資産価値が落ちない街 2014

資産価値が落ちない街 2014

資産価値の大部分はマンションの立地で決まる

マンションの資産価値とは売却や賃貸に出したときの市場での人気の高さを言い、9割は立地で決まるとされる。つまり街選びが重要。街を評価する尺度はさまざまだが、右のような要素がバランスよくそろっているほど、魅力があり、資産価値は落ちにくいと言える。「予算の範囲内で最も立地条件のいいエリアを選ぶことは、将来の資産の目減りを抑え、経済的な幸福にもつながります」(中山さん、以下同)

資産価値に影響するポイント4

1.交通利便性

都心やターミナル駅へのアクセス性がカギ
「資産価値のなかでも大きなウエートを占めるのが交通の利便性と言えます」。複数路線が利用できる、急行や快速などが利用できる、都心やターミナル駅などに乗り換えなしや短時間でアクセスできるなど、公共交通機関の使い勝手の良さがポイントになる。

2.生活利便性

日常生活に必要な施設が十分にそろっているか
商店街やスーパーなどの商業施設のほか、金融機関や病院、学校といった、普段の生活に不可欠な施設がそろっているか。商業施設なら店舗や品ぞろえが充実している、状況に応じて使い分けができるなど、便利に使えることが「街の暮らしやすさ=魅力」につながる。

3.居住快適性

生活を豊かにしてくれる施設・環境があるか
しゃれたショップやおいしいレストランがある、公園や街路樹などの緑に恵まれている、文化・娯楽を楽しめる施設があるなど。「快適かどうかの判断は、個人により異なりますが、その施設・環境が自分以外の多くの人が魅力的に感じるかという視点で見てみましょう」

4.安全性

災害リスクが少ない地形や立地条件か
再開発などで区画や街路が整備されていれば、災害が起きたときにも避難がしやすく、被害の拡大も防ぎやすい。「低地に比べ、高台立地のほうが水害に遭うリスクは低いですが、造成の仕方や元の地形によっても異なるので、購入前に調べるようにしましょう」

例えばこんな街

同じ街なら、駅近なほど資産価値が保たれる

徒歩10分以内は平均以上で売りやすい

駅に近い物件のほうが価格は下がりくい
左のデータが示すように、同じ街で比較するなら、より駅に近いほうが資産価値を維持しやすい。とはいえ、マンションが駅に近いというだけで選ぶのは危険。「買いたい物件の周辺に商業施設など生活インフラがバランスよく整っているかも重要です」

首都圏における最寄駅からの所要時間別リセールバリュー(※リセールバリューに関する説明は後述)。

2002年10月~2003年9月の1年間に新規分譲されたマンションの2012年10月~2013年9月に市場流通した中古価格を基に算出。専有面積30m2未満の住戸は集計から除外。なお、リセールバリューは過去のデータから算出した数値であり、現在の新築価格の10年後の価格維持率を予測するものではない(データ提供/東京カンテイ)

街の資産価値を知る方法は?

マンション 周辺相場

中古物件の価格や賃料水準を調べてみる
購入を考えている物件の資産価値を知りたいなら、「同一エリアで広さや駅からの距離などが同じような条件の築10年の中古物件の価格をチェック。10年後の資産価値の目減り具合がイメージできます」。同じ条件で賃貸物件の賃料水準を比較してみるのも有効。

所在地や駅徒歩、築年数、専有面積などを入力すると売却想定額の概算を算出できる
→ マンションの相場をチェック

エリア別 データで見る街の資産価値

資産価値を表す客観的な指標であるセールバリュー。
ここでは、リセールバリューが各エリアの平均値以上で、なおかつ、今新築マンションの供給がある街をピックアップしよう。

リセールバリューとは?

新築分譲時の価格を100としたときの築10年の中古マンションの価値維持率を表す数値。数値が多きい街ほど、中古になっても相対的に価格が下がりにくいと考えられる。

※リセールバリューデータは、2002年11月~2003年10月に新規分譲されたマンションの2012年11月~2013年10月に市場流通した中古価格を基に駅別に算出(専有面積30m2未満の住戸および流通事例が20以下の駅は集計から除外)。
なお、リセールバリューは過去のデータから算出した数値であり、現在の新築価格の10年後の価格維持率を予測するものではない(データ提供/東京カンテイ)

東京23区
千葉

※一覧はリセールバリューのデータ値が各エリアの平均値を上回り、かつ2013年12月12日時点で新築マンションの供給がある駅から掲載

住み心地+資産性を意識した家探しをしよう
将来的な売却を視野に入れ探す場合には、資産価値はやはり重視したい。その一方で、長く住む街を探したいと思うのであれば、自分自身が住みやすい街かどうかという視点も忘れずに家探しをしよう。
構成・取材・文/木村寿賀子 イラスト/ハラアツシ
2014年3月19日
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