有楽土地住宅販売(株)本八幡営業所

• Q

  「売却」が先?それとも「購入」が先？

• A

  売却、が先の時も、購入、が先の時も、両方のケースが考えられます。

  一言で言って資金計画次第でかわってきます。　ご自宅がいくら位で、売却できるのか、その金額と現在の残債金額とを比べて自己資金でまかなうか。　もし、お住替え先が決まっている場合は、金融機関さんにご購入先のご融資と残債とを合計した金額をご融資いただけるか、を相談することが一般的です。　欲しいお部屋があるのだけど残債があって買えない、と言うお話をよくお伺いいたします。　お住替えをご検討の際には早めに打合せをしましょう。　その際には是非、お声かけください。　ケースバイケースのご提案をさせていただきます。　[　担当　：　吉井　正　]

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• Q

  優遇税制にはどんなものがある？

• A

  多数ございますが、適用要件に注意

  通常の不動産売買のお取引で、必ず出てくる税金をご存知ですか？印紙税・登録免許税・不動産取得税でございます。これら全ての税金において、優遇制度がございます。また、住宅ローンのご融資を受けて不動産を購入する場合には、住宅ローン減税制度。資金援助を受けて不動産を購入する際、贈与税が発生する場合には、相続時清算課税制度・夫婦間の居住用財産の贈与特例。ご所有の不動産をご売却した際に譲渡益(利益)が生じますと、譲渡所得税・住民税が課税されますが、その税金に関しても優遇制度がございます。この他にもございますが、どの制度に関しても適用要件がございますので、ご注意が必要です。　[　担当　：　飯田　直人　]

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• Q

  売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？

• A

  有利の場合があります

  一概に有利かどうかはお答えしづらいと思います。リフォームをして有利の場合としては今までリフォームをした経緯がない場合やお引越し済みで家具や家電のあとが目立っている時など買主様がご内見いただいた際、印象がよくない場合は事前にリフォームをしておくとご売却しやすいケースが多くあります。　[　担当　：　吉井　正　]

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• Q

  売却価格は途中で自由に変更できる？

• A

  価格の変更はいつでも可能です。具体的価格については担当の営業マンにご相談下さい。

  売却を開始したのになかなか問い合わせが無い、ご案内は毎週のように入っているのになかなか成約に結びつかない。そのような状況である場合は、思い切って売却価格を変更されてみてはいかがでしょうか？媒介期間満了まで現行の価格である必要はございません。ずっと現行の価格にこだわりつづけ、売れ残り物件という印象を残してしまうよりも、早く売る為に思い切って価格を変更されてみてはいかがでしょうか？具体的な価格については担当の営業マンにお気軽にご相談ください。　[　担当　：　吉井　正　]

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• Q

  同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？

• A

  大丈夫です。

  私たち仲介業者が売主様からいただく媒介契約書には３種類あります。専属専任、専任そして、一般媒介契約書の３種類です。専属専任と選任媒介契約書はご契約いただける仲介業者は１社のみとなっております。お考えの業者さんが複数の場合、一般媒介契約書でご契約いただければ大丈夫です。　[　担当　：　吉井　正　]

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• Q

  ローン残債が多いと買い替えはムリ？

• A

  お買い替え希望の物件、ローン残債をお教え下さい。

  金融機関によってお買い替えの融資審査基準が様々ですが、まずはローンの残債がいくら残っているか？月々の返済はいくらか？お客様のご年収、勤続年数等をお教えください。また、可能な限り直接お会いした上で売却物件のお話や、ご希望の買い替え物件のお話を聞かせて頂きたいと思います。総合的な情報から買い替えのご提案をさせて頂きます。金融機関へ事前審査を依頼する方法もございますが、私共を窓口にして頂いた方がお客様のご都合もつきやすいと思います。　[　担当　：　吉井　正　]

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• Q

  査定はどうやって行う？

• A

  査定方法もいろいろありますが、ご売却を前提であれば現地でお会いしながらするのが一番です。

  売主様から査定のご希望をいただく場合、多くはご売却を前提にしていると思います。その場合、ご売却になるお部屋の状況を実際に確認させていただいたほうが、ご売却に有効なご提案ができるからです。また、その中でご不明な点等があれば即、その場でお知らせできます。査定でご所有の不動産の金額を確認すると同時に私たち営業マンを売主様から査定していただきたいと思います。　[　担当　：　吉井　正　]

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• Q

  不動産会社はどんなことをしてくれるの？

• A

  ご購入とご売却のお手伝い

  大まかにお伝え致しますと、ご購入とご売却のお手伝いをさせて頂きます。ご購入であれば、ご希望条件に見合う物件をご紹介し、ご案内させて頂きます。ご購入をご決断頂ける物件がございましたら、ご契約・住宅ローン・ご決済・お引渡し等の段取り・書類作成等を行います。ご売却であれば、相場や市場の動向等から査定金額をお伝えさせて頂きます。ご売却のご依頼を頂きましたら、広告やインターネット等により集客活動を行い、ご購入者様をお探し致します。ご購入者様が見つかりましたら、ご契約・住宅ローン完済・ご決済・お引渡し等の段取り・書類作成等を行います。　[　担当　：　飯田　直人　]

