(株)エール中央土地住宅販売

• Q

  不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？

• A

  不動産の規模やその不動産の形態状況で売却方法をご提案します。

  急いで売りたいと言ってもどれ位の期間や価格を想定しているのか？また売りたい不動産の規模・エリアにも依ります。一般住宅規模や個人投資家等が資金調達する上で調達し易い価格帯であれば後はエリア人気の度合いや価格・利回等に魅力が有か無か、近隣に競合販売不動産が多いのか？少ないのか？でしょうか！駅近くで住宅でも店舗でも又近年人気の資産運用型建物等に利用出来る不動産でしたら間違いなく売りに出せばすぐに買いの話が出るでしよう。しかし一般ユーザー様の購入出来そうな規模（広さ）や価格でない場合は、その規模や利用目的に応じた諸会社や不動産会社に購入の検討を依頼する様でしょう。　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  買い替え用のローンって、どんなもの？

• A

  自宅売却＆新居購入其々の引き渡し時期が合わない場合に利用

  今住んでいる住宅の住宅ローンを支払いながら、新しく購入する新築住宅を見つけ購入引き渡しが決まったが自宅売却引き渡し時期が新居引き渡し時期の後になる場合や建物と土地を別々に取得する場合の土地先行取得時に買い替えの為住宅ローンを組む等に利用される方が！融資の要件とし現在住んでいる住宅を売却し売却代金を持って返済する必要があり尚且つ2つの住宅ローンを返済していけるだけの収入が必要だったりの要件があります。　[　担当　：　平山　]

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• Q

  不動産の売却時にも税金はかかる？

• A

  不動産の売却時に掛かる税金は？売却益が出れば・・・

  不動産の売却時の税金は、売却不動産に融資借入の抵当権等が付いていれば抵当権抹消の登記費用が必要となるはずですが売却諸経費に占める割合で考えれば数％程度でしょうか！大きく税金の心配をする場合考えられるのは、売却益が出た場合その不動産の利用過程（居住用か非居住用か）又その不動産取得から短期間（10年未満）での売却か？長期取得後（10年超）の売却かで税率が変わります。詳しくは、各税務署に電話で相談！聞く事が出来ます。　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  近所に内緒で売却することはできる？

• A

  近隣に内緒で売却する事は出来ます！

  ご近所に内緒で売却するには、各不動産会社に来店や問い合わせを頂いて現在住宅などを探している各顧客様が存在するはずです！条件や価格等も有りますが既存のお客様にご紹介させて頂くか、不動産会社に買い取りを検討して頂くかでしょうか？買取の場合は、価格面で幾分手元に残る金額は少なくなる場合も有りますが、売却する不動産の総額が一個人では購入しきれない価格になる場合など買取でしたら心配ないでしょう。　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  買い取り制度ってどんなもの？

• A

  不動産会社が一般ユーザーに代わって一時お客様の不動産を買い取り致します。

  現在所有の不動産を元手に違う不動産（住宅等）に買い替えしたい！この様な場合、現在所有の不動産売却が先か？でも売れたは、良いけど良い不動産（住宅）が見つかるのか、又逆に良い住宅（転居先）は見つかった、見つかりそうだけれど現在所有の不動産を売却し購入資金に充当したい！が売却価格が確定しなければ購入費用をどれだけ融資を申し込めばよいか等、資金面を確定する為の方法の一つです、他には広い土地で個人への売却が難しい等も御座います。　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？

• A

  抜群に印象は良くなります！

  もし、売却依頼をだした物件が空家ならば生活感の残ったままよりはリフォームをかけて見栄え良くした方が売りやすいのは間違いないと思います。ただ、売る側としては成約にならなければ受け取れる代金は発生しないのでリフォーム代金の負担がかかる点はデメリットとなるでしょう。必ず高く売れるとも限りませんので先行投資的な割り切りも必要になります。まだ、リフォーム代金の件は売却成立時に清算するなど支払い猶予期間を設けてくれる場合もありますのでご相談してみては・・・　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  優遇税制にはどんなものがある？

