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売却Q&A

24件見つかりました
  • Q
    優遇税制にはどんなものがある?
  • A
    安藤遊生
    不動産売却時・不動産購入時・住宅ローンを組んだ場合と様々です。
    住宅ローン控除、譲渡損失の繰延控除(損失の補填)、居住用財産の特別控除(3000万円)、不動産取得税・印紙税・登録免許税の優遇措置など期限付きでの税制優遇が多数ございます。住宅ローン控除では年末時のローン残高の1%を所得税より控除、控除期間10年間、最大400万円(長期優良住宅の場合600万円)がございますので有効にご利用頂けます。また、特定の居住用財産の買換えや交換の場合の長期譲渡所得課税の特例措置もあります。なお、住宅の税優遇は毎年変わる上に税金はこちらから申請しないと殆どが受けられないものが多いですから各種税金と住宅ローンの仕組みに詳しい担当営業マンをお選び下さい。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    買い替え用のローンって、どんなもの?
  • A
    安藤遊生
    現在の残債額と新規購入の住宅ローンを一本化するローンが主流です。
    本来、自宅売却で残ってしまった住宅ローンの残債は現金で返済する必要がありました。その不便を解消するための『住み替えローン』が登場しました。買い替えの場合で購入する新規購入物件に残った住宅ローン債務を加えて一本化するローンです。一本化のローンなので以前はかなり厳しい審査基準がありましたが最近は担保不動産の評価額よりもかなり多くの借り入れが可能となってきてます。また、金利優遇条件なども不動産会社の提携ローンにより異なりますので担当営業マンにご相談下さい。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    ローン残債が多いと買い替えはムリ?
  • A
    安藤遊生
    ローン残債が多いケースでも全く無理ではありません。
    売却査定価格よりもローン残債が多いケースももちろん多数ございます。買い替えの場合には購入物件の住宅ローンと売却時の不足分を借り入れる『住み替えローン』がご利用頂けます。不動産各社で提携ローンの金利は異なりますが、現在のローン金利よりも低金利で組み換えできる場合もありますので担当営業マンまでご相談下さい。※お客様により住み替えローンが利用できないケースもございます。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    不動産の売却時にも税金はかかる?
  • A
    安藤遊生
    不動産売却時の税金では売却利益が出た場合『譲渡所得税と住民税』がかかります。
    売却利益がある場合に『譲渡所得税と住民税』が必要です。譲渡税は居住用財産か非居住用財産かによって税額控除が大きく変わります。税額控除の『3000万円控除』を使えるか又は使えないかによって大きく手取り金額が変わってきますので注意が必要です。なお税額については所有期間により長期譲渡所得税率と短期譲渡所得税率と分かれます。※ただしマイホームを売却される方で大きな利益(購入時と売却時の差額利益)が出ない場合に税金の心配する必要はありません。詳しくは担当営業マンにご確認ください。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある?
  • A
    安藤遊生
    不動産の売却時にかかる費用でとくに注意が必要なものは『譲渡税』です。
    1.印紙税(契約書に貼付する印紙代)2.譲渡税(居住用不動産で売却益が3000万を超えた部分に課税)3.仲介手数料(売却を依頼した不動産会社への報酬)4.登記費用(抵当権抹消の費用が主です)。尚、売主様の販売方法や物件状況等により異なるケースもあります。2番の譲渡税について、簡単に解釈すると3000万円控除が受けられないケースもありますので、税理士や不動産会社によくご相談ください。  [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント?
  • A
    安藤遊生
    有利になる場合もありますが、水回り等の大型リフォームはお勧めしていません。
    買主様が購入後にリフォームをする場合、住宅ローンに加えてリフォームローンを組む事ができないお客様もいらっしゃいます。ご紹介できるお客様を増やす目的からリフォームをしてからの販売は有利に働くケースが多いです。実際に中古を買取ってリフォームして販売するのを専業にしている不動産会社もたくさんあります。その際に、リフォーム価格をどれだけ低額に押さえられるかがポイントになります。最低限のリフォームで最大限の効果がでるポイントはお伝えしています。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    買い手からの印象をよくするコツは?
