『中古で得する』5年間活用法

『中古で得する』5年間活用法

中古マンション5年間活用法 住み替えシミュレーションと3つのポイント

実際に中古を買うとどの程度おトクなのか。賃貸と比較しながら5年間の収支を試算してみよう。

5年間の収支シミュレーション
【ポイント1】5年後に住み替えるとしたらトクなのは賃貸か? 中古か?

賃貸の支出は家賃がほとんど。初期費用と更新料も加える
5年後に住み替えることを前提として、賃貸と中古で収支をシミュレーションしてみよう。まず賃貸は基本的に家賃を払うだけなので、礼金や仲介手数料などの初期費用や更新料も加えて計算する。その結果、賃料13万円として5年間の収支は845万円の支出となった。

中古は売却価格が収入に。それ以外は支出として計算
中古マンションの計算は少し複雑だ。まず5年後に売ったときの売却価格が収入になる。それ以外はすべて支出で、買った時の頭金や購入費用、5年分の住宅ローン返済額、売ったときの費用や住宅ローンの残債も計上。2000万円の物件の収支は差し引き569万円の支出だ。
こうしてみると、中古を購入するといろいろな費用がかかることが分かる。まず買うときには住宅ローンを借りるための手数料や保証料がかかり、契約時や登記時に税金なども必要だ。また入居した後は住宅ローンの返済に加え、マンションの場合は管理費や修繕積立金も月々支払うことになる。さらに購入時や売却時には仲介手数料もかかるので、単純に家賃とローンを比べればいいわけではない。

【ポイント2】中古の値下がり分を加味しても賃貸よりトクなケースが少なくない

中古と賃貸を比べると、中古は頭金など買うときの初期費用が大きい。一方で住宅ローンが低金利なこともあり、月々の費用は一般的に中古の方が軽い負担だ。
そのため5年間の支出だけで比較すると、さほど大きな差にはならない場合が多い。だが、売却したときの収益を加味すると、収支では中古の方が有利になるケースが少なくない。ただし中古といってもこれは築15年以上の場合。築年が浅いと値下がりも大きいので、トータルで賃貸のほうが安く済むこともある。

5年後の“出口戦略”を考えて買う

中古マンションを買うときには、「将来住み替えるときの“出口戦略”を考えておくことが重要」だと中山さんは話す。「売りやすい条件として挙げられるのは、駅からの近さや共用施設の充実度、眺望の良さなどです。条件を満たす物件は一般的に値下がり率が小さくなります」
一方、貸しやすい条件はやや視点が異なるという。「駅からの近さは売るとき以上に影響します。加えて、専有面積が30m2以上70m2以下の物件は賃貸ニーズが高く、賃料も高めです」(中山さん)

【ポイント3】損得では賃貸とトントンでも分譲には賃貸にないメリットが
賃貸と築15年程度の中古の5年間の収支を比較(◎なら中古がトク!)

多くの場合で中古の方が収支で得になる
上の表を見ると多くの場合で築15年程度の中古マンションの方が収支で得になることが分かる。賃貸の収支が中古を50万円以上上回るのは家賃9万円以下の一部だ。ただし価格の下落率やローン金利などにもよるので、あくまで目安としてほしい。

仕様の差を考えると中古が得なケースはさらに多い
分譲と賃貸とでは、物件の設備や仕様に差があるからだ。仮に中古の方が負担が重くても、住み心地のよい家に住めるのだから得という考え方も成り立つ。

物件選びでは収益性や資産性も考慮しよう

賃貸と比べて有利な場合が多い中古だが、売ったり貸したりしやすい物件を選べばさらにトクできる。「値下がりのしにくさを示すPBRや、貸したときの賃料の有利さを示すPERなどの指標を参考にすることで、より有利な住み替えが可能になります」(中山さん)。一般的に賃料の高いエリアは資産性も高くなる傾向があることも、物件を選ぶときに覚えておいてソンはしないだろう。

【PBRの考え方】PBR=中古価格÷新築価格

新築価格に対する、その物件が中古で売りに出たときの価格の割合。Price Book Value Ratio(資産倍率)。数値が高いほど資産性が高く(値下がりしにくく)、1を超えると新築時より高く売れることを示す。

【PERの考え方】PER=物件価格÷(賃料×12カ月)

新築(または中古)価格に対する、その物件を賃貸に出したときの賃料(年額)の割合。Price Earnings Ratio。数値が低いほど収益性が高く(賃料が高く)、短期間で購入価格を回収できる。首都圏平均は25.40(2009年)

買い方次第でトクできるのが中古の魅力
中古マンションの魅力としては豊富な物件数や設備仕様のグレードが上がっていること、価格の安さなどが挙げられる。さらに今回見てきたように、住み替えを前提とした場合にもおトクな場合が多い。「今ではリフォーム費用も安価で技術が進んでおり、低コストで新築並みの住まいも実現します。エコポイントでリフォームが有利になっていることも注目でしょう」と、中山さんも指摘する。
中古マンションに目を向ければ、希望の住まいを賢く実現できるだろう。
構成・取材・文/大森広司 イラスト/伊藤さちこ
2011年9月22日
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