(株)大京穴吹不動産船橋店/電話受付→本社:東京の売却Q&A

小さなところでは「収入印紙代」の軽減、大きなところでは売却益３０００万円まで税金がかからない「３０００万円控除」などさまざまです。売却するだけなのか、自宅を売って新居を買うお買い換えなど、適用のルールがございますので、お気軽にご相談ください。

ご所有不動産の売却可能価格が、ローン残債額を下回ってしまうこともあります。その場合に新たに購入する新居の住宅ローンへ、「足が出て」しまった分のローン残債額を上乗せして組むローンを買い替えローンといいます。金融機関により借り入れ条件や金利は変わりますので、詳しくはご相談ください。

最低限かかる諸費用として、■収入印紙代（物件価格により数千円～数万円）　がございます。その他、ご所有不動産の内容により、■登記費用　がかかる場合がございます。　仲介で売買する場合は　■仲介手数料（売買代金により異なりますが一般的に「売買代金の３％＋６万円と消費税」）　がかかります。その他、住宅ローンの有無などにより変わりますので、詳細はお問い合わせください。

例えば、不動産の取得価格や時期などにより、税金がかかるかどうか分かれます。かからないケースの方が多いですが、我々でもかかりそうかどうかはある程度判断できます。かかりそうな場合は、税金のお話ですので最終的には税理士へ相談することをお勧めいたします。また、諸経費的な税金（収入印紙代）や諸費用に消費税がかかっている場合がございます。

不動産査定価格のポイントは、一般的に２～３つの柱で組み立てします。物件の種類や取引内容によって、優先度合いは変わります。　■ものの価値：広さや立地、築年数など不動産そのものの評価です。　■人気の度合い：例えば同じ広さの土地でも、駅前と郊外とでは人気は変わり、人気があるほと価格は高くなります。　■収益性：不動産も投資用財産の１つですので、家賃等の収益性によって価値は変わります。

なかなか買値を釣り上げるといったことは難しいです。一部オークションサイトもございますが、ほとんどのお客様は、高額な商品を限られた予算でやっとの思いで購入するため、不動産に関してはなかなかうまくいっていないようです。逆に、価格を下げる変更も可能です。例えば、最初は売主様の希望価格で売り出しを行い、１か月経っても売れない場合には査定価格へ下げるという方法もございます。

不動産は量産品ではないため１つ１つ違うものです。特に中古住宅の場合は、お住まいの方の使用方法や家族構成などにより、状態は大きく変わってきてしまうのがふつうです。そのため現地を拝見させていただく方が、ブレの少ない価格のご提案ができます。また、まずは目安を知りたいなど、大まかな査定でも構わない場合には、簡易査定（机上査定）という、物件資料や取引事例などを基に算出する方法もございます。

査定価格はあくまで成約予想価格です。ご所有不動産の内容や競合物件の有無等により状況は変わりますが、査定価格より高く成約できた事例はいくつもございます。成約完了までの期間など、お客様の売却条件にもよりますが、まずは希望価格にて売り出ししてみるのも１つの方法です。

金融機関によっては「住み替えローン」という商品があります。ご自宅を売却してもローン残債が残ってしまった場合、新規に購入するご自宅にローン残債をあわせて借り入れを行うローンです。ローン審査にはお客様の諸条件によりますので、まずはご相談下さい。

「物件によりけり」が、一般的な回答でしょうか。ひとことでリフォームといっても、給排水管を含めた大幅リフォームから、表面の壁紙等だけを新調するリフォームまで、金額もまちまちです。当然、印象もまちまち。すごいリフォームは、ホントにすごいし、金額も高い！となれば、個別相談が最善策です。ちなみに弊社リフォームサイト、リンクはこちら。　→　http://l-reform.jp/index_pc.html

荷物を片付けたり、リフォーム、クリーニングを入れることも大切ですが、まずはお部屋の中の電気をすべて点けてみてはいかがでしょうか。お客様が玄関に入った際に、暗いと感じるか明るいと感じるかで第一印象が大きく変わってまいります。節電、エコの世の中ですが、売主様の大切な不動産をご覧いただく一時だけ、あらかじめ玄関から各お部屋、リビング、キッチン、洗面所からお風呂場まで電気を点けておきましょう。外が明るい時間帯でも意外と印象が違いますよ！また、お部屋の汚れが気になる方は、ルームクリーニングも弊社グループでご紹介できます！

情報を公開しないで売買を行う事はあります。インターネットや広告掲載を行わず見込みのお客様へのご紹介等です。但しマイナス面もありますのでご相談下さい。

弊社では２通りの買い取り制度があります。一つ目は「買い取り保証制度」といって、一定期間内にご売却が成立しない場合は、あらかじめ打ち合わせをさせていただいた金額で大京リアルドが買い取り致します。二つ目は「即時買い取り」です。こちらは、売却活動をせずに大京穴吹不動産が直接買い取り致します。その他適用条件がありますのでご相談下さい。詳細はこちら　→　http://www.daikyo-anabuki.co.jp/sell/mansion/purchase.html