  • A
    安藤遊生
    買主様の目線で『掃除・整頓・整理・明るさ』を演出して頂けるととても嬉しいです。
    不動産のお取引は『お見合い』に近い感覚かもしれません。第一印象がとても大事ですから玄関照明は点灯しておいていただけると助かります。又、整理・整頓・掃除は売主様がその不動産をとても大切に使ってきた印象を強く印象付けます。当社のお客様でお掃除が苦手な売主様もいらっしゃいましたが、営業マン総出でお掃除させて頂いたケースもございます。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    近所に内緒で売却することはできる?
  • A
    安藤遊生
    ご近隣に内緒で売却するケースも多数あります。
    売却のご事情は様々ですから、内密に売却依頼をされる売主様も多くいらしゃいますのでご安心してご相談ください。販売活動に入る前に当社の売却活動のすべてを売主様にお伝えしますので、販売方法の制限(近隣チラシ・建物写真・住所詳細・オープンハウス・インターネット公開先等)をお打ち合わせさせて頂きます。また、当社の場合、直接の買取りも行っております。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    売却価格は途中で自由に変更できる?
  • A
    安藤遊生
    もちろん価格変更は可能です。
    不動産会社は売却活動の内容について、媒介報告(売却の活動報告書)を行います。その報告の際にはお客様のご案内数・他不動産会社からの問い合わせ数・インターネットでのアクセス件数などあらゆる報告を行います。その報告内容を確認して頂いてから価格の見直しや販売方法(広告文の表現方法や写真出しかた)などもご相談して決めていきます。当社の場合は特にこの「販売方法」について各種の提案をさせていただいております。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    買い取り制度ってどんなもの?
  • A
    安藤遊生
    1.直接買取り型2.買取り保証型3.買取先の紹介型の3種類です。
    直接買取りは不動産会社が直に買い取りますので仲介手数料がかかりません。買取り保証型は一定期間売却活動を行った後に事前に売主様へ提示していた買取価格を保証するタイプです。その売却活動中で成約した場合は仲介手数料は必要となります。買取先の紹介型は買取を行ってない不動産会社が買取りを頻繁に行う会社に対して買取りの斡旋をするタイプです。3はあくまで仲介の仕事になりますので手数料が発生します。当社で買い取り制度をご希望のお客様には直接買い取り型または買取り保証型をお選びいただくケースが殆どです。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    査定価格より高く価格設定しても売れる?
  • A
    安藤遊生
    もちろん高く売れる場合もあります。
    買いたいお客様の中には、そのエリア限定でお探しのお客様もいらっしゃいます。このようにピンポイントで物件をお探しのお客様は相場より高くても購入意欲が高いケースが多いです。まずは2~3週間位、査定価格より高めに設定して販売する方法をとる方お客様もいらっしゃいます。こちらの方法についてデメリットを強調する不動産会社もありますがあまり気にする必要はないと思います。(相場からかけ離れて高い設定の場合を除きます)又、買いたいお客様は昔と違いインターネット情報収集にかなり時間をかけています。査定相場に戻すのはそれからでも良いと考えます。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    査定はどうやって行う?
  • A
    安藤遊生
    簡易査定の後、建物内部をお見せ頂いて本査定を行います。
    まずはメールやお電話頂いた段階で簡易査定を行います。周辺相場価格・路線価格・公示価格を参考に売却価格の予想をしていきます。その後の本査定の段階では建物内部を確認させていただき査定価格の修正を行います。その際に私どもで、市役所・法務局・上下水道のインフラ関係・マンションであれば管理会社への確認を行い、安全で安心なお取引ができるように入念な物件調査を行ってからの販売活動を行います。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    査定価格の仕組みはどうなっている?
  • A
    安藤遊生
    査定価格の根拠を示す為の(財)不動産流通近代化センターマニュアルがあります。
    宅建業者は査定価格の根拠を明示しなければならないことになっています。根拠として活用されているのが(財)不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアルが使われるケースが多いです。まず建物査定の場合「外観判定方式」を基準に「評点方式」を一部取り入れて査定しますが、この段階では建物内装の材質や設備等は考慮されていません。その為、この簡易査定が完了後、実際に建物内の材質・設備を確認した上でプラスαの査定金額の決定をします。土地査定については「路線価」「地価公示」「周辺成約事例」を照らし合わせながら「評点方式」で査定していきます。最終的にはその土地価格と建物の価格を組み合わせて表示しています。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    売却価格はどうやって決まる?
