いまさら聞けないギモンを解消!賃貸・住宅購入ギモン10

いまさら聞けないギモンを解消!賃貸・住宅購入ギモン10

賃貸編

Q1 敷金・礼金って返ってくるの?

先日、4年間住んだ部屋を退去。きれいに住んでいたつもりなので、敷金は全額返ってくるものと思っていた……。なのに大家さん「敷金は全額『原状回復費用』に充てるので、返却できません」って、そりゃないよ!
敷金や礼金ってそもそもどういう理由で支払うお金なの? 基本的には戻ってこないものと考えておいたほうがいいのかな?

A 敷金は返却される。ただし「現状回復費用」を差し引かれることも

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礼金は返ってこないが、敷金は返ってくる。そもそも敷金とは、滞納した家賃の補填に充てたり、借主の「落ち度」で損耗した部屋の補修費として預けるお金。つまり、普通に住んでいて発生する劣化や汚れの補修費を敷金から支払う必要はなく、落ち度がなければ全額返却が基本だ。では、その「落ち度」の有無はどのような基準で判断されるのか?国土交通省の「原状回復ガイドライン」に明記されている一例を見てみよう。

セーフ(借主に落ち度はないと考えられるもの)

○日照による畳やフローリング、クロスの色落ち
○壁に貼ったポスターや絵画の跡
○家具の設置による床やカーペットのへこみや設置跡
○テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
○エアコン設置による壁のビス穴、跡
○壁等の画鋲、ピン等の穴

アウト(借主の落ち度として考えられるもの)

×窓を開けっ放しにし、雨が吹き込んだことで発生した色落ち
×煙草のヤニが原因で通常のクリーニングで除去できないほどクロスが変色してしまった場合
×引越作業で生じたひっかきキズ
×キャスター付きのイス等によるフローリングのキズ、へこみ
×ペットによる柱等のキズ
×風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等

判断は難しいが、借主の「不注意によるもの」「手入れ不足によるもの」や、一般的な生活必需品以外を使用したことによる損耗はアウトとみなされることが多いようだ。

ギモンが解消したら、さっそく物件を探してみよう!

Q2 「早く決めないとなくなっちゃいますよ」。あれってホントなの?

就職を機に一人暮らしを始めようと、不動産会社へ。その日のうちに条件を伝え、いくつかの部屋を見学させてもらったんだけど、どれもイマイチ決め手にかける……。担当者は「引越しシーズンだから、部屋はどんどん埋まっていく。早く決めないといい物件はすぐなくなっちゃいますよ」だって。ホントかなあ……。もっとじっくり探せば、自分にピッタリの部屋が見つかるような気もするんだけど。

A ある程度は本当。数日なら申込金でキープする手も

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不動産会社の常とう句のように感じられるこのフレーズ。貸したいからって適当なこと言ってるんじゃ……なんて疑ってしまうが、じつはあながちウソでもないようだ。特に引越しシーズンの12月~3月は物件もすぐ埋まってしまう。「これぞ」という物件に出合ったら、なるべく早めに申し込みの意志を伝えたい。

その際、「申込金」という名目で家賃1カ月分程度の前金を預け入れ、物件をキープしてもらうという手もある。これはあくまで正式な契約成立前に「一時的に預ける」お金。契約後に支払う「手付金」とは異なり、契約が不成立になった場合でも戻ってくるのが原則だ。宅建業法でも、預り金の返還を拒むことは禁止されている。ただし、申込金を払えばその物件をいつまでも抑えておけるわけではない。後々のトラブルを避けるためにも、キープしておける期間はいつまでか? 書面で取り決めをしよう。

Q3 「駅徒歩○○分」ってテキトーに決めてない?

