東海住宅(株)長町支店の売却Q&A

「買換えローン」を利用することで、売却損（売却金額と現在の住宅ローン残債の差額）を新たに購入する物件の住宅ローンとして組み込める場合があります。そこで「買い替えローン」の審査が通るか各金融機関に相談をすることが必要となってきます。各金融機関のご紹介や審査手続き代行、物件の売却、購入などトータルな計画が必要になりますので、個別にご相談承ります。

買い替えローンとは、現在の家を売却してローン返済にいったん売却金を充てて、一括完済し、新しい家を購入するために新たにローンを組むことを指します。現在の住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンへ借り換えが出来るのと、それに合わせて新しい住宅に住めるという点がメリットですが、物件を売却したのに抵当権の処理が遅れたが故に売主の債務不履行となってしまったり、ローンの返済額が現在よりも上がってしまうなど、リスクもあるので、金融機関の選定、ローンの審査、物件の売却＆購入をトータルで円滑に行なう必要があります。お気軽にご相談ください。

個人が土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が生じた場合には、譲渡所得に対する所得税及び住民税がかかります。売却した土地建物の所有期間が5年超か5年以下かで納税額の算出方法が違ってきます。また、それぞれの要件を満たすことにより優遇措置が設けられております。但し、適用の要件、期間限定、税制の改正等がありますので個別にご相談ください。

不動産の売却では「3000万円特別控除」「買換えの特例」「居住用財産を譲渡した場合の課税の特例」等、不動産の売却で利益が出た場合に利用できます。また、「損益通算」「譲渡損失の繰越控除」は譲渡損失がでてしまった場合に利用できます。いずれも利用するには要件があります。居住（所有）期間により税率も変わります。それぞれの方によって異なりますので、詳しくは当社、もしくは税務署等にご相談下さい。

(1)売却する不動産に抵当権等が設定されていればその抹消登記代がかかります。司法書士に依頼する場合が多いので15000円～20000円ぐらいと思われます。引渡し日に売却代金で完済して所有権移転と抵当権抹消を同日に行う場合が多いです。(2)売却して譲渡益が出た場合、譲渡所得税がかかります。所有期間が5年超か5年以下か、また買い替えをするか買い替えをしないかによって違ってきます。税金の軽減や控除が受けられます。(3)境界が不明確の場合や、条件によっては、確定測量図を作成する費用や杭の復元費用がかかる場合があります。土地家屋調査士に依頼します。

買主様は物件探しの際、実際に内覧するわけですが、その時の第一印象というのが購入の決定に大きく影響します。内装・外装とも綺麗であればあるほど印象はよく受け止められると思います。売主様にとっては、費用負担が発生しますので、どこまでリフォームをやるか、売り出し価格はその分上乗せするかどうか、いろいろだと思います。また築年数や物件の状態、エリアの相場などによっても、価格帯が変わってきますので、リフォームせずに現況のままで価格は低めに売り出すほうが良い場合もあります。「売り出したい」と思ったときは、是非、お気軽にご相談くださいませ。いろいろな角度からアドバイスや提案を申し上げたいと思います。

まず、査定はもちろん無料でさせて頂きます。販売活動としましては、まずインターネットに登録させて頂きます。その他、折り込みチラシの配布や、空家の場合には、オープンハウスを開催し、早期に売却できるように、当社の担当が一生懸命足と頭を使って動きます。売却に時間がかかりそうな場合や、早期に売却をご希望の際には、当社の「買取制度」をご提案出来ます。是非、東海住宅長町支店までご相談ください。

一般的な売却の場合、必ずしもすぐに購入希望のお客様が現れるとは言い切れませんし、お客様が住宅ローンを組む場合、様々な手続きがございますので、少なくとも１か月～２か月間は期間がかかります。当社では「買取制度」があり、直接お客様の不動産を買い取りが出来るようなご提案可能です。買い取りが可能な場合、個人のお客様の場合よりも、早期に資金に換えることも可能です。それを頭金にし、新しい物件を購入したいお客様などにピッタリです。お気軽にご相談ください。