  • A
    安藤遊生
    査定基準になる資料はたくさんご用意しますが、最後は売主様のご判断が優先されます。
    公示価格・路線価格・周辺相場価格・成約事例をすべてご用意しますが、最終的な売却価格は売主様へご判断いただきます。一番重要視しているのは売主様の売却不動産に対する「思い入れ」の部分です。売主様に「物件に対する付加価値」を思い出して頂くために色んなご質問をさせていただいて買主様へアピールポイントを見つけていきます。某通販番組で物が飛ぶように売れるのは「物の付加価値」をたくさん見つけ出し効果的に説明できるからだと思います。少しでも高く売るためにも面倒でもご協力いただいております。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能?
  • A
    安藤遊生
    もちろん可能です。無料アドバイスもさせて頂いております。
    知人や親戚間でのお取り引きで不動産会社に手数料が支払えないケースもあると思います。トラブルにならない方法や契約書作成方法や物件調査方法等の各種アドバイスは無料で行っております。いつでもお気軽にご相談ください。また、不動産会社を利用する場合には私達プロの不動産会社がどのような仕事をしてお客様から仲介手数料を頂くかを詳細について細かくご説明させて頂きますのでお客様にてご判断頂ければと思います。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    営業マンについて希望を言ってもいい?
  • A
    安藤遊生
    どんな些細なご希望もお伝え頂ければ幸いです。
    もちろん営業マンの指名のご要望にはお答えしております。また担当する営業マンに熱意を感じられない、または不満がある場合はすぐにメール等でご連絡ください。即日営業担当者の変更をいたします。なお、HPでは担当者をお選びいただく参考に「お客様の声」のページもありますので営業担当者指名のご参考にお使いいただければ幸いです。当社の場合、一人のお客様ごとに売買チーム全員でのフォロー体制ができております(メイン営業担当・お引渡し業務担当・FP提案担当・顧問税理士・顧問弁護士・建築担当・リフォーム担当)どんな些細なご希望やご相談もお伝えい頂ければ幸いです。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫?
  • A
    安藤遊生
    もちろん大丈夫です。
    大切なご資産の売却ですから複数他社へお声掛けするのは当然です。ただし売却するにあたっての各社不動産会社の販売能力やお客様に対する姿勢が違います。お客様目線での営業マン判断基準は「値引き販売優先型」か「物件付加価値向上優先型」かの違いで、販売価格に大きな差が出ると考えています。また、買主様はインターネット経由のお問い合わせが殆どですから各不動産会社のHPのアクセス件数状況や買主様の集客マーケティング方法(とくにIT系)についてご確認してください。アフターフォロー(税務相談等含む)がきちんと行ってるかも重要な判断基準です。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある?
  • A
    安藤遊生
    媒介契約の3種類及び販売代理契約又、直接買取りの売買契約の5種類があります。
    媒介契約については3種類(一般・専任・専属)あります。一般媒介とは複数社に同時依頼できるタイプです。専任・専属媒介とは1社限定依頼ですが、売主様自身により買主様を見つけての直接契約で手数料が発生有無の違いがある契約です。販売代理とは民法上の代理人依頼をする委任契約ですがあまり使われません。直接買取りとは言葉の通り、直接の買取りですから仲介手数料は発生しません。なお、ご売却のご事情やご条件により前記の媒介制度や販売代理・直接買取りをご選択いただく必要がありますので、充分にコンサルティングを受けられてからご判断いただく事が重要です。ご契約後の媒介種別や制度変更も当然可能です。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    不動産会社はどんなことをしてくれるの?