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• Q

  不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？

• A

  可能ですが、引渡し後のトラブルや物件の不備についての対応は全て当事者間での対応になります。

  基本的に不動産売買は口頭での売ります・買いますで売買契約は成立しますが、非常に大きなリスクを伴ないます。いわゆる自己発見取引というものになりますが、往々にして顔見知り間での取引が多く、何かしらの不備が発生した場合は当事者間での対応のみとなり、内容によっては双方の信頼関係（ひいては人間関係）が崩れ、裁判になる場合もあります。多額の金銭が動く取引ですから、慎重にお考えいただければと思います。私共はそういった契約の仲介者として明確なルールを定め、売主・買主がお引渡し後も安心して生活のできるお取引を目指しております。　[　担当　：　吉井　正　]

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• Q

  査定価格より高く価格設定しても売れる？

• A

  売れる場合も充分あります。

  人気度が高く、売却物件がでないマンションや一戸建の場合、物件が出るのを待っている方がいることがあります。不動産会社の査定よりやや高い価格でも引き合いが取れ、成約できる場合があります。ただ物件や地域の特性などが影響しますので、私ども不動産業者にご相談くださいませ。　[　担当　：　千脇　貴男　]

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• Q

  買い取り制度ってどんなもの？

• A

  早く・確実に売ることを優先したい方に当社で購入させていただく制度です。

  当社がお客様より不動産を直接購入いたします。お支払い、引渡しなど有利な取引条件が実現でき無駄な経費を回避することができます。広告など一切しませんので、周囲に極秘でご売却が可能です。又、仲介手数料が不要です。デメリットを挙げますと、通常の仲介の場合と比較して、売却価格が低くなる傾向があるという点がございます。　[　担当　：　小森達弥　]

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• Q

  不動産の売却時にも税金はかかる？

• A

  かかる場合とかからない場合がございます。

  譲渡所得税・住民税がかかりますが、３０００万円の特別控除や買いかえ特例など有利な制度が利用できるケースがある為、税金がかからない場合がございます。　[　担当　：　小森達弥　]

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• Q

  不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？

• A

  弊社では、買取保証制度がございます。

  不動産を急いで売りたい場合には、不動産会社に買取って頂くのが、一番早いです。ただし、不動産会社も転売をする為、相場の６割や７割という価格での買取になるのが一般的です。少しでも高く売りたいと思われるのであれば、まずは一般消費者向けに販売活動をするのをお薦めいたします。しかし、急いでいる方はいつまでも売れないというのでは困ってしまいますよね？そこで弊社では、「買取保証制度」を付け販売活動を行うことができます。これは、ある一定期間売れない場合は、予めお約束をしていた価格で弊社が買取るという制度です。【地域または物件により買い取り保証をお付けできない場合がありますので、予めご了承ください。】　[　担当　：　伊佐治　健　]

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• Q

  不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？

• A

  契約印紙代・仲介手数料などです。

  売却時にかかる諸費用はまず契約印紙代、仲介手数料（成約価格×３％＋６万円と消費税）が必要になります。住宅ローンなどをご利用中の場合、抵当権の抹消費用が必要になります。一戸建や土地を売却される場合、測量が必要になり費用がかかる場合があります。その他マンション、一戸建を問わず、売却されることにより譲渡益が出ますと譲渡所得税・住民税がかかります。詳しくはご相談くださいませ。　[　担当　：　千脇　貴男　]

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• Q

  買い手からの印象をよくするコツは？

• A

  視覚に訴えるのが一番の効果

  不動産のご購入を、紙面だけ見てお決めになる方はいらっしゃいません。外観やお部屋の中をご覧になり体感する事により、ご購入するか否かをご決断されます。第一印象はとても重要となってまいります。お部屋の中はより綺麗、そして明るいと大変印象が良くなります。お部屋をご覧頂く際には、事前にお掃除をして頂く事をお勧め致します。また、照明は全て点けておいて頂いた方が良いかと存じます。季節や天候によりますが、風通しの良さも是非、体感して頂けると良いですね。じっくりとお部屋の中をご覧になって頂くと同時に、十分にお部屋の良さをアピールするには、夏は涼しく冬は暖かくしておくと良いかと存じます。　[　担当　：　飯田　直人　]

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• Q

  営業マンについて希望を言ってもいい？

• A

  営業マンにも得意分野がありますので。

  営業マンにも、マンション・戸建・土地それぞれお探しするのに得意な分野がございます。不動産市場については、財団法人東日本不動産（レインズ）より売りにでている物件はすべて把握できます。あとは、より良いご希望にあう条件の物件をみつけられるかは営業マンの眼力となります。お探しの物件・条件を事前にご連絡いただければ得意分野の営業マンがきっと担当となるでしょう。営業マンの年齢・性別・性格などが他にあればもちろん希望をお伝えください。　[　担当　：　小森達弥　]

