明治グループ(株)明治不動産

• Q

  買い替え用のローンって、どんなもの？

• A

  売却時に残る債務を購入物件の住宅ローンに上乗せするタイプです。まずは事前相談が良いでしょう

  「買換えローン」とは？売却時に残る債務を購入物件の住宅ローンに上乗せするタイプの商品です。例えば[売却価格２千万円－残債３千万円＝残債務１千万円]とします。購入物件の住宅ローン[４千万円＋残債務１千万円＝買換えローン５千万円]となります。買換えローンの年間返済額が年収の３５又は４０％以内であれば買換えができます。借入５千万円３５年返済　金利３．５％で月々２０.６万円（年間２４７万円）／仮に年収６５０万円であれば返済比率は３８％、８００万円で３１％となりますので「買換えができる」となります。一般例なので実際の申込の際には金融機関の所定の審査が必要です。事前審査をしておくことをお勧めします。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  近所に内緒で売却することはできる？

• A

  極力内緒で売却できるよう努力はしますが、近年の販売手法ではかなり難しくなっています。

  売却依頼する際、近所に内緒にしたい旨を伝えて下さい。仲介業者が流通機構へ登録する際、注意書きをしてくれます。しかし、住宅を探している方が業者から資料提供を受け、ご自身で現地へ出向いてしまい、近所の方に生活情報の聞取りをしたり、物件の周りをウロウロしてしまいばれてしまうことがあります。インターネットで情報のみ取得する方にこの傾向が見られ、近年はその傾向が強くなっています。「業者に案内されるとしつこいから」などと思い込み、ご自身で出向いてしまうようです。そこで、一番確実な方法として、買取制度を利用すると良いでしょう。売却価格は安くなりますが、安心できます。特に、売却期限が迫っている方にお勧めです。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  ローン残債が多いと買い替えはムリ？

• A

  ローン年間返済額が年収の３５又は４０％以内であれば買換えができます。「ご利用は計画的に」

  買換えの際に利用できる商品は一般的に「買換えローン」と呼ばれています。基本的には、売却時に残る債務（売却価格２千万円－残債３千万円＝残債務１千万円）を購入物件の住宅ローンに上乗せするタイプです。金融機関により差はありますが購入物件の住宅ローン（４千万円＋残債務１千万円＝ローン５千万円）となります。その合計のローン年間返済額が年収の３５又は４０％以内であれば買換えができます。借入５千万円３５年返済　金利３．５％で月々２０.６万円（年間２４７万円）／仮に年収６５０万円であれば返済比率は３８％となりますので「買換えができる」となります。一般例なので実際の申込の際には金融機関の所定の審査が必要です　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  営業マンについて希望を言ってもいい？

• A

  売却の第一歩は信頼できる営業マン選びからです。

  おそらくどの業者も、営業マンが担当としてお付き合いさせていただくことになると思います。しかし、誰だって「ちょっとこの人は…。」と思う営業に任せたくないですよね。その時は、遠慮せずに申出て下さい。さらに、２回も３回も担当変更しなくてはならない業者は、それ自体に問題ありと考えるべきでしょう。あまりに対応が悪い場合は、媒介契約の解除を申出ても良いのではないでしょうか。売却の媒介を依頼するということは、財産をお任せすることですから、信頼できる営業マンを、お選び下さい。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  査定価格の仕組みはどうなっている？

• A

  区分所有建物と土地付建物の査定の仕組みは、大きく違いがあります。

  区分所有建物（マンション）は、敷地と建物が一体となっていますので総合判断（立地、築年数、施工業者、管理会社、分譲会社、間取りや広さ、階数が査定のポイント）となります。土地付建物は敷地と建物を分離して査定します。建物の築年月と構造、間取りの特徴（注文住宅やセミオーダーなどは、個性が大きく反映されている建物が多い）等で大きく差が出ますし、敷地ついては同じ３０坪でも形状や高低差だけでも大きく違ってまいります。勿論、どちらも近隣の環境や利便性、公共施設や医療施設、学校や幼稚園・保育園等総合的に査定価格に盛り込みます。物件そのものの査定の仕組みに、大きく違いがあることを理解されると良いでしょう。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  優遇税制にはどんなものがある？

• A

  優遇＝[儲かる]ではなく[軽減]と考えてください。譲渡益の場合と譲渡損の場合があります。

  一般的な住宅の軽減措置の特例として譲渡益が生じた場合…３０００万円特別控除、所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例、特定の居住用財産の買換え特例、相続等により取得した居住用財産の買換え特例譲渡損が生じた場合…居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例　などがその代表です。近年の不動産市況、動向から見ますと譲渡損失が生じた場合の軽減措置について、必要性と興味をもたれる方が多いと思います。税金は分かりにくくて敬遠がちです。不動産は金額が大きいので軽減も大きいですよ。少しだけ頑張ってみましょう。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  不動産の売却時にも税金はかかる？