  • A
    安藤遊生
    不動産業務はもちろん顧問税理士による税務アドバイスや顧問弁護士による各種相談まで行います。
    通常の不動産業務はもちろん、不動産業務を安全に進める為の物件調査~ファイナンシャルプランニングによるライフシミュレーション、内外装リフォーム会社のご紹介や提携住宅ローン先の斡旋も行います。売却のみでなく一時転勤等の賃貸管理も行ってますので空室管理・賃料査定・賃貸仲介も可能です。お客様と「一生のお付き合いができる会社」と思っていただけるように日々営業しております。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの?
  • A
    安藤遊生
    手数料がいらない、直接買取制度があります。
    お急ぎの事情がある場合には最短2日での現金買取りも行っております。また、お急ぎと言っても2週間ほど時間の余裕があるお客様には買取保証システムをご利用いただくケースもあります。(一般のお客様への売却活動後に売却が完了できなかった場合に、あらかじめお約束させていただいた価格にて直接買取る制度です)買取りエリア外の不動産についてはセンチュリー21グループ800店のネットワークで一番高く購入してくれる買取り先をご紹介していますのでご安心下さい。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの?
  • A
    安藤遊生
    売れる要因(付加価値の探究)を一緒に見つけましょう!
    この住まいを買ったらどんな生活を送れるかを書き出してみます。たとえば「火曜日卵99円で買える」「○○学校の先生は評判が良い」「とっても地盤が良い」「ご近所付き合いがしやすい」などなど色々ある筈です。そのメリットを細かくかつ心をこめて買主様に伝えてくれる営業マンや不動産会社に依頼しましょう。適正な価格相場で売りに出す必要もありますが、売主様は少しでも高く売りたいのは当然です。例えば5万円の新品カメラよりプロのカメラマンが大事に使った中古カメラは5万円以上で売れます。少しでも高く売れる要因を一緒に見つけましょう。価格変更をするのはその後でも十分間に合います。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要?
  • A
    安藤遊生
    ゆとりをもった計画が一番大切です。
    売主様がいつまでに引越しを希望されるかが重要なポイントです。お引越し希望時期については、ご家族全員でお話し合いの上で決定していただいております。なぜならお子さんの転校・役場への届け出・会社への届けなどの普段と違う行動をしますので、ご家族で若干のストレスをお感じになる場合もあります。私たちはそのストレス要因を少しでも和らげる為に各種お手伝いをさせていただいております。お取引の中には購入物件のお引渡し時期が決まっていて、ある程度そこに合わせないといけないケースもありますが、私たちが交渉を重ねて一番理想的な住み替えができるようにアドバイスさせて頂いております。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの?
  • A
    安藤遊生
    転勤移動や賃貸更新や税制改正後は多くなります。
    転勤異動時期の2月~4月と9月~11月は人の動きが多い時期ですから売却は有利になると思います。賃貸更新が一番多いのもこの時期なので「更新より購入!」とお考えの方も最近はすごく増えています。また税制改正がある時期は4月近辺も有利になる傾向があります。単純に何月と言えないのが住宅ローン金利が上がる直前です。これは長期・短期プライムレートや長期国債金利動向を検討しながらタイミングをお伝えしています。尚、現在約3000名の「買いたい希望のお客様」がいらっしゃいますが、登録状況データを月別でみると2月~4月と9月~11月が一番多いです。又、地域限定でお探しのお客さまは1年を通してお探しです。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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  • Q
    「売却」が先?それとも「購入」が先?
  • A
    安藤遊生
    お客様それぞれの「安心」と「安全」をプランニングしてから提案します。
    買換えで一番怖いのは、資金ショートやダブルローン(購入物件ローンと売却物件ローンの両方が残る)の状態です。資金計画とライフシミュレーションにて適切な売却時期と購入時期をご一緒に考えながら、ご夫婦の年齢・65歳時点の残債・お子さんの年齢・収入の上がり下がり・物件購入した後の管理費・修繕費の出費リスク・住宅ローン金利・などを検討に入れながらプランニングシートをお作りしています。お客様の中には今「売却しては駄目!」の場合もありますので、やみくもに「売却・購入先行」だけのお話を進めてはいけないと思っています。住宅購入のポイントは老後の残債を「0ゼロ」にしておくプラン作りが必要だと考えています。 [ 担当 : 安藤遊生 ]

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