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大成有楽不動産販売(株)上大岡センター

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売却Q&A

24件見つかりました
  • Q
    不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある?
  • A
    増田 久夫
    仲介手数料・抹消登記費用・印紙代等様々な費用がかかります。
    売却の経費は仲介手数料・抹消登記費用・印紙代等があります。不動産の売却にかかる費用は仲介手数料(成約価格×3%+6万円)×消費税、抵当権の抹消登記費用(1件につき2万円前後)、印紙代がかかります。土地や一戸建の場合に境界が不明のときは測量費もかかります [ 担当 : 増田 久夫 ]

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  • Q
    売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント?
  • A
    小松 久男
    有利です。
    売出し前にリフォームを行う事は他物件との差別化になりますので、オススメです。しかし、リフォーム費用が掛かってしまう事や、リフォームを行った事によって売却価格が大幅にアップする可能性は低いです。リフォームをしなくても売り方にはコツがあります!売却方法についてもご提案させていただきますので、お気軽にご相談下さい。  [ 担当 : 小松 久男 ]

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  • Q
    買い取り制度ってどんなもの?
  • A
    小松 久男
    当社が買取となる制度です。
    スピード買取プランは、大成有楽不動産販売がお客様より不動産を直接(ダイレクトに)購入いたします。 「早く・確実に売る」ことを優先したい方に最適なサービスです。 すぐに売却して現金化したい。売出中でなかなか売却が出来ず早く売りたい。そんなお客様のための制度で、当社がお客様の不動産を買い取ります。煩わしい週末の案内など精神的な負担を最大限にクリアします。  [ 担当 : 小松 久男 ]

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  • Q
    不動産の売却時にも税金はかかる?
  • A
    太田 芳久
    売却価格が購入時の価格よりも高くなった場合は注意が必要です。
    原則、不動産売却時に税金がかかりますが、居住用の場合は特例があるため、通常はかからない場合が多いです。自宅を売却した価格から、取得費(売却した土地建物を購入した時の購入代金と購入時の諸経費等の合計)と譲渡費用(売却に関してかかった仲介手数料、建物解体費、測量費等)の合計を差し引いて3000万円以上の所得があった場合、その所得に対して課税されます。課税対象となる場合にも、その居住用財産の所有期間等の条件により税率が違います。 [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    近所に内緒で売却することはできる?
  • A
    太田 芳久
    可能です。
    販売活動を行う上で、チラシ広告上に細かな住所や、お住まいの外観写真を載せないで、近所の方達に解りづらくすることは出来ます。しかし、購入を考えているお客様は内覧せずに購入することはまずありません。そのご案内の際、近所の方達に目立ってしまう場合があります。前もって担当営業に内緒にしたい旨を伝えて頂ければ、ご案内時に車を少し離れた所に止めるなど、極力目立たないようお伺い致します。  [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    ローン残債が多いと買い替えはムリ?
  • A
    太田 芳久
    買い替えは可能です。
    現在の住宅ローンの残債を新しいお家のローンに上乗せしてローンを組むことができます。諸条件がありますが、このシステムによりスピーディーな住み替えが実現します。まずは一度私たちにご相談ください。  [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    査定価格の仕組みはどうなっている?
  • A
    太田 芳久
    売買取引事例、路線価等を参考にして査定します。
    査定価格は、対象物件、周辺類似物件の成約事例、販売事例、路線価、公示価格、そのエリア特有の不動産流通事情等を勘案してご提案させていただきます。  [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能?
  • A
    太田 芳久
    可能ではあると思いますがお勧めはしません。
    不動産取引を何度か経験しており慣れている方、売主・買主とも顔見知りで信頼関係がある場合は可能であると思います。しかし、取引物件に何かしらの不備が発生した場合、内容によっては双方の信頼関係や人間関係が崩れ、裁判・訴訟になる場合も考えられます。仲介会社が入ることで、取引に関し明確かつ公平なルールを定め、取引内容について書面を残し、売主・買主双方にとって最後まで安心で納得のいくお取引が可能になります。個人間の直接取引を行う場合は、くれぐれも慎重にご検討下さい。  [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    査定はどうやって行う?
  • A
    太田 芳久
    簡易査定であればお電話やメール等で実施可能です。
    査定は、データをもとに行う簡易査定と、簡易査定の結果をもとに実際に物件を見させて頂き査定を行う方法もございます。お時間は、それほど掛かりません。室内状況を確認させて頂きます。その他、物件の法律や利用可能設備などを確認させていただきます。  [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの?
  • A
    阿部 宏哉
    弊社買取または、買取専門業者による買取です。
    最短の売却方法は買取です。しかしながら一般的に相場よりも安い価格設定となります。急いでいてもそんな安値では売りたくない場合、周辺の同じような物件の成約価格よりも安く価格設定し販売するのも一つの手です。しかし、探している方のタイミングもあるので、すぐに売却できるときもあれば、3~4ヶ月かかる場合もあり、安く設定したとしても思いのほか時間が掛かる場合もあります [ 担当 : 阿部 宏哉 ]

