【マンション編】中古購入+リフォームの資産価値ポイント9

【マンション編】中古購入+リフォームの資産価値ポイント9
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中古住宅はさまざまな条件で査定される

中古住宅をリフォームして自分好みの住まいに仕立てたとしても、その家にずっと住み続けるとは限りません。10年も経つと転勤や転職、家族構成の変化などで暮らしぶりが変わり、住み替えを選択する場合もあるはず。その際には住み慣れた家を人に売ったり、貸したりする必要が出てきます。そんなとき、住まいの「売る」、「貸す」が有利にできれば、資金繰りもラクになるでしょう。
自分が買った住まいが売りやすいか貸しやすいか、つまり資産価値が高いかどうかは、さまざまな条件で決まります。売却する場合は不動産会社に売値を査定してもらいますが、まずはその地域の相場を基に立地条件や広さなどから査定され、次にその物件の個別の条件や状態がチェックされます。つまりどんな街のどの場所に建っているかがまず問われ、さらにその家がどんな仕様でどの程度手入れされているかといったことが重要になるのです。
また、貸す場合には売るときとは多少異なるポイントも加味されます。そうしたポイントを知っておけば、物件を選ぶときの参考になるでしょう。

point1 築年数

築年数別の物件成約価格(平米単価)(東日本流通機構調べ。2009年11月時点)

築20年までは建物が古いほど価格は下がる
築年別の価格の推移をみると、築20年までは大きく下落しますが、その後はさほど下がりません。ただし、あくまで平均値なので、実際には物件によって下がり幅が異なります。価格が維持されやすい物件の条件を知っておきましょう。「同じ築年でも価格相場が高い住宅地の物件は価格が下がりにくい傾向があります。住宅地としての人気が高く、売るときにも有利だからです」(東京カンテイ市場調査部上席主任研究員・中山登志朗さん)

築年数別の平均価格を見ると、築20年までは築年数が古くなるほど価格が下がる。築年数の浅い物件ほど資産価値が高いと考えてよいだろう

point2 都心までの距離

都心に近いと資産価値は維持されやすい傾向が
都心への近さと正比例して、家賃相場は高くなるのが一般的です。一方で、都心への距離が同じでも価格相場が大きく異なるエリアもあります。その場合、都心に近いわりに価格が安いエリアで買えば、貸すときには高い家賃収入が期待できるので資産価値が高くなるのです。「東京でいえば城南・城西エリアと城東・城北エリアでは、都心への距離が同じなら家賃相場もほぼ同じなので、物件価格が割安な城東・城北が資産価値の上では有利。また湾岸エリアなど元々住宅地でなかったエリアは地価水準が割安なので、物件価格も比較的低く、資産価値が高くなる傾向があります」(中山さん)

point3 最寄駅からの距離

駅までの距離が短いほど売るときも貸すときも有利
最寄駅からの徒歩分数が、売りやすさ、貸しやすさにつながります。利便性が高い立地は人気も高いためです。不動産会社が査定の際参考にする不動産流通近代化センターの「査定マニュアル」(以下、査定マニュアル)でも、駅から近い物件は評価が高くなっています。駅からの近さが同じなら、例えば100m2超の4LDKより60m2前後の2LDKのほうが、利便性を重視する共働き世帯などのニーズが高く有利といったケースもあります。

point4 街の発展性

開発を進めている街は将来の価値アップが望めるかも
マンションの資産価値は、その街の発展ぶりにも左右されます。例えば新線や新駅が開業したり、最寄路線が他の路線に相互乗り入れを開始したりといった変化により、交通利便性が飛躍的にアップした場合などは、資産価値が急速に高まることもあるのです。「同様に、駅周辺で複合的な再開発が行われたケースでは、大型商業施設の開業などで生活利便性が大きく改善され、資産価値の向上につながることも少なくないのです」(中山さん)。マンションを選ぶときには、こうした街の発展性もチェックすることで、資産価値の高い物件を手に入れやすくなるでしょう

公開日 2010年12月15日
最終更新日 2016年10月12日
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