不動産の窓口(株)の売却Q&A

譲渡損失の繰越控除とはマイホームの譲渡・買いかえによって生じた譲渡損失を、翌年以降３年間に限り、その繰越控除を認める特例です。住宅ローン控除は平成３１年６月までに入居の場合、１０年間の間その年に支払った所得税より最大合計４００万円控除されるというものです。住宅ローンの額や住宅の種類によっても控除額が変わりますし、支払った所得税以上には控除されませんのでご注意下さい。住宅資金贈与の特例は、住宅取得の為の資金を贈与する場合、細かな条件はありますが、３５００万円まで無税となるものです。

購入時よりも売却時の方が安くなるため、売却を考えた時に売却額を住宅ローン額が上回っているケースは少なくありません。そんな時に、買い替える物件に残債分を上乗せして借入するローンの事を言います。ただし、このローンを利用するには、購入する物件、年収や残債、買い替え先の購入価格など様々な条件が絡みますので、お考えの方は一度ご相談にお越し下さい！！

今は昔と違い多種多様な住宅ローンがあります。例えば、現在の住宅を売却してもローン残額を返しきれない場合に新しい住宅への買い替えをサポートする為の住み替えローン。規定の違いは多少ありますが各金融機関とも住み替えで残債が残ってしまう場合でも対応可能です。お申し込みには諸条件等がありますが、最初から無理とあきらめずに、是非お問い合わせをしてみてください。

不動産売却時の税金は、掛る場合と掛らない場合があります。利益（税法では譲渡益といいます）があると課税されます。つまり、買った金額と売った金額の差額で利益がある場合には、譲渡所得という所得に対して納税が必要です。勿論、購入時の経費（登記費用、仲介手数料など）と売却時の経費は利益から差し引きできます。購入から売却までの期間が5年以内であると、譲渡所得の39％の税額になり、5年を超えると20％の税額です。売却損がでる場合は、幾ら高額な売却金額でも課税はされません。なお、自己使用の住宅の譲渡所得は、3000万円まで非課税になります。

売却をする上で一番大きな金額は仲介手数料です。物件価格の３パーセントプラス６万円に消費税がかかります。１，０００万円の売却物件ですと約３６万円と消費税が仲介手数料、契約書に貼付する印紙代が1万円、司法書士さんに依頼する登記費用が約２～３万円程度です。ちなみに当社の仲介手数料は成功報酬となります。売り出し活動→ご売却の契約→物件のお引渡しという流れの中で、お客様が売却資金がもらえたとき（物件のお引渡し時）にはじめてご請求をさせていただきます！！

居住しながらのリフォームは現実的には難しいです。居住中のまま売却する場合には現状にての売却がよろしいかと思います。また、空室にて売却する場合は、お部屋を出られたままでは汚れが目立ってしまうケースが多いです。このような時は壁紙の交換や水回りをリフォーム、そして室内のクリーニングを実施することによって、お客様に与える印象がアップいたしますので、リフォームのご提案をさせて頂くこともございます。

お住まいになりながらのご売却は、第一印象が大切ですのでお部屋を明るいイメージを持たせる為、日中でも各照明は点けていただき、カーテンを開けておくことをお願いしております。またお部屋の整理整頓とお掃除は内見者のイメージも良くなり、丁寧かつ大切に使用していたと思われますので、ご売却のお手伝いをさせていただく我々のお願い事項でもあります。

インターネットが普及してきた昨今、紙媒体だけでなく様々な広告を駆使して物件を成約へ導く手法が王道ですが、ご近所に知られないように売却をされたいケースも多々ございます。その場合は潜在的な見込みのお客様が多い、会社に相談されるのが得策だと思います。買取も方法のひとつではありますが、売却価格が低くなりがちです。また、多少のお時間があるようでしたら、じっくりと成約に向けて努力させていただきます。

売却価格は売主様の意志で、変更可能です。しかし、下げる分には問題ありませんが、上げる事はお勧めしません。価格変更には効果的なものと、そうでないものと２通りあります。営業担当者とよく打ち合わせをし、効果的な方法をお選びいただくことをオススメします。売主様の状況に合わせたプランをご提案致します！！

