イエステーション西東京店西武エステート(株)の売却Q&A

優遇税制といえば、居住用財産の売却益にかかる所得税の３千万円特別控除がありますが、売却益が出てはじめて得をする優遇税制です。むしろ、売却損が出てしまう場合は、所有期間５年以上のご自宅を売却して損失が出た場合、他の所得から差し引くことができます。つまり、他の所得にかかっている所得税を軽減できます。これを「損益通算」といいます。この特例が適用されるためには、売却物件や新たに購入する物件などにいろいろ条件がつきます。特例が使えるつもりで使えなかったというのでは、困ってしまいます。その他にもケースによって使える優遇税制は沢山あります。事前の確認をよくしておく必要があります。

「買い替えローン」とは、買い替え時の自宅を売却する場合に、ローンの残債が売却価格を上回り、お手持ち金もなく金融機関の抵当権が抹消出来ない場合に、買い替え先の住宅ローンを使って買い替えを行う事になります。資金的にかなり余裕が有れば良いのですが、ギリギリの場合は特に注意が必要です。決められた期日までに、決められた価格以上で売却が出来ない場合などは、かなりリスクも高くなります。無理な計画をせずに、信頼できる不動産会社にご相談することをお勧めいたします。住み替える方法は沢山ございます。ぜひ一度ご相談ください。

不動産の売却価格がローンの残債額より低い場合は借入先の抵当権を抹消するために、その差額分をお手持ち金（自己資金）で支払う必要がございます。しかし、現在は多くの地方銀行・都市銀行から「住み替えローン」という金融商品もあり、住み替えローンを利用して、売却することも可能になりました。但し、売却前の「査定価格」と「成約価格」は違うことと、売却諸費用・税金等により「手取り金額」が少なくなることなど、注意しなければいけないことが多くございます。信頼できる不動産業者に相談をして無理のない計画をお勧めいたします。無計画に進めてしまうと「二重ローン」になり、今迄の倍以上の支払いになってしまう可能性もございます。

不動産を売却すると色々なぜいきんがかかります。必ず必要な税金は、印紙税・登録免許税です。また、仲介手数料には消費税がかかります。利益が出たときに必要な税金は、住民税・譲渡所得税・復興特別所得税、但し、譲渡所得税に関しましては、居住用として使用されていた不動産には特例がございます。売却してから「こんなはずじゃなかった」と、ならないよう必ず、売却前にご確認ください。

不動産売却時にかかる費用は、基本的には契約書に貼付する印紙税・仲介手数料・ローンの残債があれば抵当権の抹消費用・その他売却価格が購入価格より高く譲渡益が有った場合は譲渡税等がかかってきます。但し、譲渡税に関しましては、居住用として使用されていた不動産には特例がございますので必ず売却前にご提案をさせていただきます。本来査定の前にお伝えしたい事は沢山ございますが最近は、一括査定が多く何の説明も無しに売却活動に進んでしまい弊社に「セカンドオピニオン」のご相談も多くみられます。ご注意ください。

特にマンションンに関しては近年のリノベーションブームもあり間取り変更を伴うリフォームを行う方も多数しらっしゃいます。先にリフォームを行うとリノベーション予定のお客様のが対象外になってしまいます。その分成約価格で調整してあげれば全く問題はございません。内装の状態が悪くなればなる程リノベーションユーザーは購入しやすくなります。その場合の販売方法等は通常とは多少異なります。余分なリフォームをする前にぜひ一度ご相談ください。リフォームした方が有利ですが、リフォーム代金は回収できません。

弊社では、売却査定時に必ずお伝えしていることが一つございます。それは「一円でも高く売却する」ことで一番大切なことは、弊社または、他社の不動産業者がご案内するお客様は、物件を売却される売主様のお客様だと認識をしていただきます。そして、売却物件は「商品」であることも。その思い一つでかなり売却価格に影響がございます。この部分だけは、我々不動産業者には何もできません。具体的な方法は、売却査定時により詳しくアドバイスをさせていただきます。ご連絡お待ちしております。

不動産を高く・早く売る方法はいかに不特定多数の方に情報を見てもらえるかが勝負になります。弊社では、通常の場合は、基本的には隣地から物件を紹介し、だんだん遠方に広げて売却活動をしてまいります。しかし、現在は、ネットの情報もかなり多くなりましたし、西東京市の中古マンションであれば弊社では常時購入ユーザーが、お客様の物件が売りに出てくるのを「首を長くして」お待ちしております。　近隣に内緒で売却することはもちろん可能ですが、通常の販売に比べて多少時間がかかる場合もございます。まずは一度、ご相談ください。首を長くしてお待ちしております。

売却価格に関しましては、売主様が自由に変更することは可能です。但し、ユーザーもネット等で常に気になる物件はチェックしておりますので、頻繁に変更することはあまりお勧めできません。短期間で何度も価格変更を行うと、ユーザーからは「そのうちまた下がるだろう」と思われ本来の成約価格よりも下げて契約になる場合も多くございます。また、値上げに関しましてはかなりイメージが悪くなるため避けるべきです。その場合は一時中断する等ご提案をさせていただくケースもございます。良き相談相手になれれば幸いです。

弊社では、買い替え等で決められた期日までに必ず売却が必要な場合には、一定の期間売却活動を行い決められた期日までに売却が出来ない場合は最初にご提示した買取価格で、弊社または、弊社提携会社が買取をさせていただきます。買い替えの場合は特にスケジュールがタイトになりますのでご注意ください。売却スケジュールも含めて細かい打合せの元ご提案をいたします。