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• Q

  住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？

• A

  売却物件、購入される時の住宅ローンの金融商品によっても異なります。

  住まいの売却は、土地・戸建・マンションによってさまざまですが平均３ヶ月以内の期間で買主様がみつかりご成約となるケースがほとんどです。購入物件が決まりましたら、ご契約、住宅ローンへの手続きとなります。都市銀行ですと、平均３０日から６０日で融資金額のご用意ができます。以上を踏まえますと、売却から購入まで６ヶ月のスケジュールが理想的なお住みかえではないでしょうか。　[　担当　：　小森達弥　]

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• Q

  査定価格の仕組みはどうなっている？

• A

  相場や市場の動向

  不動産の査定価格は、立地・周辺状況・大きさ・お広さ・方角・日当り・眺望・階数・状態等の様々な要因で上下致します。より明確な査定価格をお伝えさせて頂くには、お部屋の中を拝見させて頂く必要がございます。これを実査定と呼んでおります。お部屋を拝見させて頂かなくても、ある程度の査定価格はお伝えする事ができます。これを机上査定と呼んでおります。相場や市場の動向を根拠に、査定価格を算出致します。　[　担当　：　飯田　直人　]

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• Q

  不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？

• A

  ３種類あります

  売却の依頼をする契約は媒介契約といいます。媒介契約は３種類あります。(1)専属専任媒介契約　(2)専任媒介契約　(3)一般媒介契約の３種類です。(1)(2)依頼する不動産会社は１社となります。営業活動の報告義務は、(1)は週１回　(2)は２週に１回です。(3)は複数社に依頼する形式です。売主様のご希望で媒介契約を３つより選ぶことができます。　[　担当　：　千脇　貴男　]

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• Q

  持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？

• A

  価格を変える以外の方法もございます。

  売り出し価格を変更する方法（つまりは値下げです。）が最もオーソドックスに取られる方法であり、インパクトのある方法です。しかしながら、変更後の価格が貴方様の売却理由自体を脅かしてしまう場合（住宅ローン残債が大きく上回ってしまい、返済が出来なくなる。買替資金が不足してしまう。現在の価格を変更する必要が無い。）は、物件内容に変化を与えられてはいかがでしょうか？具体的には、戸建であれば内装や外壁のリフォーム、お庭の手入れ。土地であれば放置していた雑草を綺麗に刈り取る。マンションであれば内装のリフォーム等になります。ケースバイケースで他にも沢山ございます。弊社であれば適切なアドバイスをご提供いたします。　[　担当　：　吉井　正　]

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• Q

  買い替え用のローンって、どんなもの？

• A

  売却による譲渡損失を新しく組む住宅ローンによって補填することのできるローンです。

  お買い替えをする場合は、現在のお住まいを売却することが必要になります。しかし、売却代金だけでは住宅ローンの残高全てを賄えない場合があります。「買い替えローン」とは、現在の住宅ローンの残存部分と新しく購入するお住まいの住宅ローンを合わせて融資してもらうことのできる住宅ローンです。　[　担当　：　伊佐治　健　]

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• Q

  不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？

• A

  売却しやすい時期はあります。

  １月から３月は例年、購入のお問い合わせが数多くなってきます。これは年度替わりまでに新しい住まいをお決めになられたい方が多くなり、１年を通じてお探しになる方が増える時期です。ただ不動産をお探しの方は日頃より情報を集めておりますので、時期に関係なく気に入った物件があれば購入したいという方もいらっしゃいます。 また１月から３月はお探しの方も増えますが、お売りになる方も増える時期といえます。　[　担当　：　千脇　貴男　]

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• Q

  売却価格はどうやって決まる？

• A

  最終的には、売主様がお決めになります。

  不動産の売却価格を決めるのは、持ち主である売主様の自由です。しかし、ご自分が売りたい価格を付けてもあまり高い価格になってしまっては売れるものも売れません。そこで、不動産会社に査定を依頼し、査定価格を出していただきます。この査定価格は、近隣の取引事例などを参考にし、対象不動産の特色を考慮し算出いたします。売主様はこの査定価格を参考にし、売却価格を決定いたします。ですから、指標となる査定価格はとても大切です。弊社では、不動産専門の情報サービス会社である「東京カンテイ」の査定システムを採用しており、豊富なデータから査定価格を算出します。無料査定も随時、受付けておりますので是非ご利用くださいませ。　[　担当　：　伊佐治　健　]

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• Q

  近所に内緒で売却することはできる？

• A

  可能です。

  弊社には、数多くのお客様が登録をされております。そのお客様へ内密にご紹介をさせていただきます。また、弊社のお客様だけでなく、他の不動産会社様のかかえているお客様にもご紹介をさせていただくことができます。これは、不動産会社同士が不動産情報ネットワークでつながっているためです。その為、近所の方々に知られないために広告活動をせず不動産を売却をすることも可能です。　[　担当　：　伊佐治　健　]

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