(1)既に購入希望物件が見つかっているが、資金の目処が立つかどうか心配で物件購入に踏み切れない方。(2)所有不動産を売却したいが賃借人が居住している為、販売が出来にくい方。(3)ご近所に全く知られずに処分したい方。(4)早急に現金が必要な方等など…。買取り制度は自社直接買い取りの為、仲介手数料が0円です。物件の室内外の状況は全く問わず、また瑕疵担保責任(目に見えない傷及び欠陥部分を総称します)は免責ですので、後々のトラブルも一切心配いりません。但し、不動産の性質上、買取りできない場合もありますので、詳細は事前にご相談下さい。

もちろん設定価格を高く設定して売れた事もあります。「売る時は高く出売りたい！」という売主様と、「1円でも安く買いたい」という買主様。相反する条件を私たちは仲介業という立場で取りまとめて行く必要があります。一般的に購買心理的にユーザー様の意見はチラシやインターネットで長らく掲載をしていると「まだ、売れていない」と思ってしまいますし、価格を下げると「物件に問題があるのかな？・・？」と心配をされます。十分にお話合いをして進めたいものですね。

大きく分けて「簡易査定」と「正式査定」の２種類の査定方法がございます。簡易査定とは、「将来の参考までにおおよその価格が知りたい方」や「近隣には知られないで査定をしてもらいたい方」などがご利用されます。査定対象不動産の付加価値等を勘案せず、おおよその周辺相場から机上で査定をさせて頂く方法ですので、ご提示させて頂く査定価格には幅が出てしまいます。逆に「正式査定」とは査定対象不動産を拝見させて頂いて、建物や土地の状況を勘案し、プラスポイントやマイナスポイント等を明確にし、査定価格をご提示させて頂きますので、より成約価格に近い価格のご提示が可能となります。

まず、参考にするのは過去の成約事例です。例えばマンションなら、過去にも同じマンション内で成約しているケースも多く、これに階数や角住戸か中住戸かなど、個別の条件を加味していき価格をお出しします。一戸建ての場合も同様ですが、基準地価や路線価なども参考にしていきます。ただし、すべての不動産会社が同じやり方で査定価格を出すわけではありません。それぞれ持っている成約事例の価格も、参考にする公的または民間の地価データなども異なります。ただし、各不動産業者、地域の相場・エリアの特性を考慮して査定価格をお出し致しますのでそれほど価格にバラつきはないと思います。

まずは近隣の相場と売買事例などから現状の把握をしていきます。その後、実際にお住まいを見せて頂き査定をさせて頂き売却価格をご相談して決めていきます。もちろん、売主さんの希望売却価格も重要な要素となります。なお、査定をさせて頂いたからと言っても、必ずご売却しなくてはいけないという事は一切ございませんので、お気兼ねなくご相談下さい！！

不動産会社を通さずに売却となると専門家が居ないと言うことになり、売主様も、買主様も悪気は無くても「聞いていない」「話が違う」「知らなかった」「予定している住宅が建築できない」等々の嫌な思い、トラブルになりがちです。仮に知識があり自信があると言っても、購入者が住宅ローンを利用するとなると宅地建物取引業者が調査作成の「重要事項説明書」「売買契約書」がなければ金融機関が受付しません。ローン購入が当たり前の今、正直厳しいかと思います。買主様も不安が高くなりますし、お互いの為にも不動産会社に仲介に入って頂き、適正な価格査定、調査、商品化、諸条件の調整等をお任せするのがベストです。

不動産取引は人と人との取引です。営業マンについてのご要望があればどんな些細なことでもお伝え下さい！すぐに対応させて頂きます！！

お家のご購入、売却は人生の中でも最も重要な決断となることがほとんどです。お客様のご希望の条件で不動産会社もお選びください！不動産の窓口株式会社では、【不動産の売買、賃貸、リフォーム、賃貸管理、相続相談、空家対策】さまざまな不動産のお悩みにワンストップでご対応させていただいております。1つの視点ではなく、複数の広い視点でお客様にとって最善のご提案をお客様と一緒に考えていければと思います。建物の不安や、お金の心配など、ひとりひとりお悩みは違いますので、是非、安心・信頼できる不動産会社をお探しください！