• A

  譲渡所得（売却による儲け）に対する所得税と住民税がかかります

  税金となると難しくて尻込みしてしまう方が多いようですが、勉強すると、とっても儲かる？（払わなくて済む）ことが多いので、税務署にしつこい位確認してください。基本例　所得税：[収入金額－必要経費（取得費＋譲渡費用）]×１５％又は３０％住民税：[収入金額－必要経費（取得費＋譲渡費用）]×５％又は９％　記述（長期又は短期）のほかにも、買換え特例やさまざまな控除、があります。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？

• A

  売却価格３０００万円として１０５万円～１１０万円くらいです。費用明細は解答欄にてどうぞ

  売買契約に貼付する印紙代金１万５千円　／　抵当権（残債がある場合）抹消費用　二～４万円　／　仲介手数料（売却価格３千万円として）百万八千円　／　印鑑証明、住民票、評価証明取得費　三千円調査料や販売宣伝費用は仲介業者が負担しますが、特別な費用負担があった場合は依頼主に請求しても良いことになっております。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？

• A

  申し訳ありません。「売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？」については反対論者です

  この質問については、反対論者です。生半可なリフォームでは、バランスや、彩などにムラがあり逆に印象が悪いことが多いです。私が今まで見てきた住宅で、売却のためのリフォームは、欠点隠しのその場凌ぎなものばかりでしたね。１０年２０年暮らし、さらに居住することを前提にしてリフォームしたものは本当に良い材料や設備を使っていることが多いので、買主にお勧めしますが「１００万円位かけて２００万円高く売ろう」的な考えは有利とは思えません。仮にフルリフォームしても買主の趣味やセンスにそぐわなければ無駄になってしまいます。又、居住中にフルリフォームすること自体、時間、労力、費用に無駄が多いわりに、有利さを感じません。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  買い手からの印象をよくするコツは？

• A

  売却するしないにかかわらず、日常からの心がけが重要です。「ローマは一日にしてならず」です。

  急に印象をよくしようとしても違和感が出てしまいます。知人宅に遊びに行った時を思い出して下さい。急に片付をしたお宅には飾りや配置に違和感があったりしますが、普段から気にかけてるお宅は、飾りや配置、彩りもバランスが良いですよね。しかし、あきらめないで下さい。内覧される方は、極端に散らかっていたり汚れていなければ大丈夫です。整理整頓だけでＯＫです。内覧者は、日当り、広さ、間取、水周りの使い勝手を確認しているのあって、美しさで決断するわけではございません。「押入れも良いですか？」と言う方は感度良好状態なので押入の整理（押入の奥行、高さを気にする方は多い）も必要です。後は、笑顔で内覧者をお迎え下さい。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  売却価格は途中で自由に変更できる？

• A

  無闇やたらと変更しても意味がないので、市場動向やタイミングをよく相談して変更しましょう。

  自由に変更できます。売却をより確実にするために変更することになりますので、仲介業者に状況をよく確認（販売活動内容、問い合わせ状況、売却依頼後の内覧数や内覧者の感想）し価格設定を見直しましょう。値段を上げたい？ん～っ、買換えで購入希望物件が当初の予算より高い場合等値上げするケースもありますが、決して好ましいとは言えません。やはり、売却以来時から仲介業者と売却理由や資金相談をよく相談し、適正な価格を設定することが、売却への近道ではないでしょうか。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  買い取り制度ってどんなもの？

• A

  事情により、早期の売却を望んでいる方が利用する制度です

  まず理解しておいて下さい。通常に販売をするより確実に「安く」なることです。利用するケースとして、１買換の住宅ローンの場合に、売却が確定していないと融資が受けられない条件付である場合。２売却確定はしていなくても融資は受けられるが、既存の住宅ローンがある場合に二重の住ー宅ローンとなり負担が大きい場合。３海外転勤や、実家に戻る等、もうこの家には住まないし持っていても煩わしい。４離婚で「もうこの家には住んでいたくないーっ！」等々の理由で、どうしても至急売却したい場合に利用することの多い制度です。しかし、考え方によっては、不安や、煩わしさがなくなるメリットのある制度ですので、よく理解してご利用下さい。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  査定価格より高く価格設定しても売れる？

• A

  査定価格に誤り（安い）があれば売れる。査定価格（近隣相場）よりも高い場合も稀に…売れます。

  売れます。かなり稀なケースではありますが、物件のマイナス点が全く気にならず「私にはパーフェクトだ！」「これが我が家の捜し求めていたものだ～っ！」と判断してくれる方がいれば売れます。よほど査定価格に誤り（安過ぎた）があったか、本当に稀なケースですから、期待はしないことです…。買いたい方は、複数の物件を比較検討してご購入します。ある程度「我が家のチェックポイント表」なる物を持って判断されます。再度申し上げますが、本当に、ほんとうに、ホントウ、ＨＯＮＴＯーに稀なケースですから、期待はしないことです…。以上　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  査定はどうやって行う？