• A

  住宅ローン控除と住宅取得等資金の贈与に付いてのお話が多いですね！

  まず住宅ローン控除は、個人が住宅の新築や新築又は中古住宅の購入、現在住んでいる住宅の増改築を行い１０年以上の資金融資を受た場合、一定要件を満たし所定の手続きを取れば所得税から控除されるものです。その控除期間及び控除対象額は現在控除期間１０年間で最大控除額５００万円となっています。住宅取得等資金贈与の非課税特例に付いては、色々要件が有りますが大雑把に２０歳以上の者がその直系親族（父母・祖父母）から受ける自らの居住用家屋に充てる為の金銭贈与に付いて贈与税が課されないと言う制度です。【平成２２年に付いては１，５００万円でした！但し受贈者の所得制限（所得の多過ぎる人はダメ）等も有る様です】　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  売却価格は途中で自由に変更できる？

• A

  条件付きですがデキマス！

  売却を依頼している不動産会社と相談となりますが、基本的には売主の自由です。しかし既に公開している広告などの有効期限内においては増額の変更はできません。逆に売却を急ぐなどの為に価格を下げるのはいつでも可能です。　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  買い手からの印象をよくするコツは？

• A

  売却不動産の印象を良くするコツに付いて回答致します！

  マンションの売却をお預かりさせて頂き、見学（購入）希望のお客様をご案内がある場合必ずお願いするのが、各部屋・廊下・トイレに至るまで全ての照明を点けて頂く様お願いしています、明るいイメージが必要かと！後は可能であれば水周り（キッチン・洗面所・トイレ）のお掃除や整頓を！土地や土地付き建物の場合も同様見た瞬間！！明るい！！が必要でしょう草取りだけでも初めて見る見学者様の受ける印象は違うのでは無いでしょうか。　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  査定はどうやって行う？

• A

  簡易査定や本格的な査定等お客様のご希望にお答えします。

  簡易査定であれば、近隣の相場や成約事例から計算する事が出来ますので、近所に知られる事なく行えます。メール等でのお問い合わせ頂き、回答をメールで返すと言う様な対応も致しています　又、本格的な査定であれば、実際にご自宅にお伺いして行うようになります。お客様のご希望をお伝え下さい。　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  売却価格はどうやって決まる？

• A

  近隣の相場、成約事例、物件状況等によって決まります。

  まず、近隣の相場とここ最近の成約事例等を参考にして目安となる価格を設定致します。その後、物件の状況（例えば外壁の痛み具合や水廻りの具合、フローリング・畳等）や、売主様の資金計画等をご相談しながら売却価格を決めていきます。無理のない売却価格を一緒に決めていきましょう。　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？

• A

  媒介契約には３種類あります！売却の場合に良く使われますが購入の為にも使います。

  媒介契約には『一般媒介』『専任媒介』『専属専任媒介』の３種類があります。『一般媒介』は複数の会社に依頼する事が出来ます。窓口を広げられる利点もありますが、十分な販売活動が行われない場合もあります。『専任媒介』は１社にのみ依頼する事が出来ます。窓口の担当者が固定されますので、より深い信頼関係を築ける可能性があります。一般的には一番多い媒介契約です。『専属専任媒介』は基本的には専任媒介に近いですが詳細をより厳しくしたものです、又売主が直接買主を見つけても必ず専属専任媒介先会社を介す必要があります。不動産会社とよく話しあって契約しましょう。　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  不動産会社はどんなことをしてくれるの？

