明和地所の仲介 上野店明和地所(株)の売却Q&A

売却により利益が出た場合の特例（3000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例など）、売却損が出た場合の特例（居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例や特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）、住み替え先の住宅ローン控除など様々な税制の優遇がございます。各々に適用要件などが異なるため、詳しくは担当者までお尋ねください。

各金融機関によってローンの内容（金利、融資額の上限、審査、融資条件等）が異なりますが、お買い替えの際、売却代金が残債務を下回ってしまう場合には「住み替え住宅ローン（売却時不足分と購入物件のローンを合わせたもの）」を利用することもできます。また売却が成立する前の先行購入を希望されるお客様に適した住み替えローンもございます。詳細については担当者にご相談ください。

ご売却資金でご自宅のローンが完済できない場合は住み替えローンが利用できます。住み替えローンはご自宅の債務が売却代金で完済できない場合、住み替え先のローンに完済できなかった債務をプラスして借入する方法です。ご利用にあたっては各金融機関の諸条件がありますので、詳細については担当者にご相談ください。

売却時に利益が出る場合、税金（譲渡所得税）がかかりますが、居住用不動産（自分が住んでいる）であれば、所有年数に関係なく利益の3000万円までが控除される特例が適用されます。3000万円を超えた分には課税されますが、要件を満たすことにより、軽減税率の特例が受けられます。詳細については担当者までご相談ください。

仲介手数料　＋　印紙代　＋　抵当権抹消登記費用　＋　税金が主な売却に伴う諸経費になります。　

リフォームをかけた分、高く売れるとは限りません。また、昨今は自分好みのリフォームを行うことを前提で探されている買主様も増えてきておりますので、現況有姿での販売活動をお薦めしております。

第一印象はとても大事です。お部屋の電気をすべてつけて頂き、カーテンも全開にしてくだい。

ご所有の不動産を法人に紹介し、買取してもらうことで情報を公開せずご売却をすることが可能です。法人が購入することにより、「瑕疵担保責任の免責」の他に、「お部屋の荷物をそのまま」でのお引渡しや、売主様の「ご都合に合わせた引渡し」など様々なメリットがございます。

売却価格の変更は売出価格の設定と同じく、売主様にご判断頂きます。ご成約に向けて適切なご判断を頂けるよう、日々の販売活動により収集した情報をもとにお打合せの上、決定して頂きます。主な判断材料と致しましては、インターネット広告の閲覧数や検索のヒット回数、実際のお問い合わせ件数などのデータ、ご内見頂いたお客様の感想や登録顧客へのご紹介結果、ライバル物件の最新取引状況などです。これらの情報と売主様のご事情やご要望に合わせて活動を進めて参ります。

不動産会社が直接買主となるので、仲介手数料【売買価格3000万円の場合、3000万円×3％＋6万円（別途消費税8％）＝103万6800円】が、かかりません。不動産会社が買取りますので、室内の汚れやキズ、故障している箇所、室内の動産物など、そのままの状態での引取りも可能です。また、買主様に対する瑕疵担保責任（3ヶ月間）と、室内設備の保証（7日間）も免責となりますので、お取引後もご安心頂けると思います。尚、ネットやチラシ等の広告活動を行わないので、煩わしさもなく、早く確実に現金化ができる売却方法です。早期に売却し、現金化をされたい方や、販売活動に煩わしさを感じる方には買取り制度がお勧めです。

売却価格をご提案させて頂く際に、まず一般的に、周辺物件が実際に売れた価格「取引事例」をお伝えさせて頂きます。その「取引事例」を踏まえつつ、現在、売出中の物件との比較や、購入客の市場動向を弊社の豊富な取引実績データを活用しながら、お部屋の特性を見出したうえで、より高くご売却できる可能性がある価格をご相談させて頂きます。

不動産の売却査定には、机上で見積もる簡易査定と、現地調査を行い正確な査定額を見積もる訪問査定の二種類あります。簡易査定は、相場を把握する点では有益ですが、机上での簡単な見積もりのため、実際の成約する価格との大きな価格差が生じてしまう可能性があります。訪問査定のメリットとしては、室内のメンテナンス状況や、お客様の販売スケジュール等（時期や時間）を考慮させて頂きながら、最適なご提案ができるので、訪問査定を依頼し、正確な査定価格を知ることからご売却をスタートさせるのがおすすめです。また、弊社では、直接買取も行っていますので、お急ぎの場合には、買取査定もご検討下さい。

