相鉄不動産販売(株)いずみ野店の売却Q&A

譲渡の場合、居住用不動産については「３０００万円特別控除の特例」「「低率分離課税の特例」「買換の特例」などがあります。贈与の場合には「配偶者特例贈与」や「住宅資金贈与」、「相続時精算課税制度」などがあります。税理士のご紹介もできますので、税金にかかわるご相談もご安心してお任せ下さい。

ご自宅をご売却した際に既存の住宅ローンが完済しきれないケースがありますが、完済しきれなかった住宅ローン残額について、新たな買い替え先の住宅ローンに上乗せできる場合がございます。そのような住宅ローンをうまく利用できれば、現在のご自宅の住宅ローンがまだかなり残ってしまっている方でも新居へお買い替えができる可能性があります。一定の要件を満たす必要がございますので、詳細はお問い合わせのうえ、ご相談くださいませ。

売却代金で既存の住宅ローンが完済しきれない場合、買い替え先の物件に利用する住宅ローンを多めに組むことで、既存の住宅ローンを完済する方法があります。ただし、既存の住宅ローンを完済するタイミングと、買い替え先のために新しく組む住宅ローンの借りるタイミングがうまく合うのかなど、クリアしなければならない条件はいくつかございます。いずれにせよ、ローン残債が多いからという理由だけであきらめず、まずは私どもにご相談下さい。

原則的には譲渡益が発生すれば税金は発生します。ただし居住用不動産の場合は譲渡益の３０００万円までは控除されるなどの措置もあります。適用要件などが詳細にあり、慎重に確認する必要がありますので、まずは取引の経緯など詳細をお聞かせ下さい。

買い手が見つかった際に作成する売買契約書に貼付する印紙の代金（＝印紙代）が必ず発生します。また、契約成立の際には仲介手数料も発生します。そのほかにも物件により、土地の測量費用や境界復元費用、抵当権が設定されているようでしたらその抹消費用、権利書に記載の住所が現住所と異なっているようでしたら住所変更登記費用など…物件によりさまざまな費用が発生してきますので、ご売却開始前に詳しくご説明させていただいております。

確かにご見学いただく方の印象としては、リフォーム済の方が綺麗なお部屋のため好印象です。ただし、好印象だからと言って必ずしも先行リフォームのために支払った費用以上に高く売れるとは限りません。また、せっかくのリフォームが物件購入希望者の好みと一致せず再度リフォームが必要になり、その結果、残念ながら無駄なリフォームとなってしまうケースもございます。

台所や浴室、トイレなどの水周りはお掃除が行き届いていると好印象です。クローゼットや下駄箱なども、収納量を確認してみたがるお客様が多いので、ある程度整頓されていると収納力がアピールでき好印象です。日中のご見学でもお部屋は電気をつけていただき、明るいイメージにを保つことが好印象につながります。

弊社では相鉄沿線の不動産をお探しになっているお客様が多数、登録会員となっております。ご売却のご依頼をいただきましたら、真っ先に登録会員の皆様へ個別に連絡し物件紹介を行いますので、その際に興味を持っていただき成約に至るケースも多々あります。広告活動を行わず、弊社登録会員を中心に物件紹介を行っていけば、ご近所にはほぼ分かることなくご売却活動を進めていくことができます。

売却活動を開始してみたところ、思いの他、ご興味を持っていただける方が少なく、なかなか売れる気配が見られないなどの際には、価格変更を行い売却価格を下げた方がよい場合があります。価格変更のタイミングや価格変更幅など、担当者からアドバイスさせていただきますので、その際はご検討ください。価格を上げる変更はトラブルの元になりますので原則できないとお考えいただいた方がよろしいかと思います。

主に建売事業やリフォーム再販事業を行う法人顧客が買い手となりますので、一般顧客よりは売主様のご要望にご協力できるケースが多いと言えます。急いで現金化したい、不用品など現況のままの状態で売却したい、ご近所に知られることなくこっそり売却したい等、ご要望があれば買い取り制度を検討してみるのも選択肢の一つです。価格は割安になってしまうこともありますが、安心で確実な売却手段でもあります。

査定価格は一般的におおむね売り出し開始から三ヶ月以内に成約がほぼ確実に見込まれる金額のことです。ですので、査定価格以上で売り出し査定価格以上での成約ケースがありえないというものではなく、実際に査定価格以上での成約は多々ございます。ただし、査定価格から大幅に乖離した高い金額での成約ケースはほとんどございません。

物件所在地や面積・築年数などの物件概要をお聞かせいただき、根拠となる取引データをもとに査定を行います。なお、査定には二種類あり、対象不動産の概要と周辺の成約事例・売出事例をもとに机上にて概算の金額を算出する「簡易査定」と、現地にお伺いし詳しい実地調査を行ったうえで正確な金額を算出する「現地査定」があります。大まかな査定金額を早く知りたい時には「簡易査定」、より正確で具体的な売却活動方法を相談したい時には「現地査定」がおすすめです。