不動産の価格は市場の「類似物件」で成約価格が日々変動しているのが現状です。タイミングによっては査定価格より高く売れることは有りますが、逆に下がってしまうこともございます。特に今の市場のように市場の物件数が少ない時期は比較物件が少ないため顕著にその性質が現れます。基本的に市場の流通数が少ない時期の方が売り手市場になり高値売却のチャンスになります。弊社では、査定時に近隣で極端に安い物件が流通いている場合には、販売時期を遅らせていただくご提案をさせていただくケースもございます。少しでも高く売却したい気持ちは売主のお客様と同じです。

最近はコロナの影響もあり、訪問査定を避けたいお客様も多くなっております。弊社では、ご来店の打ち合わせ等お客様のご希望に合わせたご提案をさせていただきます。また、最終的な媒介契約締結時にはご本人確認と権利関係の確認をさせていただきますのでご了承ください。

「不動産」は「自動車」とは違い、全ての物件が他の物件とは条件が違い「唯一無二」の存在になります。過去の取引事例もとても大切ですが、本来一番大切なのは今現在「市場に流通している類似物件」の存在です。購入されるお客様は、必ず他の物件も沢山見た中から自分に合った物件を選びます。このご提案を的確にするために弊社は、「西東京市の中古マンション」に専門特化しております。正直市場によっては、今日の査定と明日の査定価格は違います。最近ネットでよく目にする「ＡＩ査定」そんなに簡単なものではございません。「ＡＩ」であれば全ての会社が同じ結果になるはず？ですよね。

お客様により、少し時間がかかっても「高く売りたい」方もいらっしゃれば、安くなっても「早く売りたい」と、それぞれです。弊社では、お客様に合った売却スケジュールを基に売却時の市場に合わせた販売価格のアドバイスをさせていただきます。一括査定でよくみられる「媒介契約欲しさ」に高値の査定価格を出すことは致しませんので、他社に比べて査定価格が低いこともありますが、スケジュールに合わせたご提案になりますのでご了承ください。また、売却を依頼された場合は、弊社は売主様のエージェントになりますので、少しでも「高く売りたい」「早く売りたい」気持ちはお客様と同じです。

特に女性のお客様に多いですが、「女性の担当を希望します」ということも可能です。どんなに細かいことでも、お気軽にご相談ください。

お客様にとって信頼できる不動産業者が見つかるまで、色々な会社にご相談をされた方が良いと思います。「一般媒介」でどこの会社が信頼できるのか？また、他社に販売中でもセカンドオピニオン的に親身になって相談できるのか？等々　逆に一度しか会っていない会社を信頼する方が間違っていると思います。特に不動産の売却に関しては、信頼できる会社を選ぶことはもちろんですが、それ以上に何でも相談できる担当者と出会うことが一番大切です。売却の成功は焦らないで、信頼できる会社と担当者を見つけることです。

不動産の売却を不動産業者に依頼する場合は、不動産業者と「媒介契約」という契約が必要になります。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類がございます。この3種類には、それぞれメリットとデメリットがございます。お客様の状況等にもより、どの媒介契約がベストかはわかりません。一度ご相談を頂ければお客様にとってのベストなご提案をいたします。

不動産の売却に関しましては、それぞれのお客様でご事情が違います。より細かくご説明を頂ければ、ご事情に合ったご提案をさせていただきます。売却以外の方法も見つかるかもわかりません。ご相談の上で必要であれば弊社が買取をすることも可能です。また、弊社では買取専門業者5社以上の中から一番買取価格が高い業者をご紹介が可能です。その場合は、一般的な一括査定とは異なり全て弊社が代行いたしますので煩わしさもございません。

不動産の売却から所有権の移転登記まで、ご自身で行うことは可能です。ただし、不動産の取引には複雑な権利関係、法的な制限があるために、かなり複雑な作業になると思われます。また、購入者が住宅ローンを利用する場合は、ローンの取り付けから抵当権の設定等、売買の当事者とは別の第三者（金融機関）が加わるため、ほとんどが不可能となります。一度、信頼できる不動産業者にご相談することをお勧めいたします。

引越し先のご紹介はもちろんですが、建物のリフォーム・解体、土地の測量、引越し業者のご紹介・不要物の回収等、有料のものもございますが、業者の手配も行います。また、空室で今すぐ売却しない時は、弊社が清掃管理も行います。不動産に関する困ったことは一度弊社にご相談ください。

弊社では他社で販売中のお客様からの相談で、他社様の販売方法・ネット掲載のコメント・写真の見直し等のアドバイスもさせていただくことも多数ございます。また、弊社が代わって売却をさせていただいたケースもございます。販売価格の見直しをする前に販売方法・信頼できる業者の見直しも必要と思います。他社で売りに出されている方の「セカンドオピニオン」的なご相談も全て無料で行っております。販売価格の見直しの前にぜひ一度ご相談ください。

購入先の物件にもよりますが、新築戸建てを購入する場合は、比較的時間がかかる場合もございます。期間が短いお客様では１ヵ月弱の方もいらっしゃいました。弊社では、お客様の買い替えプランに合わせてスケジュールのご提案をさせていただきます。まずはお客様のご希望をお聞かせください。

賃貸物件に関しましてはやはり2月から4月がピークですが、売買物件については、季節的な要因はほとんどありません。弊社では、西東京市内の中古マンションの流通物件を全てマンションごとに分け毎月「新規物件」「成約物件」の数を調査しております。西東京市地域専門なので圧倒的にデータ量が違います。

「購入先行」「売却先行」それぞれメリット・デメリットがあります。お客様の現在の状況をお聞かせいただき、最適なプランをご提案します。お気軽にご相談ください。