アーキ不動産 (株)アーキ・クリエイトの売却Q&A

現在、様々な優遇税制が実施されています。代表的なものでも次のようにあります。1.住宅ローン控除、2.住宅取得資金の贈与税の非課税特例、3.相続税精算課税制度、4.．登録免許税の軽減、5.住宅取得税の軽減、6.契約印紙税の軽減。優遇税制は、それぞれ適用される条件がありますが、今まさに大判振る舞いの状況にあります。是非活用して、優遇税制の恩恵を受けることで金額的に大きなメリットがあります。1.2.3.4の場合の大きな条件として、木造で20年、鉄骨、鉄筋コンクリートで25年以内の住宅でないと適用が受けらない条件があります。しかし、耐震診断を受けて適合すると受けられる場合がありますので注意が必要です。

家を買い替える場合に今住んでいる家の住宅ローンの返済と新しい家の住宅ローンを合せて組むことができるローンです。土地の価格が下落している現在の状況と家の経年年数のよる価格の下落によって多くの場合に、売却すると住宅ローンの残額を売却金額で返済しきれないことになります。勿論、自己資金が多くある場合と、返済期間が満了している場合は、全額返済できることもあります。家を買い替える場合に売却損を次の家のローン加えて貸してもらうローンの制度を買い替え、住み替えローンといいます。すべての銀行で制度化されていません。条件が少し厳しいですが、検討する価値は大いにあります。

ローンの残債が売却金額より多くても条件によっては、買い替えすることができます。売却金額よりローン残債が多いと不足する金額を自己資金等で準備する必要があります。そうでないと、銀行は住宅ローンの抵当権を消してくれません。抵当権を消す（抹消と言います）条件として残額の全額返済を求めます。不足金があると自己資金で補填する必要があります。自己資金が準備できない場合は、次にいずれかの方法があります。１．住み替えローンで新しい家のローンを組む。２．不足する金額を新たに借りて返済する。どちらにしても一定の条件を満たす必要があります。詳細は、ご相談ください。

不動産売却時の税金は、掛る場合と掛らない場合があります。利益（税法では譲渡益といいます）があると課税されます。つまり、買った金額と売った金額の差額で利益がある場合には、譲渡所得という所得に対して納税が必要です。勿論、購入時の経費（登記費用、仲介手数料など）と売却時の経費は利益から差し引きできます。購入から売却までの期間が5年以内であると、譲渡所得の39％の税額になり、5年を超えると20％の税額です。期間の判定は、1月1日が基準になりますから注意が必要です。売却損がでる場合は、幾ら高額な売却金額でも課税はされません。自己使用の住宅の譲渡所得は、3000万円まで非課税になります。

不動産を売却する費用には、大よそ売却金額の4％～5％位の費用が掛かります。大きく分けて登記の関係するもの、契約に関係するもの、不動産会社の費用、測量に関する費用です。住宅ローンが残っている場合は、その返済が必要ですが売却費用とは別に住宅ローンの返済費用が必要になります。売却経費の内容ですが、大きく分けて３項目です。まず、登記関係、次に仲介手数料、その他経費になります。登記費用は、抵当権等がない場合は一万円位ですが抵当権がある場合もあります。次に仲介手数料ですが、売買代金の約3％＋6万円に消費税を加えた金額です。その他経費は、契約書に貼る印紙代、測量費用など必要な場合があります。

ホントです。なぜかというと、古い家は当然傷んでいるところや、古い設備があるはずです。古くなっているからそれ相当の価格で売り出すのですから、売主様からすると売り物にお金を掛けてリフォームすることは無駄のように思うかもしれません。しかし、売る時は契約の相手側の買主様が不安なく買いたくなる工夫が必要です。それなりの価格の中古住宅といえども買主様には新しい夢のマイホームです。綺麗な状態で充分に使える状態であれば、不安がなくなります。リフォーム費用が幾ら掛るか分からない不安をなくするためには事前のリフォームも役に立ちます。

良い条件で売るためコツはあります。実は、家の売却は不動産業者との共同作業なのです。購入希望の立場で考えるとすぐに分かって頂けますが、買いたくなるようにする方法をすれば良いことです。室内外を好印象に見えるよう、整理整頓し、不要なものは捨てる、掃除をしておくことがまず、必要なことです。第一印象で60％人が決めると言います。次に、購入希望者が見学に来た場合の対応を良くすることも大切です。是非、避けてほしいことは、売主様から過度に良いところを売り込まないことです。人情として言いたくなりますが、言えば言うほど逆効果になることがあります。さりげなく対応することです。

ご近所に知られずに売却することはできます。その場合は、広告宣伝しないで売る方法を考えることが必要になります。購入希望者から多くの購入依頼を既に受けている不動産業者なら、多くの購入依頼者の中から選び出して紹介して決まる場合も良くあります。ただし、売却する家が人気のある立地や人気のある間取りや仕様でしかも、価格も他の売出中の家より比較して魅力が高ければ充分に近所に知られずに売れる可能性が高いです。新築して10年以内で、期間35年の全額住宅ローンで購入した家のような場合は、ローン残額以下でしか売れない場合がありますので注意が必要です。

