(株)大京穴吹不動産横浜店/電話受付→本社:東京の売却Q&A

現在ご所有の不動産に抵当権が設定された借り入れが残っており、売却益だけでは完済できず抵当権が抹消できない場合、次の融資が受けられないので、次の融資に追加して現在の借入の完済額不足分を融資を受けて完済し、買替を成立させるというものです。

売却をして利益が出た場合は譲渡取得税が掛かります。不動産を所有していた時期だとか、居住中であったのか否かにもよって控除が効いたり、税率が変わったりします。税法上の問題もありあまり詳しくお伝えする事ができませんので、管轄の税務署等でご相談いただくのが良いと思います。

一般的には先ずは多少高めから売却活動をスタートさせてチャレンジ価格で営業してみて様子を見て価格改定をするという流れが多いです。なので価格変更でも価格を上げるという事はあまりないですね。

特徴のある物件や流通性の良い地域、時期やタイミングで市場価格以上でのお取引がある事もございます。しかしながら比較物件があったり流通性が悪い地域で沢山の類似物件が市場にある状況ではなかなか市場価格以上でのお取引は難しいかと思います。判断を誤らないようにしたほうがいいですね。

大きく二通りの査定があります。一つは机上査定。実際のお部屋は確認せず机上で取引事例は売出事例の確認のみで行い築年数に見合ったお部屋の程度で想定し査定いたします。二つ目の実査定は実際にお部屋を確認させて頂きお部屋の程度や窓からのロケーション等を確認したうえで査定を行います。わざわざ不動産会社の担当に来てもらいたくない方は「机上査定」。より確実な査定を求めてらっしゃればご面倒でも不動産会社の担当に見てもらう「実査定」をお勧めします。

査定の方法には原価法・収益還元法・取引事例比較法と３種類ございますが、一般のお客様に対応する査定方法は「取引事例比較法」が一番ポピュラーではないでしょうか。取引事例比較法は近隣の同様な物件の取引がいついくらで行われたのか？現在近隣の同様な物件はいくらで販売されているのか？等を比較して行います。

我々は市場価格のアドバイスを取引事例や売出中事例、今後の予想される市況を元にさせて頂きます。しかしあくまでも最終的にはご自身の財産である不動産の売出価格はアドバイスを元に売主様の判断で決めて頂く事になります。その後販売活動の反響状況、ご案内状況、周りの物件の取引状況、新しい物件の登録状況、ネット広告上の閲覧状況等を鑑みて価格の変更等を検討等していきます。当然実際に取引される価格は売主様が売りたい価格で買主様が買いたいかどうかによって売買が成立し、売却価格が決まるという流れになります。

媒介契約書でも「専属専任媒介契約」以外の２つの契約では自己発見取引が認められています。しかしながら複雑な不動産取引を慣れない方が行うと想像できない事態に陥ることも考えられますので、あまりお勧めできません。もし不動産会社を通さずお取引をされる事をお考えの方がいらっしゃったら、ご相談は無料ですのでお気軽に当社までご連絡ください。できる限りのアドバイスをさせて頂きます。

早く売ってほしい、高く売ってほしい、面倒は嫌、買主様にこれだけは言っておきたい等ご売却に関する注文はどんどん担当の営業に仰って下さい。当然できる事、できない事等ございますのでご希望が通らない事も沢山あるかとは思いますが、一つ一つプロの不動産業者としてアドバイスをさせて頂きます。

まず査定の段階では複数の不動産会社に聞いてみて対応の違いを確認してみては如何でしょうか？お客様の求めてる回答を頂ける会社か？査定の根拠は明確で信憑性のあるものなのか？どういう営業をしてくれるのか？サービスの違いはなにか？等確認をされるのが良いと思います。その中で良いと思われる不動産会社を３社くらいに絞り実際の査定をされてみては如何でしょうか？最終的に複数の不動産会社にご依頼をされることもできますし、１社に絞りお任せする事もできます。先ずは是非当社の話を聞いてください。

売却をご近所に知られたくない、急な転勤などで早急に売却したい、住まいが遠く室内の見学に対応できない、手続きの煩わしさをなるべく少なくしたい、などお考えの売主様にオススメするのが「買い取りサービス」です。ご自宅の「買取金額」と「市場動向価格」をご提示した後、ご希望により弊社が買い取ります。販売活動を行わないので売却活動中の煩わしさがありません。また、「買い取りサービス」をお選びいただいた際には仲介手数料はかかりません。

売却をご近所に知られたくない．．．。よくあるご相談の１つですが弊社の「即時買い取りサービス」なら近隣に知られることなくお部屋を売却することが可能です。一般的な「仲介」では情報を公開しお客様を募る方法が通常ですが、「買い取りサービス」では弊社が買主となりますので条件が合えば一切広告をすることなくご契約となります。まずはご要望をいただければと思います。

売却を仲介会社に依頼するには３つの契約形態があります。それぞれ定められている売主様の義務、仲介会社の義務が異なります。【専属専任媒介契約】・・・依頼できる会社は１社のみ。自己で発見した相手でも仲介会社を通した契約となります。【専任媒介契約】・・・依頼できる会社は１社のみ。自己で発見した相手とは直接取引していただくことも可能。【一般媒介契約】・・・複数の仲介会社に重ねて依頼可能。成約した場合は売主様が他に依頼した会社へ通知します。お客様のご要望によってお選びいただくことができますので是非ご相談くださいませ。

