にはお勧めしていません。

「ご売却」に関しては物件の査定から始まり、広告活動の実施、買主様へのご案内や条件交渉、ご契約書類の作成からご契約手続き、住宅ローン完済の手配や登記準備のサポート、残決済の決済・及び鍵の引き渡し等が主な業務です。その他不動産全般「ご購入・お買替え・賃貸・相続・有効活用・税金・住宅ローン・リフォーム」等様々なご相談・ご質問をいただくことが多いです。お気軽にお問い合わせください。

買主が見つからない原因として、販売活動や広告の見せ方にもう一工夫できないか、アピールポイントがズレていないか等考えられます。室内のコンディションの悪さが原因であればクロスの貼替えやクリーニングの実施をすることもひとつです。可能であればオープンハウス等の現地販売会の実施なども有効です。それでも決まらない場合はやはり価格を見直す必要があるかもしれません。物件の状況によりアドバイスは様々ですが弊社であればお客様に最適なアドバイスが出来ます。又、お急ぎの場合は【直接買取】もございます。（地域や物件によってはご利用になれない場合がございます。）お気軽にご相談下さい。

一般的な売却活動に１～３ヶ月。売買契約成立後は、購入者のローン審査等に約1ヶ月、残金決済、物件引渡しまでさらに約２ヶ月と合わせ約６ヶ月が目安です。一方、住替え先探しについては、売却の進行具合を念頭に入れて動いていきます。そして、先の購入者様のスケジュールに合わせて売主様購入についてのローン審査等の手続きを進め、最終的に売主様の所有不動産と購入先不動産の売買残金決済日が同日に完了するようスケジュール調整をします。弊社の【直接買取】【買取保証システム】をご利用いただくとより確実な日程が組めますのでご検討ください。

一般的に9月～11月の秋、1月～3月の冬～春の時期に不動産の取引が活発になる傾向があります。特に冬～春の時期は人事異動による転勤、進学等により新居を求める方が多くなります。しかし、お住まいを探している方は通年条件に見合う物件を探しています。ご売却についてお考えの際にはなるべく早めにご相談いただき、売却活動を開始することが希望の条件に近い取引を成立させることにつながると思います。

お住み替えの場合、資金繰りの関係上ご所有の不動産を売却した資金を購入物件に充てます。つまり、「売却」が成立しなければ「購入」も成立しません。売却の際には、弊社の広告等に売主様からの条件として「住み替え先を探すため契約後、残金決済まで○ヶ月間の猶予をいただく」旨の告知を行いますので売主様はお住替先を安心して探すことができます。「売却」と「購入」の２つの作業を行うのは大変ですが弊社がしっかりサポートいたします。また、【直接買取】【買取保証システム】をご利用いただくと安心確実にご売却できます。（地域や物件によってはご利用になれない場合がございます。詳しくは担当者へお問い合わせください。）

自宅のローン残債が所有不動産の売却金額より多い場合でも、年収や買い換え先物件によっては、その差額を弊社提携先銀行で、新たに購入する不動産代金と併せて『住替えローン』を利用することが可能な場合があります。このケースの場合は事前に住宅ローン審査を行い、資金計画をしっかりと立ててから進めるのがよいと思います。あきらめずにご相談ください。

不動産の売却を急ぐ場合、弊社にて直接買取らせていただくのが良いと思います。買取の場合、室内状況は問わず設備等に故障があってもかまいませんし、周囲に知られずご売却を行うことが可能です。また、仲介手数料もかかりません。買取の金額等についてはご相談ください。ご所有不動産の買取金額の査定を行わせていただきます。（地域や物件によってはご利用になれない場合がございます。詳しくは担当者へお問い合わせください。）

１．仲介手数料は成約価格×３％＋６万円に消費税を上乗せした価格　２．売買契約書に貼付する印紙税（金額は売買価格により異なります）　３．抵当権設定登記がされている場合、その抹消登記費用等４．土地や戸建の場合、測量費用が発生する場合があります。詳しくはご相談ください。

【直接買取】とは、不動産会社が、不動産所有者様より直接買取ります。法人が買主となるため、手続きもスムーズに進み、買取資金についても心配がありません。仲介手数料が発生しない点、室内が傷んだ状態でも取引が可能な点、周囲に知られずご売却できる点等メリットがあります。また、通常のご売却活動の後、買取りを希望される方は【買取保証サービス】がございます。現在お住まいのご売却が一定期間の売却活動で成立しない場合でも予めお約束した価格で弊社が買取り致します。（地域や物件によってはご利用になれない場合がございます。詳しくは担当者へお問い合わせください。）

玄関や居室を整理整頓し、キッチン等水廻りは少し掃除をするなどして清潔感を出した方が良いでしょう。そして、お客様のご案内前には窓を開けて空気の入れ替えをし、廊下・居室・洗面室等の照明を点灯してお部屋を明るく見せるようにしてください。購入希望者の気持ちになってお部屋を清潔に演出してみると良いと思います。お部屋によってセールスポイントも変わってきますので、担当者からアドバイスさせてください。

土地・建物を売却して出た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得には、所得税・住民税が課税されます。税率は不動産を所有していた期間により異なります。また、自宅を売却して利益が出た場合、一定用件を満たせば、譲渡所得から最高３，０００万円までの特別控除が受けられます。詳細は担当者または税務署にお問い合わせください。