売却金額の変更は、できます。しかし、売却価格を上げるとなると売却が難しくなります。売り出している価格は、購入希望者や、購入対象者が既に知っていることが多いのです。価格を上げる理由が購入希望者にとって納得できる内容があれば受け入れてくれる場合もあります。自由に何回もとなると問題もあります。受け入れてくれる場合として、例えば、リフォームしたり、設備の更新をしたなどの場合です。しかし、それなりなり理由なく途中で値上げするとしばらくは売れない可能性がありますが、相対的に魅力ある戸建て住宅であれば、新しく探し始めた人には関係ない場合もあります。

土地や建物などの不動産を売る場合に一般の方（家を建てたり、自宅にする人）に売却する為に、不動産業者に売却を依頼する方法と、不動産業者に買い取ってもらう方法があります。買い取り制度とは、後者のことをいいます。買い取り制度を利用すると価格の折り合いが着けば、短期間で売却が完了して売主としての後の責任も取らなくてよい売却ができます。不動産業者は、次の方に販売して利益を得るために購入しますから、当然一般の方に買ってもらうより価格は下がります。急いで現金化したい場合や、面倒なトラブルが予想される場合は、買い取り制度の活用がよいでしょう。

戸建てとマンションでは査定のやり方が少し違います。例えばマンションの場合は、築年数や広さと位置している階数でかなり正確な査定が行えます。マンションが沢山ある地域では同じような分譲年であれば同じような金額にもなります。角部屋、最上階が付加価値がありますので価値高く評価されます。新築時の価格の傾向とほぼ同じです。マンションは、管理状態でかなり価値が違うのですが、現在の査定額には比例して評価が変わるほど大きな影響はありません。新築して10年位なら特に問題はありませんが、管理状態が悪いと年数が経過するとするほど影響が大きくなります。

非常に人気が高い場所にある、土地であまり売りに出なくて、東南の角地などの好条件がそろっている場合は、査定価格より高い売り出し価格で売りに出しても売れる場合があります。売りに出そうとしている地域で他に売りに出されている不動産がいくつもある場合は、条件の良いものから売れていきます。今は、売りに出されている不動産情報の多くをインターネットなどから見ることができるので比較して高いとどうしても売れにくくなります。不動産の契約は、売主、買主が合意した条件で契約することになります。比較検討されても良いポイントをアピールできる売り方が必要です。

査定価格は、戸建住宅の場合はまず、土地価格の査定をして次に建物価格の計算をします。土地、建物の金額を合計したものに係数をかけて算出します。土地の価格の最も大きな基準となるものは、近隣の取引事例です。最近取引された事例を基準委にして様々な条件を比較検討して土地金額を算出します。建物は、仕様やグレードなどの条件から新築するとすればいくら掛るか想定して新築時からの経過年数などから現在価格を算出します。しかし、建物価格は正確に出すことは大変難しく概算金額しか出せないのが実情です。土地、建物の合計をして、売れやすいかどうかの係数をかけたものが査定金額となります。

不動産を売却されるときの価格は、売主と買主が合意した価格で決まりますが、一般的な市場価格（いわゆる相場）は様々な要素と基本的な指標を基準にして決まります。要素や指標とは、次のようなものが基本になります。１．近隣の成約事例、（いくらで取引されているか）２．公的価格（公示地価、基準地価など）３．隣接、周辺環境（道路、隣地の建物、商業施設、交通環境など）４．特性（地形、高低差）５．法的制限（都市計画法、建築基準法など）簡単にいうと人気の度合いで決まると考えて大きな間違いはないでしょう。

不動産売却の少しの知識があれば可能です。具体的に言うと、登記に関する知識と契約書、お金受け渡しなどに関してやり方が分かればできます。注意事項として、トラブルを未然に防ぐことが大切です。大切なポイントとして、次のことがあります。１．敷地境界に関すること　２．売却条件に関すること　３．土地建物の法的適合性４．現在の土地、建物の状況を明確にしておくこと　５．契約書で決める内容・・等々。不動産業者に支払う仲介手数料を節約するためにご自分で売買したと思われるかも知れませんが信頼できる不動産業者とまず、ご相談されることをお勧めいたします。

営業マンを選んで良いかとの意味でお答えいたします。どの営業マンを選ぶかによって買う不動産が変わってくることがあります。営業マンが提示したものの中から買主の希望で選ぶとすると誰が担当しても同じものを買うことになると思いがちですが違うことが多いのです。買主が少ない知識と経験で選択するのと経験と知識が豊富な営業マンのアドバイスで選ぶのでは当然地違ってきます。どなたかの紹介で営業マンを進められているのであれば、遠慮なく指定することをお進めします。購入希望なども遠慮なくお話し下さい。

