センチュリー21(株)スターライフ

• Q

  優遇税制にはどんなものがある？

• A

  いろいろありますが、適用期限に注意が必要です。

  主に話題に上るものでは「住宅ローン特別控除」や「住宅の譲渡に係る３０００万円控除」「買い替え特例」「譲渡損失の繰越控除」「住宅取得資金の贈与に関する特例」「登録免許税の軽減措置」「印紙税率の特例措置」等ありますが、「住宅ローン控除」については毎年内容が変わり、各特例措置や軽減措置等についても適用期限がありますので注意が必要です。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  買い替え用のローンって、どんなもの？

• A

  売却損補填型とつなぎ型があります。

  一般的に「買い替えローン」といえば、新規購入のローンに自宅売却で返済しきれない残債を上乗せして融資するタイプのことを指します。この他にも既存ローンの残る自宅売却を前提に一時的に既存ローンの借り替えと併せて新規購入のための住宅ローンを融資するタイプのものなどがあります。前者の場合は新規購入不動産の担保評価に対して上乗せ出来る借入金額の基準があり、お客様の年収・勤続年数・既存ローンの返済実績等の審査基準については各銀行によって異なります。後者の場合は取扱い銀行が限られますので個別の銀行に相談するよりも住宅ローンに詳しい不動産仲介業者に相談する方が良いでしょう。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  ローン残債が多いと買い替えはムリ？

• A

  購入先のローンに売却損部分を上乗せして融資を受ける方法があります。

  想定の売却価格では、自己資金を足しても残債が返しきれない場合には、購入ローンに上乗せして融資が受けられる場合があります。いわゆる「買い替えローン」ですが、各銀行によって審査基準や借入可能金額などの条件が異なります。ある銀行に相談したダメだった場合でも他の銀行では融資可能な場合があります。個々の銀行よりもむしろ住宅ローンに詳しい不動産仲介会社に相談した方が良いでしょう。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  不動産の売却時にも税金はかかる？

• A

  税金にもいろいろあります。

  まず売買契約時に印紙税が、仲介手数料には消費税が掛かります。抵当権抹消がある場合は登録免許税、譲渡所得が生じた場合には所得税が掛かる場合もあります。なお不動産の売買に係る税制については、随時特例が出来たり消えたりしています。去年あった特例が今年は使えないということがありますので注意が必要です。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？

• A

  個々のケースで異なりますので売却前に充分確認しましょう。

  売買契約時の印紙税や仲介手数料、住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消費用、この他にも譲渡税が掛かる場合や測量が必要な場合があります。増築していて登記をしていない場合など事前に担当者にご相談下さい。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？

• A

  かえって損する場合もあります。

  リフォームすることによって確かに印象は良くなりますが、費用対効果を考えると逆効果となる場合があります。購入を検討される方によっては、自分自身の好みでリフォームすることを前提でお探しの方もいらっしゃいますのでよほど印象の悪い部分を除いてはむしろリフォーム費用分の価格設定を低く抑えた方が成約率は高まるかも知れません。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  売却価格は途中で自由に変更できる？

• A

  変更出来ます。

  売主様からのお申出があれば、媒介期間中でもすぐに変更します。この場合は媒介契約の変更手続きが必要となりますが、よほど遠方でなければ原則として１日で対応いたします。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  買い取り制度ってどんなもの？

• A

  購入先行の場合の「保険」のようなものです。

  購入先行する場合に予め買取価格を決めておき一定期間内に売却が成立しなかった場合に買い取る制度です。一般的に相場より価格が低くなります。最近では、他の不動産再販業者による買取り競争が価格を吊上げている傾向にあり、買い取り制度を利用するよりも高めで売却出来ていることが多いように思われます。「買い取り制度」は最終最後の保険のように考えていた方が良いでしょう。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  査定価格より高く価格設定しても売れる？