不動産会社の説明では「駅から徒歩10分」って聞いていたんだけど、実際に部屋を借りて住んでみたら坂道やら信号やらで、なんだかんだ15分以上はかかる。これって詐欺?不動産会社にクレームを入れたら「しっかりと調査した数字なので……」と言われてしまいました。ホントなんでしょうか? じつはテキトーに調べてるのでは?10分なら何とか歩けると思って借りたのに、これじゃあ毎日の通勤がツラすぎます……。

A 所要時間は「距離80m=1分」で計算。道の状況によって変化

物件資料には「駅から徒歩○○分」と記載されていたのに、実際に歩いてみたらもっとかかった。そんな経験をしたことがある人も少なくないのでは? そもそもこの「駅徒歩○○分」という表示だが、「距離80m=1分」として、机上で計算されたもの。担当者が歩いて測るというケースはほとんどない。

実際の道には信号もあれば、当然坂道などの歩きにくい場所もあるため、誤差が生まれてしまうのだ。さらにマンションの場合はエレベーターで降りるまでの時間など、さらなるロスタイムが生じる。内見に訪れた際は、実際に駅まで歩いてみて、リアルな所要時間を確認しておきたい

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Q4 「格安物件」ってホントにあるの?

とにかく安い部屋を探しています。ウワサでは、賃貸物件には何かしらのネガティブな理由で家賃が安く抑えられている「ワケアリ物件」があるとか。そういう物件ってやっぱり安く借りることができるんでしょうか?それから「ワケアリ」ってどの程度のものなんでしょう?なかには殺人事件や自殺なんかがあった部屋もあるって聞いたことがありますけど、ホントなんでしょうか?

A ネガティブな条件をガマンできれば、お得に住める物件もある

同じような広さ、築年数でも、「北向き」「線路が近くてうるさい」「隣が墓地」などの理由で家賃が割安に設定されている物件がある。さらに、なかには過去にその部屋で殺人事件や死亡事故が起きていたり、指定暴力団組織が近隣に住んでいるなど、極めてネガティブな事象によって家賃が抑えられている例も。一般的に「事故物件」と呼ばれるものだ

こうした物件の場合、貸主側が借主側にそうした「事故の事実」を告知する義務がある。だが、事故後に長く時間が空いた場合や、一度借り手がついた場合はその後の告知が行われないケースも。また、同じ建物内でも事故のあった部屋以外には告知義務はない。いずれにせよ不当に安い物件には注意が必要だ。一方、気にしない人にとってはリーズナブルな家賃で部屋を借りるチャンスともいえる。最近ではそうした格安物件をあえて借り、自分好みにカスタマイズする人も増えているようだ。管理会社が対応してくれる場合もあるので、ダメもとで聞いてみよう。

Q5 扱っている物件って会社によって違うの?どこも同じ?

初めての部屋探し。まずは不動産会社を選ぼうと思ったのですが、友人の言うことには「今は不動産会社が物件の情報を共有できるデータベースがあるから、どこも扱っている物件は変わらないよ。だからどこの不動産会社に行っても同じ」とのこと。ホントにそうなんでしょうか? 最初はいくつかの不動産会社を巡ろうと思っていたんですが、もしかして意味ナシ?

A 基本的には共有。ただし会社によっては独自の情報も

地域によって異なるのが実情。仲介会社が強い地域は、物件情報は広く公開されている。どの仲介会社でも一定量の情報は得られる。
一方、大家さんから物件の管理(入居者募集や家賃の回収など)を委託されている管理会社が強い地域もある。管理会社からしてみれば、自分たちで入居者を集めたほうが、仲介手数料が自分たちの収入になるのでまずはそれを目指す。
自分たちで集客できそうな物件は自前で、難しいかなと思う物件は仲介会社に情報公開する傾向がある。比較的人気のある独自物件は管理会社に情報があることが多い。いくつかの不動産会社を巡ってみる価値はありそうだ。

編集部まとめ
一般的にはあまり知られていないことも多い賃貸の常識。不動産業界独自の商習慣に基づくものもあり、それらを巡ってトラブルが起きることも少なくない。例えば申込金を払った後に契約不成立となった場合、貸主側は全額を返却しなくてはならないが「なんだかんだ理由をつけられ返却されなかった」なんてケースも実際に起きているのだ。そうしたトラブルを避けるためにも、法に基づく正しいルールは理解しておきたい。
文/榎並紀行 イラスト/杉崎アチャ
2011年11月9日
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