三菱UFJ不動産販売(株)柏センターの売却Q&A

不動産業界には、国土交通大臣に公益法人として指定された不動産流通機構（通称：レインズ）が存在します。ここでは、不動産取引の適正化・円滑化のため取引情報がデータとして蓄積されております。弊社では、数多くの取引実績はもとより、レインズをはじめとした数々の情報ツールをもとに取引事例を比較し、綿密な調査行ったうえで、不動産個々の特性を考慮し、査定価格をご提案させて頂いております。ここでは、査定価格の仕組みをほんの一部しかご紹介しておりませんので、ご詳細については、直接、担当者にご相談下さい。

昨今の不景気により、景気対策として打ち出された優遇税制は多岐にわたってございます。購入時の優遇税制○住宅ローン減税、○購入時の登録免許税の軽減措置、○不動産取得税の軽減措置、○印紙税の特例措置があります。売却時の優遇税製○マイホームを売却した際の、譲渡所得の３，０００万円控除があります。ここでは平成２３年度１２月３１日で終了する優遇税制については提示しておりません。平成２３年度の税制改正法案は東日本大震災の影響により成立していないこともあり、今後の優遇税制については平成２４年３月の国会で成立する予定となりますので、税制の動向については、私どもも注意深くチェックしております。

買い替え用のローンとは、売買価格を上回ったローン残債分、売却資金（仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用等）を購入にかかる費用（購入物件の代金、仲介手数料、印紙代、登記費用、ローン保証料、不動産取得税等）に組み込んで借入れする住宅ローンのことです。買い替えローンを利用して買い替えをする場合、ご自宅の価格査定をはじめ、金融機関との資金計画、売却先行か購入先行かといったスケジュール計画等、仲介会社や金融機関の担当者との綿密な打ち合わせが必要となりますので、まずはご相談下さい。

ご自宅を売却する場合、住宅ローンが残っている方が大半です。不動産を売却するにあたって、絶対条件があります。その条件とは、売却の際にローン残債を返済することです。この場合、売却資金として【ローン残債、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用】が必要となりますが、この売却資金以上でご自宅が売却できれば、手元資金から持ち出しすることなく買い替えが可能となります。また、ローン残債が多いケースで、売買価格よりローン残債が上回っている場合でも、買い替えは可能です。このケースは、民間の金融機関から提供されている買い替え用ローンを利用することとなります。

売却時の税金としては、印紙税と譲渡所得にかかる所得税・住民税がございます。印紙税とは、売買契約書に貼付する印紙代のことです。譲渡所得にかかる所得税・住民税とは、不動産を売却して得た利益に対してかかる税金のことです。印紙税は、売買金額により異なりますし、譲渡所得にかかる所得税・住民税においては、所有期間によって税率が異なりますので、売主様個々の事情を把握させて頂いたうえで、ご提案させて頂ければと存じます。

仲介手数料は、仲介業者に支払う報酬です。通常は、売買価格×３．１５％＋６．３万円（消費税込み）＝仲介手数料（売買価格４００万円超の場合）となります。司法書士報酬料は、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用です。売却にかかる税金については、印紙税（売買契約書に貼付する印紙代で売買金額により印紙代は異なります）、譲渡所得税・住民税（不動産を売却して得た利益に対してかかる税金）があります。不動産の個々の事情により、その他諸々の費用が生じることもありますので、詳細は、直接ご担当者にお問い合わせ下さい。

まず当社の方で実査定を致します。役所・法務局等での調査、現地調査（個別要因の確認）等を行い、査定額を算出させて頂きます。過去の事例や現在の市況に基づいたものですので、査定額前後での売出がおすすめではありますが、お客様にも当然ご希望やご事情があると思います。「まずは少し高めに設定して、様子を見てみたい」「早く決めたいので、最低限の希望価格で出したい」など、担当者にご相談ください！

価格変更をお考えの場合はご相談ください。

制度がある不動産会社自らが購入します。不動産会社も様々です。高額な商品のためしっかりと不動産会社を見極めてください。まずはご相談いただくことをお勧めします！

契約ごとですので、当事者が合意できていれば不動産会社を通さないで売却することも可能です。しかし、不動産は高額であるうえに専門知識が必要になってきますので、取引の安全を考えるなら、不動産会社を通すことをお勧めいたします。