確かに中古住宅においてリフォームされている物件は、買主様からの印象も良く、結果的に市場価格よりも高額で売却されるケースも多くなっております。しかし、買主様にも趣味趣向がございますので、必ずしも掛けた費用以上の効果があるとは限りません。弊社には、バーチャルリフォームによる仮想リフォームのサービスも業界に先駆けて行っておりますので、一度ご相談下さいませ。

買主様がお部屋をご見学いただいた際に気にするポイントとして間取りや眺望なども重要ですが、お部屋に入った際の第一印象も大事です。カーテンを開き、照明を付けてお部屋の明るさを演出しましょう。事前に窓を開けて換気もしておくと良いと思います。また、水回りは特に気にされるお客様が多いのでお掃除、お手入れをしていただければ印象アップに繋がると思います。

一般的な「仲介」によるご契約となりますと、仲介手数料（成約価格の３％＋６万円）、仲介手数料の消費税、印紙代（売買価格による変動あり、１，０００万円超～５，０００万円以下なら１万円）、住宅ローン完済時にかかる抵当権抹消費用（借入１本につき約２０，０００円）などがございます。また、弊社との直接売買「買取プラン」でしたら仲介手数料とその消費税はかかりませんので、ぜひご相談くださいませ。

売却予想価格がローン残債を下回っている場合でも、住み替え先の住宅ローンなどを活用することで補う事が可能な場合もございます。販売価格のアドバイスや優遇税制などの活用も合わせてアドバイスさせて頂いておりますので、是非一度弊社営業スタッフにご相談ください！

例えば、ご売却金額によっては譲渡益が発生し、所得税の対象になる事がございます。ご売却不動産が居住用不動産だった場合、譲渡益の３０００万円控除という制度がございます。ご利用頂く際には条件や注意点などもございますので、税務署などへのご確認をお願い致します。また、弊社には弁護士や税理士などの専門スタッフが無料相談を行っているサービスもございますので、ご不明点がございましたら是非一度、弊社営業スタッフにご相談くださいませ。※なお相談後、専門家に別途調査・作業等を依頼した場合、各事務所の料金規定に従って費用が発生することがあります。

高額商品である不動産の売買には様々な知識や調査が必要です。ご売却に必要な管理会社へのヒアリングや調査依頼、役所関係での建築上の確認や調査書類の取得、登記手続きなどのアドバイスなど売買に必須な情報の取得を行います。また、販売のために必要な過去事例のご説明や販売方法のご提案などを分かりやすくご説明させて頂いております。

当社では直接当社が買い取らさせて頂くサービスがございます。早急なご処分換金が必要な場合は条件にもよりますが、一週間での換金も可能です。その他お客様のニーズに答えられるよう様々なサービスを用意しておりますので、なんなりとご相談ください。

どうして売れないのか？という事が一番重要ですが、単純に価格を下げるという発想の前にホームステージングという手法がございます。欧米ではかなりポピュラーなのですが、綺麗な家具等でお部屋をモデルルームのように販売するためのお部屋として着飾ってしまうという事です。それだけでかなり見栄えが変わり実際に半年間全く売れなかった物件がすぐにご成約になったという事例もございます。そのほかにもＶＲを使った内装後のお部屋のイメージをして頂く方法であったり等お客様のニーズににそってご提案させて頂きます。

お買い替えの場合ですと先ずお気に召される購入物件がどれくらいで見つかるか、通常条件を整理してご覧になられる物件６物件２週間かけてご覧になられて諸条件纏めて契約まで３週間から４週間。ご売却はそれからなのか、同時なのかで変わりますが市場価格で営業されて普通に流通する地域物件であれば一般的には２～３か月程度でご契約。その後履行期間が約１か月お引渡しまでに３～４か月程度が一般的じゃないでしょうか。この流れが全て詰まれば１か月から２か月程度でお買い替えも可能ですが、かなりタイトなので時間かけてじっくり探したいとか、時間かけてじっくり売りたいでは難しいかと思います。

やはり新入学、新学期、新社会人等年度区切りの３月３１日までにご入居をご希望される方が多いのと、転勤等のタイミングでご売却される方が多いので市場に物件が多くなります。必然的にライバル物件が増えますが不動産の動きは特に活発になりますのでその前後、例年年明けから３月初旬頃がピークで５月ゴールデンウィーク頃までが一番いい時期ではないでしょうか。

売却先行の場合。購入する物件が決まってない状況でお引き渡しをしなければならなくなる事があるので、一度仮住まいを覚悟して頂かなければならないです。購入先行の場合。売却が決まってないので売らなければ購入できない方は売却にハンデがつきます。すぐに売らなければいい物件が決まっていても購入物件が流れてしまう可能性があります。よって売却に好条件が求められずらくなります。しかしながらまた当社では買取保証というサービスがございます。ご売却できないという事が無くなりご購入物件を抑えやすくなり、且つある程度ご自身の納得できる市場価格で売却の営業ができ、ご安心してお買い替えをすることができます。