• A

  ほとんどの場合、査定金額より高い価格設定で売却活動を始めます。

  希少性の高い特定エリアのマンションや需要に対して供給が少ない住宅地内で角地や南道路などの条件が重なると机上査定の価格よりかなり高い価格で売れる場合がありますが、これは特定エリアの特定物件に限られます。査定を参考にしたうえで多少上乗せした価格で売却を始めることが多いのですが、最終的には価格交渉などで当初の査定金額あたりでまとまるケースが多いように思われます。あまり高すぎると長期化することによってかえって当初査定額よりも値下げが必要となることもあります。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  査定はどうやって行う？

• A

  ご希望に合わせて２パターンあります。

  机上査定の場合、公示価格や路線価・成約事例等を基に対象不動産の概要との比較によって査定額を算出しますが、具体的に売却を検討されているのであれば、実査定を受けたほうが良いでしょう。特に一戸建住宅の場合には、同一地域内であっても現地の状況によって査定価格にかなりの増減が出る場合があります。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  査定価格の仕組みはどうなっている？

• A

  根拠のあるデータを基にした査定を行います。

  公示価格や路線価・成約事例や近隣の販売状況等と対象不動産との比較で査定していきます。また「査定システム」を活用して「不動産価格査定報告書」を作成し、売主様にもデータを明示したうえで売却方法や売却価格についてのご提案を行います。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  売却価格はどうやって決まる？

• A

  最終的には売主様に決めて頂きます。

  査定金額を参考にして売却方法や売却価格についてのご提案をさせていただきますが、最終的な売出価格は売主様に決めていただきます。購入希望者から価格交渉が入る場合もありますが、この場合でも一定の助言は致しますが、最終判断は売主様ご本人が決めることになります。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？

• A

  不可能ではありませんが、どちらが高くつくかは疑問です。

  お知り合い同士で売買するような場合でも媒介を依頼されることがあります。高額なお取引になりますので充分な物件の調査やご説明・契約書面の作成、測量・登記の手配や融資申請手続きなどどうしても専門的な知識や経験がなければ後になってトラブルが生じる可能性は否定できません。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  営業マンについて希望を言ってもいい？

• A

  「相性が悪い」「今ひとつ信頼が…」などお早めに担当責任者まで

  通常はご相談をお受けした営業マンが販売活動からご契約～お引渡まで担当させていただきますが、皆様の大切な財産をお預かりし、円滑に売買を終了させるためには相性や信頼関係は非常に重要です。当社では担当責任者にご相談いただければ、担当者の指導・変更をいたします。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？

• A

  査定依頼などはお気軽にお声掛け下さい。

  「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んでいなければ大丈夫です。査定内容や販売活動の内容など充分に説明を受けたうえで最も信頼が置けそうな会社に専任で任せることをお勧めします。注意していただきたいのは、複数の会社に査定依頼すると査定金額の高値競争になってくる場合があり、結果として売却のタイミングを逃して当初の査定よりも売却価格が下がる場合があります。査定についてはあくまでも客観的に見定めたうえでどのような方法でより高く売ろうとしてくれるのかをヒアリングしてみてください。極端に他社より高い査定金額を提示してくる場合にはその会社の信頼性を疑った方が良いでしょう。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？

• A

  媒介契約は３種類あります。

  拘束力が強いものから順に「専属専任媒介」（他社への媒介依頼不可・自ら発見した相手との売買不可・指定流通機構登録５日内・業務報告１週間１度）「専任媒介」（他社媒介依頼不可・自ら発見した相手との売買可・流通機構登録７日内・業務報告１週間１度）「一般媒介」（他社への媒介依頼可・自ら発見した相手との売買可・流通機構登録義務なし・業務報告義務なし）それぞれにメリット・デメリットがありますので充分に説明を受けたうえで契約を結ぶようにしましょう。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  不動産会社はどんなことをしてくれるの？

• A

  不動産の売買に係るサービスを総合的に提供します。

  売却の依頼をいただいた場合、まずは物件についての調査を行います。これは購入検討者が現れたときに疑問や質問などに対して的確に対応するためです。さらにチラシや住宅情報誌・インターネットを通じた広告活動と同時に他の不動産仲介業者に対しても情報公開して広く購入希望者を募り、購入希望者との契約条件の調整や契約書類の作成、既存融資の繰上返済手続きのお手伝い、必要に応じて測量や登記の手配等も行います。さらに買い替えの場合には売却収支や融資を含めた資金計画のアドバイスや融資手続きのお手伝いなどを行います。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？