売却に関してご要望がございましたら、お気軽にお申し付け下さい。もちろん全部のご要望をお受けできるかは分かりませんが、できる範囲で精一杯ご対応させていただきます。

会社が変われば当然、査定金額・販売方法等も変わってきます。それらのことは比較して初めて分かることなので複数の不動産業者にお声がけしていただいてもちろん大丈夫です。査定金額に関しては金額の多寡よりも金額の根拠を掘り下げて聞くことがポイントです。

不動産やご希望条件によって、最適な販売方法は違います。お客様のご希望条件を伺った上で、お客様の不動産をどのような方法で売却するのが最適かご提案をさせていたきます。その上で販売活動から買主様への不動産のお引渡しまで売却にまつわることは全てお手伝いします。

一般的に売却は3ヶ月、購入は物件を決めて契約してから入居まで1ヶ月～2ヶ月となっております。しかし、売却ならば不動産市況に、購入ならば売主様の事情があるため、早まったり逆に長くなる可能性がございます。ですので、あくまで目安としてお考え下さい。実際にお買い替えする際は、営業マンによく相談して、余裕を持ったスケジュールを組む必要があります。

「不動産売買」に関しては「賃貸」ほど、はっきりとした時期はございません。売主様にとって売却のタイミングは気になるところですが、不動産を購入する方でキッチリ期限を決めて探されている方はさほど多くありません。時期よりも日当り等の希望条件を重視して探されている方がほとんどですので、タイミング・条件が合えばどのような時期・季節でも売却できます。

お客様の資金計画が重要です。一概には言えませんが売却が優先となる状況が多いです。お客様の状況に応じてご提案できますので、安心してご相談ください。

現在の売却状況や価格等の詳細をお伺いさせていただきます。売れない理由を見つけ、ご売却の提案をさせていただきます。

お客様のご希望と状況をお聞かせください。その上で、お客様にあった売却方法をご提案させていただきます。

査定価格よりも高い価格で売却を開始した場合、以前より地域もしくはマンション限定でお探しになっていたお客様が、売出し価格にてご購入を決められる場合もございます。但し、相場からあまりにもかけ離れた金額に設定してしまうと、販売活動が長期化し、結果的に当初の査定価格を下回ってしまう場合もございます。できる限りお客様のご希望に沿った販売活動をさせて頂きますので、お気軽にご希望を仰ってください。私どもからもお客様に合ったご提案をさせて頂きます。　

媒介契約にも、種類がございまして１．一般媒介２．専任媒介３．専属専任媒介がございます。簡単申し上げますと、一般媒介は、複数の不動産会社に同時に売却の依頼をするもの、専任・専属専任が、１社のみに売却の依頼をするものです。私としましては、信頼のできる不動産会社１社にご依頼する専任をおすすめしております。詳細なメリット・デメリットについてご確認したい場合にはお気軽にご質問下さい。

インターネットへの掲載や新聞折込チラシなど広告の種類は多いほうが良いのですが、なるべく近隣住民の方々に売却することを知られたくないというご相談もよくございます。販売活動を始める際、事前に広告活動範囲・方法の確認・承諾を頂戴しておりますので、ご安心下さい。また、購入希望のお客様からのご相談も多数承っております。直接、ご紹介させて頂く事で、広告をせずにご契約になることもございます。

まずは相場の把握からというお客様には『簡易査定』をおすすめいたします！周辺の成約事例等からおおよその査定額を概算でお伝え致します。また、具体的にご売却をお考えのお客様には『訪問査定』がおすすめです！ご所有不動産の個別要因を調査・考慮した上での査定額となりますので、より実勢に近いものとなります。『訪問査定は抵抗がある』とお考えのお客様も多いと思いますが、三菱UFJフィナンシャルグループの当社に、安心してご依頼ください！

インターネットに掲載する写真が、印象をよくするコツの１つかと思います。写りをよりよくするための場所・角度・時間等、ご所有されている売主様しか知らないようなポイントがありましたら教えてください。担当者が撮影に伺い、インターネットに登録致します。

それぞれの状況によりますので、一概に申し上げる事ができない問題です。買主様がご覧になる際に少しでもきれいな方が印象が良いのは確かですが、先行投資ですのでリスクも伴います。訪問査定も無料で行っておりますので、担当者からのご提案を基にご検討ください。