物件が売れないには売れないなりの理由が必ずあるはずですので、それをはっきりさせることが先決です。価格なのか、場所なのか、見た目なのか、その他に原因があるのか。その後、原因を見直した上で、当社の営業マンが売却のお手伝いを一生懸命行わせて頂きます。また、当社では「買取制度」があり、お客様の住宅や土地を直接買い取らせて頂くご提案も行っております。面倒な手続きが少なく、お引き渡しの時期もお客様のご希望に出来るだけ合わせられます。お気軽にお問合わせ下さい。

まず、「売却しないと購入できないのか」、「購入してからでも売却できるのか」によって、入居までの期間は変わってきます。まず、住宅ローンの審査や自己資金のご確認をさせて頂き、購入が先行でも大丈夫でしたら、物件にもよりますが、２か月程度ございましたら入居ができると思われます。売却先行の場合には、買い手のお客様が決まっていない場合には、ほしい物件があっても購入は難しい場合が多いです。その場合、当社で買い取りをさせて頂くようなご提案も可能です（無料で査定致します）。お気軽にご相談くださいませ。

売却に出した時に「その不動産を購入したいお客様がいるかどうか」という、タイミングが関係している場合が多いです。例えば、現在であれば、地震の被害があった地域の隣接した地域などは探しているお客様が多いといえます。但し、賃貸ほど時期や季節による違いは少ないですので、お客様の売却したい時期を最優先に考えて頂ければ良いかと思います。

不動産の売却や購入は、人生の中で結婚に次ぐ大きな経験ですし、一生の中で２回も３回も機会がある方は少ないと思われます。買主様は「大きな買い物だから、絶対に失敗したくない」と考えてしまうのが当然のことでしょう。一方、売主様は、売却にあたって、後ろ髪を引かれる思いで、ようやく決心して売却することを選択していることと思います。私たち仲介業者が、いかに、両者の思いを汲み取って、成約に結びつけていくのかがプロとして問われるわけです。お互いがお互いの弱みを察しながら、両者の歩み寄りによって成約が期待されます。大事なのは、相手を思いやる心くばりではないでしょうか。

査定価格（この金額なら売却可能と思われる価格）を決めるにあたってまずご依頼されました不動産（土地・建物）の評価額を出します。土地の場合は公示価格や路線価を基に計算いたします。建物は新築時の価格に減価率を乗じて計算いたします。次に近隣の販売中の物件や成約事例から流通価格（いわゆる相場）を調べ、評価額と流通価格にどれ位開きがあるのか確認します。最後にご依頼いただいている不動産のプラスポイント・マイナスポイントを考えながら最終的に査定価格を決定いたします。

売却価格を決定するにあたっては、最初にお客様の不動産を調査して査定価格（この金額なら売却可能と思われる価格）を不動産会社が提示します。それに対してお客様のご希望をお伺いしながら、売却価格（売り始めの価格）を決定いたします。販売期間中は随時お客様の反響状況の報告を行い、状況によっては売却価格の変更をしながら販売活動を行っていきます。

お客様が不動産の売却を不動産会社に依頼される理由は、「営業活動を通じてお客様をさがしてもらう」「トラブル無く安全に売却を行う」の２つだと思います。特に後者は不動産の専門知識と不動産取引の経験が必要です。個人での「権利関係」や「法令上の制限」など分らないままの取引はトラブルの元となり大変危険です。安心安全のお取引を行うためにも、東海住宅長町支店にお任せ下さい。

ご売却の依頼を受けますと担当の営業マンが販売活動を行い、ご売却完了までお手伝いいたします。販売活動については随時ご報告いたします。一生懸命販売活動を行いますが、その過程で営業マンと意見が合わない、相性が良くないと感じることがあるかもしれません。大切な不動産の売却です。その場合はお客様の営業マンに対する希望をお店の責任者にお話下さい。

