近鉄不動産(株)白庭台営業所の売却Q&A

一般的に買主様はお子様の学校の学期の節目に引越しをお考えされています。特に年度替りの春休みに向けてその前に探される方が多いですが、学校区が変わらない方の場合、夏休みや冬休み中のタイミングに合わせてお探しされます。「不動産需要期」とは買主様が夏休み・冬休み・春休みにお取引（お引越し）される前、特に中古住宅の場合、リフォーム工事や売買契約など逆算しますと、おおむね夏休み・冬休み・春休みの2ヶ月前を目安に動かれるケースが多いです。

お家の販売状況が思わしくない場合、販売方法を再度お打合せさせていただきます。当社ではご案内、反響数のご報告のほか、スーモの物件閲覧数もご報告しております。買い手様のニーズを客観的に精査し、オープンハウスの実施や場合によりハウスクリーニングのご提案など、売主様に寄り添ったアドバイスをいたします。

先に売却をスタートした場合のメリットとして、資金計画や購入の予算が見えるので金銭面でゆとりが出ます。ただデメリットとして、お家がご成約になった後、バタバタと次のお家を探さなければならず、お引越しまでタイトになることがあります。購入を先行する場合、気に入ったお家ゆっくり探すことができますが、良いお家が見つかり購入の申込をする際に購入先の売主様が「お住い中のお家が本当に売れるのか？」といった不安から、ご契約を渋られる場合があります。当社では、お客様に合ったプランをご提案いたします。お気軽にご相談下さい。

不動産を取得された価格よりご売却により譲渡された価格の方が上回っている場合、上回った部分が譲渡所得（儲け）となり課税対象になります。ただし、３，０００万円特別控除や買換えにともなう特例等があります。詳しくは担当スタッフまでお気軽にご相談下さい。

中古住宅をお探しのお客様はご自身でリノベーションをご希望される方が多い為、買い手様と売り手様とでクロスや床の色等好みが分かれる場合があります。ご内覧時の印象が悪くなる場合、最小限のリフォームは必要ですが、経年劣化などであればそのまま売出される事をおすすめします。

3000万円控除とは、ご自宅を売却された時に譲渡所得（購入時より売却時のほうが高く売れた等）が生じても、特別控除の適用を受ければ3000万円までは税金がかからない特例です。その他の優遇税制等もございます。当社では毎月1回、「不動産税務相談会」を無料で開催しております。提携の税理士がお客さまのご質問にお答えいたします。お気軽にご連絡ください。

ご売却のご事情はさまざまです。当社では新聞折込チラシやインターネットなどに掲載せずに購入希望登録のお客さまにご紹介させていただきます。またお客さまご内覧時も当社の車は社名が入っておりませんのでご安心下さい。

不動産のご売却はそう何度も経験しない方が大多数です。当社ではご相談時にお客様から希望を伺うことから始めております。各担当営業スタッフまでお気軽に申し付け下さい。

しかしながら、新たに融資を利用する場合、返済可能枠に現在のローン残額が含まれてしまいます。よって、売却価格によっては新たに融資が利用出来ないケースがございます。金融機関毎に規定の違いもございますので、詳しくは営業スタッフよりニーズに沿った提携金融機関のご紹介をさせていただきます。

しかしながら、概ね適正市場価格の６－７割の金額となる事や物件によっては買い取りが出来ない場合がございます。

売主様としてどう売却価格を設定するかは、一番悩む所だと思います。実際に売却価格を決定するのはあくまでも売主様自身です。できるだけ高く売りたいのは誰しもですが、査定価格とあまりにも離れた価格では引き合いが全くありません。後からズルズルと値下げするようなことはあまり良い結果を生まないことが多いです。不動産会社の査定価格の範囲の中で自由に設定されればいいと思います。

査定方法については２通りの査定があります。まず１つ目の簡易査定の場合、過去の販売事例を基に机上査定を行っております。物件内部を見ることができないため、査定価格には幅が出ます。２つ目は訪問査定です。実際にお家を拝見し、より正確な査定額をご提示することができます。もちろん、売却をお考えの場合は、お客様の売却希望額のすり合わせや売却のスケジュールなどもご相談させていただくこともできます。