• A

  マニュアル調査と近隣物件の取引経験、第三者からのヒアリングの全てが査定対象です。

  マンションの場合…内覧及びヒアリング（売却理由、補修状況、残債等）を行い、レインズや東京カンテイ等の流通機構を利用しての価格調査（間取りや広さ、階数によっての目安）、現地調査（騒音や臭気、高圧線等）、管理会社への聞取り（駐車場や管理費、施設内設備、貯水槽やモーターの位置など）生活環境施設確認（学校、役所、買い物等）権利関係調査等を行った後、査定表にて価格提案を行います。戸建土地の場合…基本は同じですが現地調査と権利関係（境界、植木や屋根の越境、埋設管、擁壁状況等）はトラブルになりやすい部分をより詳しく確認します。査定には、経験と第三者からのヒアリング（口コミ）がとても重要になることが多いです。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  売却価格はどうやって決まる？

• A

  近隣相場が基本となりますが、売却理由やキャッシュフロー等も勘案して最終売却価格を決定します

  売却査定依頼を受けた後、お客様宅の内覧及びヒアリング（希望価格や売却理由、残債等）を行い、レインズや東京カンテイ等の流通機構を利用しての価格調査、現地調査（境界、越境、埋設管、修理状況等）近隣物件調査、権利関係調査等を行った後、査定表にて価格提案を行います。但し、売却理由やキャッシュフロー等も勘案して最終売却価格を定めますが、最終的にはお客様に決定していただかなくてはなりません。マンションの場合は、同一建物の売却事例が残っている場合が多く、間取りや広さ、階数によって査定価格を決定しやすいですが、戸建の場合は「個性」が出やすく権利関係も複雑な場合もあり、査定価格も一層の慎重さが求められます。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？

• A

  自分で売却するのは可能です。法律に詳しい方のアドバイスを頂きながら確実に行ってください。

  自分で売却するのは可能です。個人取引と仲介取引の違いは、買主に対して行う宅地建物取引主任者の重要事項説明と書面（３７条書面）の交付です。権利関係、都市計画、生活環境施設、埋設管、近隣の聞取り、環境等の調査を行った上で、初めて交付できる書面が重要事項説明書です。自分が住んでいて問題ないから大丈夫だろうでは、少々危険です。「買主」は、契約前に重要事項説明を受け、物件を理解してから購入したいと望んでいます。売買契約書も仲介者が書面作成及び立会いをすることが望ましいです。何れにしましても「売ります」「買います」の「諾成契約（意思表示だけで効力を発生させる契約）」ではなく書面にて、取交すことが重要です。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？

• A

  複数の会社に声をかけることは大変結構なことだと思います。全く問題ありません。

  不動産業者も沢山ありますし、単に宅建業者といっても、賃貸・オフィステナント・投資（ワンルーム投資等）・分譲マンション・建売分譲・競売買取・売買仲介等様々です。このページをご覧の方は、自宅売却の方でしょうから、必然的に売買仲介に依頼することになります。売買仲介業者も大手、地元、フランチャイズ系等があります。それぞれに特徴や社風がありますから、５～６社位に声をかけてみるとよいでしょう。お買換えの場合はその中から１社を窓口（買換の円滑化）とし、売却のみの場合は、複数の業者に媒介の依頼をしてもよいでしょう。大切なのは、教科書通りではなく親身になって相談に乗ってくれる担当者を選ぶ（巡り会う？）ことです。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？

• A

  不動産の売却を依頼する際の契約を媒介（ばいかい）契約といいます。媒介契約には３種類あります

  １．専属専任媒介契約…媒介契約から５日以内の指定流通機構への登録と１週間に１度以上の業務報告義務、２．専任媒介契約…媒介契約から７日以内の指定流通機構への登録と２週間に１度以上の業務報告義務、３．一般媒介契約…指定流通機構への登録義務と業務報告義務はありません（登録義務、業務報告をする旨の特約を付加することは可）１と２の一番の違いは、依頼者Ａが自ら発見した相手方と直接契約できるか否かです。例えばＡはＭ社と媒介契約したが、Ａの弟ＢがＡに「Ａ兄ちゃんの家を僕が買うよ」となった場合、１ではＭ社を仲介人として契約するが、２ではＡ社を仲介せずに契約できる。３は、個人ユーザー様にあまりお勧めしていません。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  不動産会社はどんなことをしてくれるの？

