定期的に繰り上げ返済するのはもったいない?

ヒッシーのマネー騎士(ナイト)
ヒッシーのマネー騎士(ナイト)

繰り上げ返済とは、住宅ローンの残高の一部を、手元の資金を使って通常の返済とは別に繰り上げて返してしまうことです。繰り上げ返済した資金は、ローンの元金部分に充当されるので、それに対応する利息部分の負担がなくなり、総返済額を減らす効果が期待できます。
繰り上げ返済の方法としては、毎月の返済額を変えずに残りの期間を短くする「期間短縮型」と、残りの期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2つの方法があります。

利息の軽減額で比べると「期間短縮型」のほうが有利ですが、繰り上げ返済の効果が実感できるのは完済時になります(当初より短い期間で返済が終わるため)。一方、「返済額軽減型」は、利息の軽減額は少ないものの、繰り上げ返済の効果を翌月から実感できます(翌月から減額された返済額で返していくため)。

したがって、どちらの方法が有利だと決めつけるのではなく、現在の家計の状況や、将来の家計の見通しによって選択するのがベターでしょう。

例えば、毎月の返済が家計からみて苦しくはなく、今後もしっかりと貯蓄ができそうなら「期間短縮型」。逆に、毎月の返済が家計からみて少しキツイとか、これから子供の教育費負担が増加していきそうな見通しがある場合などは「返済額軽減型」。といったように、状況に応じて選択するわけです。また、複数回の繰り上げ返済が可能なら、期間短縮型と返済額軽減型を交互に実行するのもひとつの方法です。

ただし、いくら利息の軽減効果が大きいからといって、ローンを組む当初から定期的に繰り上げ返済をしていくような返済計画(返済期間を最長の35年などにして、毎月返済額を少なくし、繰り上げ返済用の資金を毎月積み立てていくような資金計画)を立てるのは本末転倒ですので注意しましょう。

実は、定期的に繰り上げ返済をしていくのは非常にもったいない返し方だといえます。繰り上げ返済用の資金を積み立てられるくらいなら、その積立額を毎月返済額に上乗せして、もともとの返済期間を短くしたほうが総返済額はもっと少なくなるからです。

もちろん、収入が不安定な自営業者や、毎月の残業代の変化が大きい会社員などの場合は、収入の少ない月でも問題なく返せる返済額でローンを組んでおいて、収入が多かった月にしっかりと貯蓄をして、ある程度貯まったら繰り上げ返済を実行していくような返済計画のほうが安全だといえます。そのような人は、複数回の繰り上げ返済を実行することを前提にローンを組んでもいいでしょう。

しかし、収入が安定的な会社員や公務員などの場合は、定期的な繰り上げ返済を当初から考えるのではなく、可能な限り毎月返済額を多めにして、返済期間を短くできるような資金計画にしたほうが総返済額も少なくできて有利だといえるのです。

現在のような低金利の時代においては、繰り上げ返済を非常に有利な資産運用法だと考えることもできます。余裕資金があるのであれば、積極的に繰り上げ返済をしていいと思います。ですが、ローンを組む際の資金計画の理想としては、繰り上げ返済をまったくしなくても、60歳くらいまでに返済が終了するような安全な資金計画を立てることだといえます。

なお、繰り上げ返済には数千円から数万円の手数料がかかるのが一般的ですが、最近では、フラット35などのように繰り上げ返済手数料がかからない商品や、金融機関によっては手数料を無料にするところもあります。ただし、繰り上げ返済手数料が仮に数万円かかっても、適用金利が0.1%でも低いローン商品を選んだほうがトータルの返済額は少なくなる可能性が高いので、よほど頻繁に繰り上げ返済をする予定がない限り、手数料を重視しすぎないように注意しましょう。

文/菱田雅生
公開日 2009年07月22日
最終更新日 2017年10月19日
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