(株)ベンハウス営業第1課の売却Q&A

不動産を売却する際、色々なケースが想定されます。得をした場合、損をした場合、それぞれに優遇制度がございます。例えば得をした場合だと「3000万円特別控除」「買換えの特例」などです。損をした場合だと「損益通算」「譲渡損失の繰越控除」などもあります。税金を含めたトータル的な資金シミュレーションを把握して、予想外の税金の支払い等のないようにお手伝い致します

不動産会社を通さず、自分で売却をする事も可能です。しかし、物件調査や契約書の作成や測量、登記手続き、融資の手続き等は専門的な知識を要しますし、物件の引渡しを受けた後で、欠陥や不具合が発見された場合など当事者同士では解決が困難になります。親族同士の取引ですら不動産会社に入ってもらいたいとおっしゃるかたもいらっしゃいます。不動産取引は高額なお金が絡みますので、トラブルの発生リスクを考えると推奨できません。

営業マンによって、フットワークの良い営業、聞き上手な営業、などもいますし、得意分野・エリアも異なることもございます。また、お客様のご希望をお気軽にお申し付けください。

売却やお買い替えのご相談を受けましたら、物件査定・物件調査・広告媒体による販売活動・契約書類の作成・登記の手続き（司法書士と連携し所有権の移転手続き）・ローン手続・諸経費・税金・登記等、不動産のほとんどのサポートが可能です。ベンハウスのモットーは「一生涯のお付き合い」です。安心してご相談下さい。

お買替えの場合は、物件が完成しているかどうかなど色々な要因が絡みます。もちろん両方がうまく合致するすることが必要です。最短で考えますと、１ヵ月で両方済ませてしまうことも可能です。平均的には３ヵ月～６か月くらいでお考えいただくと宜しいかと思いますが、基本的には売却中に買いたい物件を並行して探すことをお勧めします。

まずは近隣の相場と売買事例などから現状の把握をしていきます。その後、実際にお住まいを見せて頂き査定をさせて頂き売却価格をご相談して決めていきます。査定をさせて頂いたからと言っても、かならずご売却しなくてはいけない事はございませんので、お気兼ねなくご相談下さい。

例えばその地域、限定で探していたりご売却とご購入のタイミングが合えば、査定額よりも高く売れることはあります。私どもは査定の際に夢のような価格はお出ししません。（その様な業者もございますが）厳しい話もさせていただきます。それは、お客様が円滑にご売却をするためです。多くのお客様は色々なご事情で売却を依頼いたします。それに対して満足のいく取引のお手伝いを心がけています。

リフォームした方が確かに見栄えは良くなりますが、リフォームの分以上に高く売れるとも限りません。お客様によっては安く買って好きなようにリフォームしたいと考えてる人も少なくないです。その辺もお気軽にご相談ください。当社は関連会社にリフォーム専門業者がありますのでレスポンスが違います

普通のお客様に売り出しはしますが、いつまでも売れるまで待つわけにいかないときに、買い取り価格を先に決めておいて、期間が来たときに業者が買い取る方法です。買換などの時、購入物件の引渡までに売却が終わらないと大変なことになりますので、こんな場合によくおこないます。

売主の財産のご売却ですので売主様が決められます。不動産会社は円滑にご売却をするためのお手伝いです。ただ、やはり私どもはプロの観点から、価格が高ければ「下げた方が良いと思います」とか色々な助言をさせていただきます。それは、お預かりした財産を円滑に売却されるための事です。

買った当時よりも高く売れた（売却益が出た）などの場合には、税金（所得税・住民税）がかかります。また買った当時よりも損をして売却（売却損）したなどの場合にも売却損分を少し取り戻す、お得な方法もあります。知らないと損をしてしまう事があります。これには住んでいた期間により長期、短期も大きく税率が変わります。その辺も詳しく教えていただければ詳しくご説明できます。お気軽にお尋ねください

今のお住まいの住宅のローン残債が多くて、困っている方。またお住み替えが出来ないとお考えの方は、各銀行にさまざまな買換ローンの専門商品がありますので、お買換のやり方さえ間違えなければ可能です。住宅を売らずにローンを組みたいとか、色々ご相談ください。お客様に合ったご提案を致します

最初に言っていただければ、最新の注意をはらい近隣に分からないように販売します。広告等をするときも近隣に入らないようにすることも可能です。基本的に弊社に登録いただいているお客様へ紹介でご購入いただければ、広告等もすることなく成約に至るケースもございます。