複数の不動産会社に査定依頼をして、複数の不動産会社に売却を依頼されることは、勿論できます。その場合は、当然ですが価格は同じにしておく必要があります。査定依頼をして売り出し価格を決めて、その対応などから不動産業者を選ぶと良いでしょう。複数の不動産会社に競争してもらうことで早期売却につながることもありますが、それぞれの不動産会社に説明したり、状況の周知など面倒なこともあります。人気の場所であればそれもいいでしょう。しかし、一般的な場所や人気の低い場所であれば、不動産会社が一般物件は積極的に活動しないかもしれません。責任を持たせて一社に絞るか複数に依頼するかは、不動産の特性により変わります。

不動産の売却を不動産業者の依頼する契約には大きく分けて２種類あり、厳密には３種類あります。２種類とは、専任媒介（一社のみに依頼する契約）と一般媒介（複数の業者に依頼する契約）です。専任と一般の大きな違いは依頼する業者の数と売却活動の報告義務があるかないかの違いです。専任で依頼すると全不動産会社に公開することが義務づけられます。専任媒介契約はさらに、専属専任媒介と専任媒介契約に分かれて、全部で３種類です。専属専任と専任媒介契約は、売り出している不動産をご兄弟で売買することになっても不動産会社に媒介（仲介）をすることになる契約です。宅地建物取引業法という不動産取引の関係する法律で定められています。

結論から言うとコンサルティングです。お客様の希望を満たすために専門家としてアドバイスや手引きをすることが不動産会社の仕事といえるでしょう。不動産業者によって違いがありますが具体的には、不動産会社の仕事は大きく分け３項目です。１．どんなものを買うか２．いくらのものを買うか３．どうやって買うかです。まず、１ですが、種類は戸建かマンションか、場所は、郊外か中心部か、土地や家の広さ、環境や利便性・・・・多くの選択肢から最適なものを選び出すことです。２は購入予算です。お客様に合わせた資金計画です。これはとても大切です。３．物件探しから、契約、ローン手続き、代金の支払い、引き渡しなどの手順です。

お急ぎの度合いによって方法は違いますが、1週間から１か月以内などの緊急事態であれば、不動産買取業者に買い取ってもらうことが一番ですが、買いたたかれます。市場価値の50～60％位でしょうか。資金的に余裕のあるご親族に依頼して、市場価値の80％位で一時的に購入してもうことができればそれも方法です。3ヶ月位の時間があれば、まずは一般の方に相場で買ってもらうように不動産会社に売却仲介の依頼をすることができます。相場の90％位で売りに出せば売れる可能性は高いです。その場合は、選ぶ不動産会社の選定により違いますので３社位と面談をして誠実で実力のある業者選びをすることが必要です。

売れない原因としては、次の複合要因が考えられます。まず現在の売却価格が適正な価格かどうか。ライバル（現在売りに出ている家等）に比べて適正価格でないと売れません。次に売却依頼している不動産業者が適切な販売活動をしているかどうか。情報を広く告知しているか。最後に売りに出している家に問題がないかどうか（清掃、事前リフォーム等商品価値を上げる努力をする必要があります）。適正価格で魅力ある商品化をして適切な販売活動をすると不動産は約3ヶ月以内に売れるものです。特殊な条件や問題がないのに売れない場合、他の不動産会社にも相談したり、買い取ってもらうことも検討しましょう。

順調に進めば2か月から4か月位あれば、住み替えができるでしょう。そのためには、全体の予算や資金計画をまず立てておく必要があります。その次に、予算に合わせた購入物件の選択と売却計画を立てることになります。まず、先に購入の準備をしっかりすることです。段取りを間違えて、やみくもに動くと1年掛ってもできないかもしれません。売却代金をあてにせず、現金で次の家の資金を準備できるのあれば別ですが、ローンを利用するのであれば、現在の史上最低金利水準の今が大きなチャンスです。1％の金利上昇でも数百万円も支払い総額に違いがでる場合があります。4か月以内には住み替えたいですね。

不動産の売却は、賃貸と違って季節による大きな変動はあまりありません。しかし、12月中旬から1月初旬にかけては動きが悪くなります。やはり、春や秋は動きやすい季節なので比較的不動産が動きやすい季節ですが、それほど極端な差があるわけではありません。消費税が平成26年4月から5％から8％に増税されますのですでに住宅建築に与える大きな影響が出ています。消費税増税前に家を建てるとなるとこれから来年にかけて土地の取引は増えることが予想されます。土地を売るのであれば、このチャンスに売り切ることをお進めします。大きな波の後にはしばらく売れない時期が来ることは歴史が証明しています。

住み替えをする場合のスムーズな進め方として、ご質問の売却と購入の関係はとても大切です。多くの場合、売却が先です。特に売却代金で購入をする場合は、順序をあらかじめ決めておく必要があります。売却代金を受け取るには、家の引き渡しをするために明け渡しをすることが前提になります。つまり、引っ越しが完了していて初めて売却代金を受け取ることができます。購入をする資金がないと買えないのです。仮住まいをする家の確保が必要になります。引っ越し代金や賃貸に関係する費用が嵩むことになります。これを解決するためには、工夫と関係者の協力を得られれば解決策があります。