新築VS中古 買うときの「お金」はどう違う?

新築VS中古 買うときの「お金」はどう違う?

新築と中古は一般的に「中古が安い」といわれるけれど、購入時や買った後の費用も合わせたらどうなのか、「お金」について比べてみよう。

価格・諸費用・住居費を比較

同じ地域で同じ広さの新築と中古を買った場合、長い目で見るとどっちがトクなのか? 新築と中古の価格や購入諸費用、買った後の住居費を比べてみよう。

物件の種類や築年によって異なる「中古の安さ」

まず、マンションについて、首都圏を例に新築と中古の平均価格を比べてみよう(下グラフ)。築5年以内の物件の場合、新築との価格差は200万円~300万円台。築6年~10年以内でも700万円~800万円台と、築年が新しい中古は、それほど「安い」とはいえないことが分かる(下グラフ/埼玉県を除く)。エリアによる違いもあるが、買いやすいのは築11年より古い物件といえそうだ。

新築と築年別中古価格(マンション)
※東京カンテイ調べ(集計期間2013年5月~2014年4月)。専有面積30m2未満の住戸は集計から除外

次に、首都圏で、建物面積が同じ程度の一戸建て価格を比べてみよう(下グラフ)。新築と中古の価格差は、エリアによって大きく異なっている。いっぽうで、一戸建て価格は、立地や広さに左右される傾向が大きく、「中古のほうが新築より安い」と言いにくいエリアもあるようだ。

新築と中古の平均価格(一戸建て)
※SUUMO7/24時点の登録物件より建物面積90m2~100m2未満の平均価格を集計

購入時の諸費用は「新築」のほうが安いのはなぜ?

マンションを買うときには、以下のような購入諸費用がかかる。購入諸費用の目安は、新築が価格の「2.5%~5%」なのに対し中古は「5%~8%」で、一般的な広さの3LDK~4LDKの場合、築年が古いほど諸費用の額は高めになる。例えば、価格3000万円の場合、新築75万円~150万円、中古150万円~240万円と、中古のほうが多額の現金を用意する必要があるのだ。

◇新築と中古の購入諸費用(マンションの場合)

かかるお金の種類 新築or中古 内容
仲介手数料 中古 中古マンションは、売主と買主の間に立つ不動産会社(仲介会社)に「仲介手数料」を支払う。手数料額は「(物件価格×3%+6万円)×1.08(消費税)」が一般的。3000万円の物件の場合、103万6800円となる。なお、不動産会社が売主の場合など不要なケースもある。
修繕積立基金 新築 「修繕積立基金」は、新築マンション特有の費用で20万円台~40万円台が多い。
不動産取得税 広さや築年によって税額が異なる 不動産を取得(購入や新築)するとかかる税金で、一定要件を満たすマイホームを買う場合の税額は、「(固定資産税評価額-控除額)の3%」。控除額は、新築をはじめ築年が新しい物件ほど多く、ファミリータイプの新築マンションは税額がゼロになるケースもある。
その他の費用 新築・中古ともにかかる 契約時に必要な印紙税や、不動産登記の際に払う登録免許税、住宅ローンの事務手数料や保証料などは、新築・中古ともにかかる。なお、築25年を超える物件の場合、登録免許税が高くなることもある。
購入時の諸費用は「新築」のほうが安いのはなぜ?

一戸建ては、新築、中古ともに仲介手数料がかかるケースが多いため、購入諸費用は両者ともに「価格の6%~10%」が目安。一般的な広さの住宅の場合、築年が古いほど諸費用の額は高めになる。

◇新築と中古の購入諸費用(一戸建ての場合)

かかるお金の種類 新築or中古 内容
不動産取得税 広さや築年によって税額が異なる 不動産を取得(購入や新築)するとかかる税金で、一定要件を満たすマイホームを買う場合の税額は、「(固定資産税評価額-控除額)の3%」。新築をはじめ築年が新しい物件ほど控除額が多く、税額が安くなる。
水道負担金 新築 新築住宅を購入し、新たに水道を利用する際に必要になる場合がある。
その他の費用 新築・中古ともにかかる 仲介手数料は「(物件価格×3%+6万円)×1.08(消費税)」が一般的。不動産会社が売主の場合など不要なケースもある。このほか、契約時に必要な印紙税や、不動産登記の際に払う登録免許税、住宅ローンの事務手数料や保証料、火災保険料などは、新築・中古ともにかかる。なお、築20年を超える物件の場合、登録免許税が高くなることもある。

詳しくは>>購入に必要なお金を知ろう

中古リフォームの費用はどのくらい?

中古を買ってリフォームする場合、築年の古い物件のほうが内装や設備の交換が必要な部位が多いため、多額の費用がかかるのが一般的。さらに、1981年以前の一戸建ては、耐震診断や耐震改修が必要なケースもある(※)。このため、築年別のリフォーム費用の目安を大まかに把握して資金計画を立てるようにしよう。
最近は、「物件価格(価格-頭金)+リフォーム費用」をまとめて、同じ金利で借りられる住宅ローンもある。リフォーム専用ローンは住宅ローンより金利が高めになるので、購入した後でリフォームするよりも、購入時にリフォームするほうがおトクになるケースが多いようだ。

※マンションの場合は耐震診断や耐震改修が行われているかを管理組合に確認(建物の診断や改修は個人ではできない)

詳しくは>>築年別のリフォーム目安額
詳しくは>>中古を買ってリフォームするときのローン選び

新築と中古で住居費はどっちが安い?

家を買った後、住宅ローン返済以外にかかる住居費は、住まい(土地と建物)の所有者にかかる「固定資産税・都市計画税」。土地、建物それぞれにかかるが、建物の税額は3年ごとに見直され、築年が古くなるほど安くなる。このため、同じ立地で同じ広さの住宅の場合、築年が古いほうが住居費は安い。ただし、一戸建ては新築後最初に課税された年から3年、マンションは5年まで、固定資産税額の軽減が受けられるため、新築のほうが安くなる。

このほか、マンションの場合は毎月管理費や修繕積立金がかかる。中古マンションは大体10年~15年間隔で大規模修繕が必要だが、修繕積立金が十分に貯まっていない場合や定期的な修繕が行われていない場合は、修繕時に一時金の支払いを求められることもあるので、購入前に確認しておこう。
なお、新築、中古ともに、建物(マンションは住戸内)や設備のメンテナンス費用が将来必要になる。中古を買ってリフォームなしで住む場合は、比較的早い時期にメンテナンスが必要になるケースもあるので計画的に貯蓄をしておこう。

一般的には中古のほうが安いが、築年や立地によって異なることも

エリアや広さの条件がほぼ同じ場合、マンションも一戸建ても、新築より中古の価格が安い。ただし、中古でも、築年が新しい物件や立地条件のよい物件は、新築と価格がほぼ同じか、新築より高くなることもあるようだ。さらにマンションの場合、購入諸費用は新築のほうが安いので、「絶対に中古のほうがおトク」とは言い切れない。価格の傾向はエリアによって違うので、希望エリアで新築と中古の両方を見比べて選ぶことをお勧めしたい。

文/森島薫子、イラスト/アサミナオ
公開日 2014年11月05日
最終更新日 2017年06月19日
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