• A

  ご自宅の査定から、販売・引渡しまでサポート致します。

  まず、ご依頼頂いてからの『査定』を行います。これは、近隣の成約事例や土地の相場、あるいは建物等の状況などを踏まえながらご査定させて頂きます。その後は販売活動です。住宅情報誌への掲載やネット媒体・現地販売会等、『買いたい』お客様への情報の提供を行います。晴れてご契約となりましたら、お引渡しまでのやりとりも全てサポートさせて頂きます。また、お住み替え先のご紹介も致しております。『売りたい』と『買いたい』を同時に行うことも可能です。　[　担当　：　平山　]

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• Q

  持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？

• A

  売る為の不動産会社の努力と発想も必要です。

  価格の見直し改訂はまず一番最初に不動産会社や不動産営業なら出てくる話でしょうが！いかに多くのお客様に見て頂きご検討頂くかを考えるべきです、その上の価格の見直しであったり多くのお客様に見て頂く為の広告方法（掲載媒体や掲載頻度）であったり、見て頂いても気に入ってもらえない場合見て頂いたお客様の声を反映させた条件の改善も必要でしょう！　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？

• A

  売却を依頼したら仲介手数料！融資が残っていれば末梢等の登録免許税！売却益が出れば・・・

  売却にかかる諸費用で真っ先に思いつくのが仲介手数料ですね。報酬額規定があり（物件本体価格×３．１５％＋６３，０００円税込）不動産会社が直接購入の場合は手数料は掛りませんが！売却不動産が金融機関の融資を利用して購入していれば抵当権抹消の登記＆登記している住所と現在の住所登録が一致しない場合は、表示変更の登記等が必要です、又購入取得価格と売却価格で売却益が出た場合、売却益に対し控除額を除いた金額に税金が課税される事が考えられます！　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  ローン残債が多いと買い替えはムリ？

• A

  住み替えローンの制度を利用して下さい！

  基本的に売りたい不動産に担保（抵当権など）が付いている場合、売却するにはそれを抹消しなければなりません。その為には、借入金を返済しないといけないので物件代金をそれに充てるのが普通です。残債が売却価格より多い場合は自己資金を追加して解消しますが、それでも足りない時は住み替えローンの出番です。売却の赤字分を購入物件のローンに上乗せしたローンです、但し売却と購入を同時に実行する事が要件になる場合があります。例（物件価格＋諸費用＋赤字分）－自己資金＝住宅ローンこの件でお悩みのお客様は、提携銀行にて御相談できますのでお役立て下さい。　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  査定価格の仕組みはどうなっている？

• A

  市場相場と営業力が基本です！

  一口に査定といっても実は色々な方法がありますが、代表的なものは近隣の物件との比較をして価格を決めていくものです。判りやすくマンション物件の例で考えると最近に売れた物件が同じマンション内に有ればその物件と比較をしていきます。マンションの場合、利用程度の差はありますが内装設備などは同じですので比較対象は「専有面積、階層、間取りタイプ、ベランダ向き、リフォームの有無」などが考えられます。それぞれの項目で実際売れた物件と比べ有利な部分と不利な部分を価格に換算していきます。売れた物件が同じマンション内にない場合には近隣の同規模マンションを参考にします。土地も戸建ても考え方は同じです。　[　担当　：　平山　]

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• Q

  査定価格より高く価格設定しても売れる？

• A

  需要と供給のバランスが全て！

  査定価格はあくまでも相場などを基にした価格なので一般的な価格です。査定価格より高く売れる条件とは、需要と供給のバランスが全て人気のエリアや希少性の高い条件場所である事です、マンションであれば占有面積や角部屋である南側に陽を遮る建物等が無いとか！戸建住宅であれば閑静な住宅街で整然とした街並みで有るが駅が近いと言う様な色々の要素が加味されます。　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？