不動産のご売却しやすい時期は、ご購入される方が多い時期とも言えます。一般的には２月～春先などのご転勤、ご入学時期や秋口～１１月の年末にご入居をご希望される方が多いですね。その時期は不動産もよく動きがございますので、ご売却はしやすいのではないでしょうか。逆に夏場などは暑さもありますので、少し落ち着いております。ただ、時期的なもの以外にも市場に販売されている物件の数によっても影響があります。当然の事ながら、市場に物件の数が少なければ競合が少ないですし、多ければそれなりの対策を考えて動かなければいけません。色々とご相談をさせて頂きつつ、大切なご資産を扱わせて頂ければと思っております。

例えば、先行売買のメリットとして、長期で少しでも高くと考え少しずつ価格を下げる方法もありますし、また、購入したい物が見つかったときに資金をくみやすいのも先行売却です。ただ、売るだけ売ってほしい物が無いなどのデメリットもありますし、そんなときに一時賃貸に入るのも手間がかかります。住み替えは同時が理想ですが、購入したいものが見つかったときに家が売れないと買えないという不安もあります。

購入者はやはり綺麗で、広ければ良いイメージがつきます。それに対して荷物が積み上がってたり、汚かったりするとイメージが悪くなります。なのでまめにお掃除をしたり、整理整頓をしておくとイメージが上がります。あとは、お客様が内見する際に換気をしておくといいです。たばこの臭い、ペットの臭いなどNGなかたもいらっしゃいます。普段から・・・といいたいですが、せめてお客様が内見の前にはこころがけてください。

売却時にかかる諸費用としては、次の項目がございす。(1)「仲介手数料」・売却価格の3％＋6万円 ＋ 消費税5％　(2)住宅ローンが残っていた場合、その残債をきれいに消す為の抹消登記費用(司法書士が計算、通常は数万円程度）(3)固定資産税・都市計画税の日割精算分(4)マンションの場合は管理費・修繕積立金の日割精算費用です。手続きは弊社と司法書士が責任を持って行います。また、たまに物件の売主様から、「売却を依頼した場合の広告宣伝費は誰が負担するのですか？」というご質問をいただきますが、すべて弊社を含めた不動産会社が負担しますので、ご心配いりません。

同時に複数の不動産会社に声をかけても問題はございません。何社かの不動産会社に査定を出してもいいかもしれません。ただ、何社かと一般媒介契約を結ぶよりも一社と専任媒介契約を結ぶのがお勧めではあります。一般媒介契約だと、ご案内なども何社もの業者と調整をしなくてはなりませんし、たとえば自分が旅行に行く際にも何社かに連絡をして調整しなければならないので売主様の負担が大変です。専任媒介契約で信頼できる不動産会社に任せれば、買主様のご負担も少なく、売却を進めることができます

売却依頼の契約には３種類あります。１．専属専任媒介契約　２．専任媒介契約　３．一般媒介契約です。１・２は１社のみに依頼する契約。３は同時に数社に依頼できる契約です。又、１と２の違いは、１は依頼主の知り合いが買う場合（自分で買い手を探した場合）でも、依頼した仲介業者を通して契約しなければならないので、仲介手数料が必ず発生します。２及び３は特に仲介業者を通す必要はないので、個々に契約を行えば手数料は発生しません。とは言っても、仲介業者を通さず自分達だけで契約するのは色々と難しいので、ほとんどの場合依頼されます。実際には２の専任媒介契約を結ぶケースがほとんどです。

あくまでも市場価格（一般のお客様が買主）で売るなら、売却をお願いした業者さんに広告媒体をフルに使ってもらい、お金をかけてもらう方法。ですがこれですと、買い手さんが発生するまで待つしかありません。「すぐにでも」という場合には、業者に買い取ってもらう方法です。但しこの場合の価格は市場価格の６０％が目安になりますので、「安くてもかまわないので早く売りたい」というケースになります。買取業者は多数ありますので、先ずは信頼できる不動産仲介業者にお願いすれば買取価格を提示してくれます。

１．販売価格が周りの類似物件と比較して高くはないか？過去の成約事例を業者に調べてもらい価格が今の相場とマッチしているか？探している方も周りの相場をよく理解して家探しをしています。相場より高い物件ではいくらよくても買ってはくれません。販売価格の見直しが必要かも・・・２．依頼した不動産業者の販売活動を再チェック。販売方法は業者によってまちまち。広告媒体（ネット・チラシ）をフル活用してきちんと経費をかけてくれているか？更に、定期的にきちんと報告があるか。できていなければ変更をお勧めします。因みに、媒介契約を３ヶ月結んだとしても、途中で止めることはできます。