• A

  根拠のある査定に基づいた価格設定が一番大切です。

  東京・横浜など都市部のように常に住宅需要がある地域では、相場からかけ離れた価格設定をいていなければ３ヶ月以内で売れるケースがほとんどです。最近では不動産業者による買取価格も競合でかなり高くなってきており、むしろ一般のお客様のほうが厳しい価格交渉を入れてくるケースも多く見受けられます。契約後の解除などの心配も少なく、引渡までの期間も短いので業者による買取は損という固定観念を持つ必要はないでしょう。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？

• A

  「結果」には必ず「原因」があります。

  まずは我々も含めて仲介業者が充分な販売活動をしているかどうかです。担当者の販売意欲不足や広告の質量不足、他の不動産業者に対しての情報公開が充分なされていないことが成約の妨げになっているケースがあります。どのような物件にも長所・短所があり、たとえ「瑕疵」がある場合でもそのことを踏まえた価格設定がされていれば必ず売れます。東京・横浜などのように常に住宅需要がある地域では相場からかけ離れた価格設定をしていなければ３ヶ月以内で売れるケースがほとんどです。販売活動に問題がないのであれば売出価格を見直すことも考えてみるべきでしょう。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？

• A

  購入先行か売却先行かによって変わってきます。

  購入物件が新築マンションなどの場合は１年以上になることもありますが、現金での決済の場合には２～３週間のケースもあります。購入が先行する場合には購入物件の引渡時期に合わせて売却物件の引渡日を設定し、売却先行の場合には購入物件を探すために６ヶ月程度の引渡期間を設け、残金決済から１週間程度の引渡猶予期間をとっておいたほうが良いでしょう。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？

• A

  時期や状況を的確に捉えるにはまず「売主」の立場に身をおくこと。

  一般的には春先（１～３月）や秋口（９～１１月）が不動産の成約件数が増える時期といわれますが、ここ数年は状況が変わってきているように思われ、時期によって売却価格が高くなるというものでもありません。多少高めの価格設定でもまず売却を始めてみて、引合状況を捉えたうえで価格を見直していく方が、動いている購買層をヒットする確立は高くなるものです。　[　担当　：　菊池　]

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• Q

  「売却」が先?それとも「購入」が先？

• A

  どちらも、一長一短があります。

  売却を先にした場合は気に入った物件が見つかるか不安です。又、購入を先にした場合、いくらで自宅が売れるか心配です。だからといって不動産業者に買取保証をしてもらうのは価格が低くなる傾向があります。ではどうすれば？・・・その時起こるリスクを考えると、資金に余裕がある方以外は、売却を先行させた方が良いと思います。売却時の引渡期間を余裕長めに設定し、購入物件を選びます。最悪、良い物件が無い場合は一時的に賃貸物件を利用すれば良いでしょう。　[　担当　：　中根　]

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• Q

  近所に内緒で売却することはできる？

• A

  やり方によっては可能です

  一般個人の方に買っていただく場合は、広く情報公開をする必要があるので、完全に知られないというのは無理ではないでしょうか。絶対に引越しをするまでご近所に知られたくないというのであれば不動産会社に買い取ってもらうのが良いでしょう。ただ難点もあり、不動産会社の買取の方が一般個人の方が買うより金額が安くなります。　[　担当　：　中根　]

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• Q

  買い手からの印象をよくするコツは？

• A

  もちろんあります！チェックリストを作ると良いでしょう

  第一印象はかなり重要です。見に来てくれた方に好印象を持ってもらう為にはやはり小奇麗にしておくことや整理整頓されていることが大切です。場所別にチェックリストを作り行うと良いでしょう。不動産会社によってはこのようなリストを用意してあるところもあります。確認してみましょう。　[　担当　：　中根　]

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