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  • Q
    営業マンについて希望を言ってもいい?
  • A
    太田 芳久
    ご遠慮なくおっしゃって下さい。
    フットワークの軽い営業マン、落ち着いた営業マン、聞き上手な営業マン、若い営業マンやベテランなど、ご希望がございましたら、言ってください。不動産取引は営業マンとの相性が左右することも少なくありません。ご希望がございましたらご遠慮なくお聴かせ下さい。 [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫?
  • A
    澤木 大佑
    大丈夫です。
    但し、媒介契約締結後の場合はトラブルの原因になり得ますのでご注意ください。また、同時に複数の業者に依頼するとより良い条件でご成約になるわけではなく、よい良いご売却を成功させるためには、信頼できる会社、担当営業を選択することが重要です。  [ 担当 : 澤木 大佑 ]

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  • Q
    不動産会社はどんなことをしてくれるの?
  • A
    澤木 大佑
    不動産に関することはどんなことでもお手伝いたします!
    間取図の作成、、写真撮り、学区や交通の調査・周辺環境のリサーチ~それらを踏まえてチラシの作成・インターネット媒体への流通・HPの掲載~レイアウト・各不動産業者への告知~営業活動(販売依頼)・近隣へのチラシ配り・個別訪問による直接営業・手持ちのお客様への電話営業~資料送付・過去の契約者さまへの紹介者の依頼・販売活動報告の作成~販売方法の提案・実際のご案内・成約にむけた諸条件の交渉・一戸建なら地続きの交渉・マンションなら同マンション内の販売活動などなど、あらゆる事を行います。また、売却成立後の引渡しに向けた手続き・引越しの手配・税金の処理までプロならではのお手伝いを致します。  [ 担当 : 澤木 大佑 ]

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  • Q
    査定価格より高く価格設定しても売れる?
  • A
    澤木 大佑
    売却できる可能性もあります。
    売却できる可能性はございます。需要と供給のバランス、建物の状況、立地条件(学区、共用施設など)等によって稀に相場より良い価格で売却できる場合はございます。売却をご検討される不動産について査定させて頂く際にご相談下さい。  [ 担当 : 澤木 大佑 ]

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  • Q
    売却価格は途中で自由に変更できる?
  • A
    澤木 大佑
    可能です。
    査定価格を参考に販売価格を決めます。その後、販売状況、市場動向等によって価格を変更することが出来ます。より良い価格で売却するポイントは変更するタイミングと金額です。売出し価格から担当者とよく相談の上、決定して下さい。  [ 担当 : 澤木 大佑 ]

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  • Q
    売却価格はどうやって決まる?
  • A
    太田 芳久
    様々な事前調査により算出いたします。
    行政の出す公示価、基準価格、路線価、それから、近隣の取引事例、対象不動産の規模を基に算出する机上査定と、実際に現地を拝見させて頂き個々に評価を付加し、更に関係省庁等で法規制や設備状況等の調査も行う実査定があります。前述はあくまで相場を掴む程度のもので個々の評価があまり反映されません、後述は、実際に売却を前提とした価格提示になりますのでかなり具体的な数値が期待できます。一般的には、共に査定に掛かる費用は無料で行っているところが多い様です。大切な財産の査定です。やはり、実査定をお奨め致します。  [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    買い手からの印象をよくするコツは?
  • A
    太田 芳久
    ご自宅の魅力を最大限引き出せる様に事前準備が大切です。
    々も売主様の意向を広告やトークに反映する努力をしていますが限度があります。中古物件の場合汚れ、キズは仕方ありませんが、実際はもっと他にポイントがあります。よく広告に収納豊富とあるのに実際は物が溢れてるというケースがあります。とにかく奥様の意見は絶大です。特にキッチン等の水廻りに物が溢れていると収納力が無い、使い勝手が悪いという印象を与えてしまします。小物は取りあえず引越しを見据えて収納ケース、ダンボール等にしまっておくだけでも引越しが近いということでその場凌ぎにもなります。後は一戸建であればお庭、マンションであればバルコニーといった夢の部分、付加価値も高い所ですので片付けておきましょう。  [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要?
  • A
    太田 芳久
    一般的には3~4ヶ月は必要です。
    売却がどれくらいスムーズにいくかで変わりますが、3~4ヶ月は必要です。また、売却が先か購入が先かでも変わってきますし、価格に大きく左右されます。価格を相場より安く出し、買い手がすぐ見つかったとしても、ローンの申し込み手続きなどで1ヶ月はかかります。売却側が、すぐ引越せる状態であっても早くて1~2ヶ月、遅くて半年、1年という場合もあります。いずれにせよ、住宅ローンの残債と、お客様のご希望をしっかりとお伺いし、相談しながら進めていく必要があるかと思います。  [ 担当 : 太田 芳久 ]