お客様がお持ちの不動産がいくらで売れるのか？（査定価格といいます）をお知りになりたい段階であれば複数の不動産会社にお声がけされても大丈夫です。ただし、実際に売却を依頼する場合は不動産会社１社にお任せし、依頼された不動産会社が責任を持って販売活動を行うという形が良いと思います。東海住宅長町支店は売却依頼をいただきました物件は責任を持ってお売りいたします。売却依頼はぜひ当店にお任せ下さい！

お客様より「不動産を売りたい」というご相談をいただきますと、ご依頼いただきました不動産の調査をして査定価格を提示させていただきます。その後、お客様と売却価格の相談をして決定いたしましたら「東海住宅を通じて不動産を売却いたします」という旨の『媒介契約』を結び、販売のための広告と営業活動を開始いたします。

近所の人になるべくわからないようにしたいというお気持ちは充分わかります。売却することとなった場合には、現地に売物件の看板を立てたり、インターネットや住宅情報誌、新聞の折込チラシ等の媒体を利用して集客活動を行っていきます。近所の人たちに、ばれないように売却したいというご要望であれば、事前にご相談ください。看板を立てずに、また、各種媒体に広告掲載する場合に住所を明らかにしない方法でも、充分に集客活動することが可能です。当社には、お家を探して欲しいという方々からの問い合わせが多数ございますので、条件に見合うお客様に優先的にご紹介した結果、一切広告せずに成約してしまうこともあるんです。

売却したいお客様より正式に販売の依頼を受けた場合、売主様と当社間で正式に媒介契約を結びます。媒介契約書内には、価格は、売主と媒介業者との話し合いで変更することが可能であることが説明されておりますので、売却価格は途中で自由に変更できます。その場合、お互いに価格の根拠を考慮することとなっておりますので、充分に納得できるような話し合いの場作りが必要です。売却を成功させるためには、いろいろな話し合いや相談を通して、売主様と媒介業者との間で信頼関係を築き上げることが大事です。

一般的に不動産を売却しようとする場合、多くはご自宅であったり、相続したものの今後住む予定のない実家（古屋）や更地のままの土地等が、売却相談の対象となることが多い様です。当社では、売却相談をお受け次第すみやかに査定を行い、市場でどのくらいで成約するかを検討し、査定価格を提示させて頂いております。お客様によっては、売却を急がれていらっしゃる場合もございますので、その場合は、当社が買い取る場合の価格も提示させて頂きます。秘密厳守で対応させて頂きますのでご安心ください。また、他の業者に頼んでいる場合でも、当社の方で運よく速やかに売却できる事も多々ありますので、お気軽にご相談頂ければ幸いです。

ご自分が、大事に大事に使用してきたマイホームを、やむをえない理由で売却してみようと思い立ったものの、予想以上に厳しい価格だったら、がっかりすることでしょう。そんなときは、ごめんどうでも、もう一社に査定を依頼してみましょう。セカンドオピニオンは大事です。土地の相場に差がでることは無いでしょうが、建物の査定価格は、業者によって、多少の差が生じることがございます。できるだけ満足のいく価格で、良い人に買ってもらいたいというのが、ほとんどの売主様の共通の願いだと思いますので、是非とも、当社に売却のお手伝いをさせてください。

現在のご自分の住まい、土地の相場がどれくらいなのか。築２０年の建物と築３０年のものとでは、どれくらい査定価格に差がでるものか。等、売却を成功させるためには、まず、相場を知ることが大事です。公的なものとして、路線価、地価公示、国土交通省土地総合情報システム等があります。実例としての、成約事例や現在流通中の販売価格等があります。ただし、これらの価格は、ある程度の目安とはなるものの、あくまでも参考にしかならないのも事実です。不動産（土地、中古戸建等）は、一つとして同じものが無いため、最終的には、相場を根拠に、売主と買主との価格のすり合わせにより、成約となっていきます。

現在お住まいの住宅を売らないと住宅ローンが組めない、或いは資金を捻出することが出来ないなどの方は売り先行で、また、現在お住まいの住宅と切り離して、次の住宅を購入することが可能な方は、買い先行で・・・などその他にも、お客様の生活環境や、ご都合にあわせた提案をさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。尚、当社では買い取りも行っております。