お持ちの不動産のご売却依頼をする時、お客様は不動産会社と”媒介契約”を結んでいただくことになります。この「媒介契約」というのは、お客様の資産である不動産を販売活動するために、この会社にお任せしよう！という意思表示なのです。種類は「一般媒介」・「専任媒介」・「専属専任媒介」とあります。「一般媒介」はどの企業様にも依頼できるスタイルで、売主様も自ら販売活動もできます。「専任媒介」とは、お客様自身も売却活動ができますが、他社に相談することができません。「専属専任媒介」とは、お客様も売却活動ができず、他社にも相談することができませんが、この契約を結ばれた会社は売り切るまで責任をもって活動致します！！

「売却」の場合、まずは、(1)弊社にご登録頂いているお客様への紹介(2)ネット・折込広告・ポスティングなどの広告掲載(3)同業者へ紹介し広く購入希望者の募集(4)現地看板や誘導看板の設置（お客に同意頂ける場合）(5)取引物件の調査（現地調査・役所調査）(6)契約書類などの作成(7)売却状況の業務報告などです。「購入」の場合には、とにかくお客様のご要望を細かく聞き、ご希望条件にあった物件をご紹介・ご提案させて頂きます。何度でも納得行くまでご紹介いたします。

どのくらいの期間で現金化したいかによって違いますが、仲介での早期成約も価格次第で可能です。しかしながら短い期間での現金化をお考えならば、不動産会社による買取りでの早期成約をオススメいたします。買取の場合は通常の仲介と比べて２割～３割程安くなってしまうのがネックですが、瑕疵担保責任が免責になることや、仲介手数料がかからないなどメリットもあります。不動産の窓口株式会社では、当初は仲介で適正価格で販売をはじめて、お約束した期間が到来した際は、買取をさせて頂くサービスもご用意しております！！

不動産が売れない理由は必ずあります。持ち家が売れなくて困っている売主様からよくご相談をいただくのですが、内容をお聞きしてみると、これまでの販売方法が悪く、不動産を買いたい方にアピールできていない場合がほとんどです。買いたい方がいないところに広告活動を行っても不動産は売れません。私ども「不動産の窓口株式会社」では、お客様の不動産に合わせた最良の販売活動をご提案させていただくよう心掛けております。これから不動産をご売却される方も、他社で販売しているのに売れなくてお困りの方も、まずは「不動産の窓口株式会社」にお問合せください。売れない物件はありません！精一杯ご売却をサポートさせていただきます！！

売買対象の物件状態（いわゆる空家か居住中か）によったり、購入資金の調達方法（預貯金か住宅ローンか）などによります。空家の物件を現金で購入いただく場合は１ヶ月以内でも可能です。住宅ローンをご利用の場合は金融機関の選定・ローンのお申し込みから審査・金融機関との契約を経て融資実行となりますので、一般的に約1ヶ月半といったところです。

春と秋の入学・異動シーズンは多少活発になるでしょうか。とは言っても、さほど時期や季節にこだわる必要はありません。人事異動はともかくとして、入学については事前にわかっていることですので、直前になってから探すという訳ではないですよね（笑）むしろ、1～2年前から良いものがあれば購入されたいと思って探しているお客様のほうが多いと思います。また、季節に関係なく購入を検討されるお客様の方が圧倒的に多いのも事実です。売却を決めたときこそ最善の時期です。

新住居の購入する前に売却するか、新入居を購入してから売却するか…。どちらにも一長一短があるため、「どちらが良い」と一概に言う事は出来ません。ご自身の状況に応じて、メリット・デメリットを把握して、選ばれる事をおすすめします。資金繰りが心配な方は売却を先に、資金に余裕がある方や購入したい物件に強いこだわりがある方は購入を先にされた方が良いでしょう。もしそれでも迷われている場合は、弊社にてご相談ください。最適な売却時期についての提案をさせて頂きます。