• A

  主に物件調査と販売に向けての広告宣伝活動、不動産流通機構への登録及び、情報開示など

  まずは、面談聞取り調査（売却理由や抵当権関係他）をさせていただきます。そこから、権利関係の調査、都市計画の調査、生活環境施設の調査、埋設管の調査、近隣の環境調査や確認等をします。そして、流通機構等に登録し広く情報開示、業者紹介用販売図面作成配布、新聞折込、インターネット媒体掲載、ポスティング、住宅情報誌への掲載をします。購入希望者もしくは紹介業者との諸条件の折衝（価格、引渡時期等）を行い重要事項の作成及びご説明をさせていただき売主、買主が安心してお取引に望んでいただけるよう準備そしてご契約の締結をします。金融機関との打合せ、司法書士の手配、諸費用計算等さまざまな業務を行います。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？

• A

  １急ぐ理由を冷静に検討。２媒介業者の販売宣伝活動と適切に媒介業務を行っているかの状況確認。

  まずは、どうして急がなければならないのかを、冷静に考えましょう。よい物件なので購入をし、自宅の売却条件で融資を受けている。どうしてもほしい物件があるが、売却しないと資金調達ができない等がその代表例です。確かに不動産は似たようなものはあっても同じものが無いので、理想の物件が手に届きそうになると急いで売却してでも手に入れたくなる気持ちは良くわかります。が、どのようなケースにしてもリスクを十分に理解することです。本旨の回答は、売出価格を安く設定するか、買取業者に買い取ってもらうかになります。しかし、将来のライフプランを十分考慮し、何れのケースにせよ無理のないお買い物をすることを、お勧めします。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？

• A

  どのような宣伝活動、販売努力、何件内覧があったか、その反応等をしっかり精査しましょう。

  媒介依頼業者と査定内容、販売宣伝活動、内覧者によい反応が得られなかったときの理由内容等をしっかり確認したにもかかわらず、売却ができない？これだけ売却物件情報（相場）の開示がされている時代ですから、価格設定が適正であれば買手が見つからないとは考えにくいです。たとえば、内覧の時は笑顔でお迎えする、ペットのにおいを消す、お部屋・押入れ・水周りの整理整頓等、査定金額は適性なのに売却がいっこうにすすまない場合って、自分が気にならなくても、内覧する方が気になることって結構あるんです。それでも売却できない場合は、価格が適正ではないとお考え下さい。尚、売却の際は「最悪（大幅値下）」の場合も知っておくことです。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？

• A

  さまざまなケースがありますが、ここでは一般的なケースをご紹介します。

  中古住宅の場合、通常で１～３ヶ月くらいのスパンですが、長いもので半年から１年先のケースもあります。購入物件の売主も買換えのケースが多いですから、売主にあわせることが前提となります。当然こちらも買換えですから、売却の際には、ご自宅の購入者へ引渡条件をご理解いただき合わせてもらいます。時には、一時的に賃貸へ移る方もいますが、資金と労力の無駄が発生しますので、皆が同時に引渡ができるよう協力します。その際、皆同時入居する事は不可能なので、それぞれ約１週間ほど引渡猶予（残金の支払い又は受領したが引渡を待ってもらうこと）を頂くこととなります。新築住宅は、完成を待って残代金支払が完了すればいつでもＯＫです。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？

• A

  季節的要因はありません。時期的要因はあると思いますが、ごくごく短期的なようです。

  お引越は、桜の咲く頃が多いので３月頃が売却しやすいのでは？と、お考えになる方が多いです。実際にお引越しされている方は、１～３月上旬にご購入された方です。この時期は、会社がお休みではありません。そこで、３月中旬以降の土日にお引越し（賃貸も含む）するので多く見えるかもしれませんね。購入時期が、３～４月後半の方は、ＧＷ中に、６～７月の方は夏休み中に、８月後半～１２月前半の方は年末にといった具合に、入居時期が重なる傾向にあります。あれっ？いつでも売却できてるようだけど。そうです。ずばり売れない時期はお盆とお正月だけなのです。なかなかお盆やお正月にお家を売ったり買ったりしようとは思いませんよね。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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• Q

  「売却」が先?それとも「購入」が先？

• A

  どちらとも可能です。どちらもリスクがありますので、まずは担当者や金融機関と事前相談。

  １売却したが購入物件が見つかるの？２購入はしたが、本当に売却できるの？といった不安。お買換えには必ずついてくる精神と金銭のリスクです。そこで、本当に我が家を「買換えする必要があるのか？」を再考しましょう。その上で、リスクを最低限に抑えるには、どの方法がよいのか担当者と良く相談し、ローンシュミレーション等を活用してみてはいかがでしょうか。今回の質問である、どちらが先というよりは、どのリスクであれば「我が家の家計」が健全でいられるかを考えましょう。結論は、金銭的余裕があれば「購入」が先、既存残債が多く少し金銭的不安がある方は「売却」が先となります。何故？と思われましたら、お気軽にご質問下さい。　[　担当　：　営業部　木本　進　]

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