急にまとまった資金が必要となったり、早急に手放したいと仰るお客様には【買取り】をおすすめします。基本的に買取り専門の業者が買主となるため、買取り価格や条件など双方が合意すれば即、売買契約となります。一般のお客様とちがい、住宅ローンの審査や契約前のキャンセルも基本的にありません。また代金授受や登記名義の変更なども迅速に対応しますので、一度ご相談下さい。

過去に周辺地域または同じマンションで取引した価格を基に、公的価格の指標である地価公示価格や路線価格なども加味したうえで、建物の室内の使用状況やメンテナンス状況を考慮し決定します。その地域の人気度によっても左右されますが、一般的に売出しから概ね３ヶ月以内に成約可能な価格が「査定価格」となります。過去の取引事例が少ないと価格の算定ができませんし、購入をお考えのお客様の【ニーズ】が分からなければ、価格をご提案することができません。当営業所は地域専属エリア制で活動しているため、不動産動向をしっかりと把握しています。

お住まいされてきたお家を売却されるという事は、そう何度もないことです。複数の不動産会社に査定のご依頼をされても構いません。ただ、不動産会社によって査定価格に差が出る事があります。その原因は査定価格の基準となる取引事例と市場動向の把握に違いがあるからです。不動産を売却される方にとって査定価格が高いほど、喜んで頂けるのは我々も重々承知しております。しかし、査定とは本当に成約が可能かどうかが一番ではないでしょうか。単に査定価格の高低で不動産会社を比較するのではなく、その根拠をいかに詳細に説明できるかという事を基準に選ばれてはいかがでしょうか。

不動産売却時に必要な経費として、【仲介手数料】【売渡し登記費用】【収入印紙】等があります。仲介手数料は、成約した際に不動産会社にお支払いいただく費用で、売渡し登記費用とは、売主様から買主様へ登記名義を変更する際に必要な費用です。実際は司法書士にご依頼いただき、登記を変更します。収入印紙は契約時に「不動産売買契約書」を作成します。原則として売主様・買主様の２通作成し、それぞれの契約書に貼付していただくものです。その他、土地や戸建などでお隣のお家や土地との境目に境界標がない場合、土地家屋調査士をして境界標を設置いただかなければならない場合もあります。詳しくはスタッフまでお尋ねください。

ご売却の依頼をいただきましたら、まず当社に購入ご登録をいただいているお客様にご紹介します。その他、当社ホームページやSUUMOなど不動産ポータルサイトに物件を掲載するほか、新聞折込チラシやポスティングチラシなどに物件掲載します。また、近鉄グループの近鉄不動産ならではの媒体として、１日約４７，０００人が利用する【生駒駅】駅改札内に物件チラシやポスターを掲載し、広くお客様に情報を提供します。

不動産の個人間売買は可能です。ただ、不動産の売買には価格・引渡しの時期・売主様の瑕疵担保責任・契約をやめる場合のペナルティ（違約金の額）・登記などさまざまな条件があります。その条件が双方相違していた場合、トラブルになってしまう怖れがあります。また一般的に買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行融資が受けられない事もあります。そういったリスク回避の為にも、中立の立場である不動産会社が間に入って、取引をされる事をおすすめします。

売却のご依頼をいただき販売活動を行いますが、購入希望のお客様からのお問合せが少なかったり、お問合せ自体がない場合、お客様との打合せの上で価格を変更する事はできます。

売主様が居住している場合は、各お部屋の照明を点灯するなど少しでも明るく見せるのがコツです。また空家にされている場合は、ハウスクリーニングを行っていただくなどで印象は大きく変わります。土地での売出しの場合、定期的な草刈りなど行っていただく事で購入希望者の新築を建てた場合のイメージが湧きやすく、早期成約に繋がる可能性が高まります。ハウスクリーニングや草刈りなどのご紹介もいたしますので、営業スタッフにご相談下さい。

不動産の売却の媒介契約とは、売却に際し買い手様に不動産をあっせんさせていただく為の契約です。なお、媒介契約には1.専属専任媒介契約2.専任媒介契約3.一般媒介契約の3種類があり、お客様にお選びいただくことになります。専属専任媒介契約と専任媒介契約は、依頼した不動産会社以外の不動産会社とは重ねて依頼する事ができません。なお専属専任媒介契約のみ、お客様自ら見つけた買い手様と売買・交換の契約（個人間のみでの売買）ができません。一般媒介契約は依頼した不動産会社以外に複数の会社に重ねて依頼することができます。