対象不動産周辺エリアの直近成約事例や売出事例をもとに算出します。もちろん、現地の日当たりや眺望、地勢、周辺環境、室内の使用状況等も加味します。直近事例の少ないエリアでも、近隣エリアの事例をもとに地域格差や時点修正を加え算出することができます。

販売活動を開始し、購入希望者が現れますとまず、購入希望条件が提示されます。その際、売主様の希望金額と開きが発生してしまうような場合がありますが、その場合は、われわれ仲介業者が双方の希望条件の妥協点を見つけられるよう間に入り、取りまとめに努めます。その流れの中で成約価格が決定していきます。

不動産の売買となるとかなりの高額な金額が動きますので、法律上・税務上のちょっとした勘違いが相手方との行き違いが大きなトラブルに発展することも想定されます。やはり専門の知識を持ち不動産取引に精通した不動産会社に依頼することをお奨めします。仲介手数料は発生しますが安心して不動産売買ができるかと思います。

不動産のご売却活動はわからないことだらけだと思います。担当営業マンがきめ細かなサポートをさせていただきますが、ご希望の営業マンがいるようでしたら遠慮なくお申し付け下さい。弊社では女性の営業担当をはじめ、若手からベテランまで多彩な顔ぶれが揃っております。

もちろん依頼は可能です。ただし、同時に複数の不動産会社へ声をかけるということは、それだけ素早く情報が広がっていくことになります。売却を急ぐ時は良いと思いますが、時間的に余裕のある場合は、１社ずつ時間をかけ納得のいく話が聞ける不動産会社を探していく方が良いかと思います。

売却を依頼する際に大きく分けて、売主様の担当となる会社を１社に絞る場合（専任）と、担当となる会社を複数の会社にする場合（一般）があります。専任媒介の場合は、依頼された１社が売主様との唯一の窓口となるため、売主様と活動方法の打ち合わせを行ったり、売主様に代わり他の各不動産会社へ物件に関する様々な情報提供・交渉等をおこなう唯一の会社となります。大切なご所有不動産の売却ですので、安心して任せられる１社を選び、責任をしっかり持たせることで十分な売却活動を期待する「専任媒介契約」がおすすめです。

まずは売却物件について売買取引における問題点がないか、詳細に調査をさせていただきます。問題点がなければ売却方法について具体的な取引事例をもとに、より良い方法をご提案をさせていただきます。相続や税金に関するアドバイスやお手伝いもさせていただきますので気がかりなことがありましたら、何なりとお申し付け下さい。

まずは当社にて買取できるか検討させていただきます。ただし、対象不動産の種類、状況によっては買取できないケースもございます。その場合は他の不動産会社に物件をご紹介してみますので、購入希望会社がみつかりましたら売買の仲介をさせていただきます。

近隣の直近売り出し物件・成約物件を見直したところ、思いの他、価格が下がっているケースがあります。その場合はやはり売り出し価格の下方修正が必要です。もし価格の問題ではないようでしたら販売方法の見直し（広告の仕方・広告量・ターゲットエリア、先行リフォームの実施等）が必要になるかもしれません。いずれにせよ長期化している理由を詳しく担当者から聞きだし、成約に向けたアドバイスをもらうようにしましょう。

不動産のご売却期間は早いケースでは一ヶ月以内、おおむね三ヶ月以内には成約するケースが多い状況です。購入も同様に早く見つかるケースもありますが、三ヶ月くらいかかるケースもあります。購入のご契約後、約一ヵ月半から二ヶ月先にはご入居される方が多い状況ですが、これらの期間はあくまでも目安ですので、もっと短期間に住み替えることや、逆にもっとゆっくり時間をかけて進めていくことも可能です、ご要望を教えてください。

年内入居を目指すお客様の多い「秋口」や、年度末入居を目指すお客様の多い「年明け」は狙い目だと思います。ただし、条件に合う物件があればすぐに購入したいというお客様もいらっしゃいますので、時期にかかわらず早めに売り出したほうが良いケースもあります。弊社では査定の際にご売却のタイミングについてもアドバイスさせていただいておりますのでお気軽にご相談下さい。

資金計画を無理なく安心確実に組み立てるためには先行売却がおすすめです。ただし明渡しのタイミングによっては、住み替え先への引越までの間の「仮住まい」が必要になってしまう場合がございます。希望する物件を逃さず購入するには売却が成立する時期を待ち続けるより、希望物件を見つけ次第、先行購入するのがおすすめです。「仮住まい」が必要となる心配は少なくなりますが、売却物件がなかなか売れず、場合によっては二つの不動産を所有する期間が長くなり、月々の支払いや維持管理等の面で負担になってしまう場合がございます。