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  • Q
    持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの?
  • A
    小松 久男
    買取保証制度がございます。
    一定期間内に売却が成立しなかった場合、当社が取り決めた価格で買取らせていただくことを予め保証する「買取保証制度」があります。買取保証額は、査定価格より通常下回りますが、必ず買換えできるので安心です。また、当社は買換え先の物件の引き渡しがかなり先の場合でも、買取保証額をお出ししますので、他社にはない安心が得られます。※地域又は物件により買取保証をお付けできない場合がございます。  [ 担当 : 小松 久男 ]

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  • Q
    不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの?
  • A
    増田 久夫
    1年を通じて動きはあります。
    一般的に、転勤、入学等で人が動く春(3月前後)と秋(9月前後)と言われております。但し、この時期は「売却の時間的ゆとりが無い、近隣に競合物件が多く価格競争になり易い」といった要因もあり市場は活発になりますが、必ずしも売却価格に比例するとは限りません。もちろん逆の場合もあります。私の経験では、不動産は他にも金利、税制の改正等の影響も受けます。なんと言っても買いたい方がいればそれこそが旬だと思います。それには、適切な売却価格の設定、ご自身の不動産の付加価値、魅力をどれだけ引き出すかが重要です。また、この様な提案をきちっとしてくれる会社、担当者との出会いが、なによりも一番大切だと思います [ 担当 : 増田 久夫 ]

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  • Q
    買い替え用のローンって、どんなもの?
  • A
    小松 久男
    自宅売却時に既存の住宅ローンが残ってしまう方のローンです。
    銀行によってローンの内容(金利、融資額の上限、審査、融資条件等)は異なりますが、「住み替えローン」の仕組みは何処も同じです。現在のご自宅の売却にあたり、もし残債が残った場合は、その不足の残債分と購入する分の住宅ローンを合わせて借りるローンです。  [ 担当 : 小松 久男 ]

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  • Q
    不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある?
  • A
    小松 久男
    3種類の媒介契約と弊社との買い取り契約がございます。
    3種類の媒介契約(売却依頼を頂き買い手を探す契約)は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約があります。専属専任媒介契約は依頼する会社1社のみとなりご自身で見つけた購入者でも不動産会社を通さなければなりません。専任媒介契約は依頼する会社は一社のみとなりますが、ご自身で見つけた購入者は不動産会社を通さなくても契約できます。また数社にご依頼が可能な一般媒介契約もございますが、成約物件の多くが専任媒介契約によるものです。当社でも売主様と密接なコニュニケーションが取れる専任媒介契約をお勧め致します。また当社が直接買主となる買取契約もございます。  [ 担当 : 小松 久男 ]

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  • Q
    優遇税制にはどんなものがある?
  • A
    小松 久男
    不動産売却の優遇税制措置を上手に活用、期限付きにご注意下さい。
    特定の居住用財産の買換えや交換の場合の長期譲渡所得課税の特例措置、買換え等の場合の居住用財産の譲渡損益通算及び繰越控除制度、譲渡資産についての住宅ローン残高が譲渡価格を上回る場合、その残高分(住宅ローン残高-譲渡価格)を限度として繰越控除を認める特例措置などがございますが、適用期限が決まっているものや適用の為に諸条件があるものがございます。優遇税制の利用法や税額の算出、売却手続きの諸費用、諸条件を具体的にご説明させていただきます。お気軽にお問い合わせ下さい。  [ 担当 : 小松 久男 ]

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  • Q
    「売却」が先?それとも「購入」が先?
  • A
    小松 久男
    お客様の売却の条件をご相談ください!お客様の買換えの方向性が見えてきます。
    ご売却先行のメリット】購入資金に充当できる金額が確定でき、お住替えの資金計画が立てやすくなります。※注意点※ご売却物件引渡しまでに新居に入居できないと、仮住まいや引越しの費用が余計に必要な場合があります。【ご購入先行のメリット】ご希望条件でじっくり物件を探すことが可能です。仮住まい等の出費の心配もなく、引越しもスムーズです。※注意点※売却代金を新居購入資金に充当する場合、税金・経費を含め、充分余裕を持った資金計画が必要です。ローン残債が多い場合は資金計画のめどが立たない可能性もございます。実際には同時並行で進めることが多いです。まずはご相談ください。  [ 担当 : 小松 久男 ]

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