もちろん相場もあります。買手さんもいます。ただし、販売価格を決めるのはあくまで売主さま。僕たちは売主さまの判断基準を数種類提示させていただき、十分に相談したうえで販売価格の決定をお願いしています。売出をされている物件すべてが、不動産会社がしっかり査定した価格で売出しをしていれば半年～１年も売れ残ることは考えられません。　複数の不動産会社に査定をお願いし、一番高い査定をした会社に依頼している場合　長期にわたって売れないケースが多々見受けられます。

不動産売買に慣れているお客様でも、２度目３度目と当社にご依頼いただくことが通常です。契約書の作成や、安全な登記完了など、不動産売買にまつわる不安を少しでも軽減するために我々をご利用ください。

僕たちは「お客様に喜ばれる不動産屋さん」を目指しています。喜んでいただけるご協力は、できる範囲で何でもするつもりです。営業マンへの希望、営業手法でしょうか、それとも人柄？いずれでも僕たちにとって、嬉しい欲しい注文です。お気軽にお申し付けください！

最近は医療の現場などでは、セカンドオピニオンとして、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に意見を求めることが多くなって参りました。不動産会社選びは成約の大きなポイントです。提案している内容に矛盾点はないか、しっかり確認して下さい。限定のお客様がいる・・・高い価格で売れる・・・等の【良い話】には落とし穴がある可能性が高いです。高い価格を提示した　＝　良い不動産会社　ではありません。　その会社が購入するわけではありません。また、価格を決めるのはオーナー様です。　不動産会社はあくまでもアドバイスです。

不動産会社に売却の依頼をすることを媒介契約といいますが、大きく３種類あります。一般媒介契約は同時に複数社依頼をかけることができ、専任媒介契約、専属専任媒介契約は不動産会社１社のみを選定し、情報の整理からご案内の段取り、他不動産会社と打ち合わせなどを行う窓口として動いてもらいます。一見、多くの会社に依頼できる一般媒介契約が有利に見えますが、同じ物件が多数広告に並ぶことで買い手から売り急ぎと判断され、大きく値引きの話をされることもあるので、慎重に判断されるべきところです。

何をしてくれる？と、聞かれるよりも、私たちがこの売主様のためにできることを複数種類プランを建てて、その中から売主様が一番ご自身にぴったりのプランを選んで頂く、私たちの提案は「いつでも誰でも」複数種類のプランニングが不可欠だと考えています。ぜひ僕たちのプランを聞いて頂き、全体のプランから好みのものを選んでみませんか？これって答えになっていますか？

当社では急いでご売却をお考えの方へ、当社が直接買取を行うサービスを行っております。詳しくは下記サイト（大京穴吹不動産ホームページ内）をご覧ください。　→　http://www.daikyo-anabuki.co.jp/sell/mansion/purchase.html

適正な価格でしょうか？周辺の取引事例や販売状況について、十分に説明を受けているでしょうか？間違った価格でも、時間をかければ売れるような時代ではありません。購入検討されている方は思った以上に情報をもっております。室内の状況等によっては価格の問題でない場合もあります。弊社では不動産の下取りも行っております。

売却が先に決まったけど購入したい物件が見つからない、または購入したい物件が見つかったのに売却の目処がつかないと購入の契約ができない・・・という方も多いと思います。単純なご売却だけ、ご購入だけ、ではないため、住替え先の物件を所有している方とのご都合調整も必要になるでしょう。最短で１～２ヶ月、長いと３～４ヶ月くらいの期間が必要になると想定しておいた方が良いのではないでしょうか。

３月迄に入居を考えるお客様は、購入物件を決めてから入居するまでに、融資の手続き等に時間がかかります。お盆明けくらいから探し始め年内中に物件を決めて、融資手続き→引渡し→内装→入居となります。２月～３月は繁忙期になりますが、年末にかけて売出し物件が増えてきますので、ライバルが少ない９月～１０月に売出しをするのも方法かと思います。　賃貸の場合は手続きに時間があまりかかりませんので年明けから探す方が多いです。ちなみに、千葉エリアでは、意外と４～５月あたりの成約も多いです。２～３月あたりに検討しはじめて、その流れで４～５月頃に決定しているのではと思います。

あなたのご希望はどちらですか？ご自宅が希望していた条件で売れることでしょうか？それとも心から住み替えたいと思える物件が見つかることでしょうか？理想は売却と購入を切り離して、売却は売却で動きながら、購入したい物件があればすぐにご購入できる環境が一番ですが、なかなか難しいですよね。希望条件で売却できたけど住みたい所が見つからない場合、一時的に賃貸へお住替えもできますし、購入したい物件が見つかったけどご自宅が売れない場合、販売価格などの条件面で妥協をすれば急いで購入者が見つかることもあります。でも、どちらも妥協したくない！というお気持ち、分かります。一緒にご希望を叶えていきましょう！