路線価、取引実績、所在地などの要因や売主様のご希望をふまえた上で決定いたします。

積算価格や比準価格、収益価格などから算出する方法があり、対象不動産の種類により査定方法も変わります。（更地・一戸建・マンション・アパートなど）詳細につきましては当社担当者までご相談下さい。

個人間取引は可能ですが、買主様が融資を利用される場合などは不動産会社による仲介である事が条件となるケースもございます。また、場合によってはお手続きが煩雑になる可能性もあるため、まずは当社へご相談下さい。

不動産取引は、一生で一度の機会の方がほとんどです。ご売却の背景には様々なご事情があると思いますので、まずはご希望をお申し付け下さい。

売却にあたって、複数の不動産会社のご相談されることは可能です。しかしながら、媒介契約の締結にあたっては、複数の不動産会社に同時に依頼ができる媒介契約の態様は「一般媒介契約」のみとなります。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３つの態様があります。

ご依頼をいただきましたら、不動産取引において必要となる法令関係調査、マンションの場合は管理関係の調査等をおこないます。その後、販売するうえでの広告活動を行い、お問合せいただいたお客様の対応や案内、価格交渉などの商談全般を売主様に代わって行います。売買契約締結にあたっては、重要事項説明書や売買契約書を作成いたします。その後も、残代金の清算や所有権移転、抵当権抹消登記等々、取引が完結する最後まで様々なお手伝いをいたします。

一定期間の売り出しで成約に至らない場合、前もって取り決めさせていただいた買取金額にて当社が直接購入させていただくことができます。この場合、当社が直接購入させていただくため仲介手数料はかかりません。

売却活動全体を、俯瞰して見直すことが必要と思われます。販売価格は適正か、セールスポイントや写真等でおすまいの魅力はきちんとご検討者様に伝わっているか、ただインターネットに掲載しただけの営業活動になっていないか、ご売却担当者はきちんと市況を把握しているか、等々、検証するポイントは多岐に亘ります。もちろん、ご検討者様をおすまのご案内の際には、おすまいの顔である玄関やリビングなどを、より良くみせる空間演出等も必要です。もしご売却が上手くいかずにお困りの売主様がいらっしゃいましたら、お気軽に弊社担当へご相談下さい。「不動産のプロ」として、現状を正確に判断し、ご報告致します。

おすまいのご売却は、相場を考慮した、適正な価格で売り出しを行えば、概ね1～3か月で売却することが可能です。お住み替え先のご購入は、お住いの売却資金を充当するか、新たにローンを組むか、によっても必要な期間は異なります。また、おすまいご売却・お住み替え先ご購入をそれぞれいつにするかにより、お引越しが1回で済むか、2回になるかも決まります。弊社では、一人の担当者がご売却からご購入まで、それぞれのお客様に最適なプランをご提案させて頂き、ご購入先へのお引越しまでワンストップでお手伝いさせて頂きます。まずは理想的なお住み替えのイメージを弊社担当へご相談下さい。

相対的には、お子様の入学・進学等に伴う住み替え、ご主人様の急な転勤などによる住み替え等がで人の移動が発生しやすい、1月～3月が、不動産取引量の増加傾向が見られます。ただし、ご購入検討者様の検討動機は様々であり、それによりご検討・ご購入の時期も異なります。ご所有者様が「売りたい時期」に、その時期のご検討者様に対し、タイムリーに物件情報をお届けすることが最も重要であると言えるでしょう。

【売却先行】一般的なお住み替えのスタイルですが、特におすまいの住宅ローン残高がある場合に　ご提案しております。■メリット：おすまいのご売却成立後のご購入検討であるため、売却益を考慮した資金計画が確定出来る。■デメリット：ご売却成立後、買主様への明渡しまでの期間で、お住み替え先を決定する必要がある。【購入先行】特におすまいのローン残高がない、もしくは少ない場合にご提案しております。■メリット：お住み替え先の決定につき、時間的な制約がない。■デメリット：お住み替え先に売却資金を充当する場合、一定期間で売却する必要がある為、買取保証等「売れなかった場合の事」を想定しておく事が必要。