• A

  売買契約を交わした人の話を聞きました！

  この仕事に長く携わっていますと不動産会社を通さず個人対個人で売買契約書を作成した等との話は聞いた事が有ります！それも知人同士やお隣様同士だから直接契約して手数料等の費用を節約しようは！当然の発想でしょう・・がしかし、契約後に不都合が出ての相談です知り合いだから直接頼みずらいし文句も言えず。重要事項説明書の作成が出来ず購入者が住宅ローンの申し込み相談で不足書類が・・とか！登記簿面積で購入売却の契約を締結したが土地の境界石が無とか、宅地面積が40坪と思っていたが道路を含めた広さが40坪だったとか不明瞭な取引の相談を幾つかお受けした事が有りました。　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？

• A

  可能です！

  複数の不動産業者に売却を依頼する事は数に限りなく可能です。そこで注意しなければならないのが、不動産売却の依頼をする時は「一般媒介契約」に統一しなければなりません。詳細は下記を参考にしてください。一般媒介・重複して業者に媒介依頼ができますが業者の媒介責任も比較的軽いものになります。専任媒介・１社にしか依頼はできませんがその業者が他者に物件の情報を公開して様々な業者が購入希望者に物件を紹介してくれます。業者にも物件公開の義務、業務報告の義務など責任も重くなります。専属専任媒介・上記にプラスして依頼者が直接見つけた買主がいたとしても依頼した業者を介して売却しないとなりません。　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  営業マンについて希望を言ってもいい？

• A

  希望は聞かせて下さい！営業マンの努力や知恵で叶う希望はクリアして行きます。

  希望は全て教えて下さい！営業マンとはお客様の状況希望をどれだけ掴むか聞き取れるか感じ取れるかが仕事の始まりだと思っています。その上で営業マンの努力や知恵で叶う希望はクリアして行きます。又　探しても見つけ出せない様な条件や価格で有ったり内容であれば、営業マンもお客様の探しているエリアの市場状況をお客さまに分かり易く希望（地域・価格・広さ・立地等）の不動産を見て頂きながらご案内、ご説明させて頂き最終的に購入を決めて良かった住んでみて良かったと思って頂けるよう日々努力しています。　[　担当　：　片岡　]

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• Q

  不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？

• A

  皆様が住宅の事を考えようかと思われる時期が有ります。

  不動産を売却しやすい時期や季節ってある？有ると思います！それは不動産の購入を考えている方々の多くが御夫婦とお子様の3人～多くて5、6人のご家族で長い休みの期間中は、実家に帰省する方や家族旅行など不動産探しは、ひと休みと言われる方が多いのです。結果8月の夏休中（お盆期間中）と年末年始は、あまり動かないのではないでしょうか。逆に長期休暇明けなどは、皆様活発にお探し頂いている様です！　[　担当　：　平山　]

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• Q

  住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？

• A

  最短でも1か月！理想は3か月！それ以上も・・・

  本当は一概には言えません・・・。ローンを利用される方では売却から購入まで早い場合1か月ほどで完了する方もいますが、「早すぎるともっと高く売れたのでは？」「急いで買ってしまっていいのか？」など不安も付き物です。一般的に売却査定は「３か月間で売れるであろう価格」と言われています。購入物件はお客様が満足されるものがなければいつまでも決まらないので、1年以上も買い替えを考えて探している方もいます。不動産は縁ものといいますが、長い春は実りにくいのも現実かもしれません・・・。　[　担当　：　浅井　]

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• Q

  「売却」が先?それとも「購入」が先？

• A

  売却不動産の利便性や売り出し価格と購入不動産の希望条件の度合いです！

  売却を予定している不動産の所在するエリアや立地条件また規模（広さ＝価格）で売却を先行するか？それとも２回目~３回目の購入ですから最初に購入した不足分（もう少し土地が広ければや建物の間取りがこう出来たら等）が満たされる不動産を探すのにどの位の時間や労力が係るのかや希望と予算が合致しているのか等の検討が必要でしょう！その上で「売却」が先？それとも「購入」が先？かが見えてくると思います！まずは不動産会社にご相談を兼ねてお問い合わせください。　[　担当　：　片岡　]

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