安心中古の賢い買い方

安心中古の賢い買い方

新築に比べて割安な価格の中古一戸建て。でも、「見えない部分にトラブルがあったらどうしよう」となんとなく考えてしまうのが中古の不安なところ。購入後に不具合が見つかって、修理が必要になったりしたら高い買い物になってしまうことも。なにより、「この家、だいじょうぶかな」と感じながら暮らすのはストレスになる。そこで知っておきたいのが万が一に備える仕組み。今は、建物の状態を把握したうえで購入できたり、購入後の不具合を補償してもらえる方法があるのだ。中古を安心して買うために、知っておきたいノウハウを紹介しよう。

安心中古の賢い買い方

其ノ壱 ホームインスペクション

購入前に住宅診断のプロが建物の状態を確認

建物の状態や修繕が必要か、修繕するならどの箇所にいくらくらいかかりそうかなどをプロに診断してもらえるのがホームインスペクション。建物の状態を把握した上で、購入を検討できるのが魅力だ。ホームインスペクションの専門会社はまだ少ないので、購入候補の物件を調べたいときは、まず仲介会社に相談してみよう。

検査の流れは?
検査の流れは?
購入前の買主や、売り出し前の売主が依頼。ホームインスペクターは建物をチェックし、建物の状況のほか、修繕の必要性やかかる費用も報告
検査内容
外壁
外壁
ヒビや剥がれ、水シミなどの状態を確認。外壁材のほか接合部や充填材もチェック
(画像提供/スミタス建物診断)
屋根
屋根
変形していないか、ヒビや剥がれはないか、仕上材の腐食や変退色を屋根に上って確認
(画像提供/スミタス建物診断)
床下
床下
床下にもぐり、基礎や床下のヒビや欠損、部材の緩みや腐食などの劣化状態を点検する
(画像提供/スミタス建物診断)
天井裏
天井裏
各階の天井裏・小屋裏の梁や部材に割れや腐朽、水シミがないか、湿り気はどうかを見る
(画像提供/スミタス建物診断)
このほかにも

検査機器を使う場合もある。サーモグラフィーで壁や床内部の断熱材の状態が、レーザー水準器で建物の傾きが計測可能だ。耐震診断用のソフトを使ってどの程度の地震に耐えられるか調べることもできる

いくらかかるの?

検査項目によって違うが目視での標準的な診断で7万円~8万円。検査機器を使うオプションを付けると15万円~16万円に。耐震診断を希望する場合は10万円台~20万円台が目安だ。

知っておきたいポイントは?

2013年に国交省が診断方法や診断項目に一定の基準を設けたガイドラインを策定した。とはいえ、会社によって内容はさまざま。どんな項目を検査してくれるのかを依頼前に確認しよう。

メリットは?

第三者の専門家のチェックを受けることで、欠陥住宅を買うリスクを避けられる。メンテナンスの必要な時期やその費用の目安が分かるほか、診断結果が建物の状態の良さを示す資料になる。

中古の不安解消Q&A

Q 地震が起きても大丈夫?
 耐震性の高さを判断するポイントは1981年の新耐震基準に適合しているかどうか。震度6程度の大地震でも建物が崩壊しないレベルが基準になった。建築確認申請日が1981年6月1日以降なら新耐震基準の物件だ。
Q “新耐震基準”じゃなきゃ危険?
 古い物件でも耐震性能が高いものもあるので、購入前に耐震診断を受けているかを確認。受けていなければ、耐震診断を受けておくと安心。自治体から助成金をもらえる場合があるので、診断前に自治体や仲介会社に問い合わせよう。

其ノ弐 買取再販の中古物件

住宅・住戸の検査済み、リフォーム済みの物件を購入できる

ハウスメーカーや不動産仲介会社、買取再販専門会社が新築や中古の物件を購入し、一般の購入希望者に販売するのが買取再販。最近は、買い取った中古物件の状態を検査後、補修やリフォームをして価値を高めたうえで販売するケースも。リフォームで隠れてしまう部分も、販売前にプロの目で検査・補修されていれば安心だ。

買取再販のしくみは?(一例)
買取再販のしくみは?(一例)
安心ポイント
  • 不具合の保証
    建物の不具合(瑕疵)が見つかった場合の瑕疵担保責任での保証期間が最低2年。個人から購入した中古より長い。
  • 建物・設備の確認(※)
    住戸内の配管や設備、一戸建ては骨組みや基礎などの主要構造部にも、不具合がないか確認されているのが安心。
    (※)実施の有無は販売会社によって異なる。マンションの場合、確認は住戸内のみがほとんど
このほかにも

一定のリフォームが行われた買取再販の住宅は、所有権移転登記の登録免許税が0.1%に軽減。2015年度までの特例だが、2016年度税制改正案で2年延長が盛り込まれている。

自分でリフォームするより安い?

買取再販を行う会社が相場よりも安く物件を買い取っているケースが多く、リフォームもグループ会社、提携会社で行うことでコストを下げ、個人で購入、リフォームするよりも安い傾向に。

入居までの期間は?

リフォーム済みなので支払いが済めばすぐに入居が可能。全額現金での支払いなら即入居できるし、住宅ローンがスムーズに借りられれば1カ月程度が購入申し込みから入居までの目安だ。

仲介手数料は?

中古住宅の購入では、一般的に仲介手数料が必要。しかし、買取再販を行う会社自らが売主となっている場合、間に不動産会社が入らなければ、購入時の仲介手数料はかからない。

其ノ参 既存住宅売買かし保険

構造・防水などの瑕疵に補修費用が支払われる

中古を買ってから発覚した雨漏りなど、買主が知らなかった、または見つけられなかった構造や防水などの欠陥(瑕疵)があったとき、補修にかかる費用をカバーできる保険。建物の検査を受けてクリアするか、補修を行って条件を満たした場合に加入できるので、購入する物件の品質が確認されている安心感がある。

保険のしくみは?(売主が個人の場合)
保険のしくみは?(売主が個人の場合)
※瑕疵の度合いに応じて最大1000万円
買主は検査事業者に依頼し保険に加入する。瑕疵があった場合、保険金は修理補修をする検査事業者に支払われる。事業者が倒産した場合は保険金は買主に直接支払われる
保険の対象になる構造部分
木造(軸組工法)戸建て住宅の例
鉄筋コンクリート構造(壁式工法)共同住宅の例
※屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分
いくらかかるの?

床面積や構造などで違うが、一般的な一戸建てでは検査料と保険料で8万円~10万円程度。検査事業者によっては検査が1回で済む場合があり、もう少し割安なケースもある。

保証期間は?

売主が個人なら1年または5年。売主が不動産会社など法人の場合は2年または5年。保証内容によって違うので、詳細は検査事業者や不動産仲介会社に尋ねてみよう。

メリットは?

住宅の引き渡しを受けたあとに欠陥が見つかっても、多くの場合、保険金で確実に補修できる。また、中古住宅の取得に係る優遇税制を受ける際にも使える証明書類「保険付保証明書」をもらえる。

中古の不安解消Q&A

Q 木造住宅って寿命が短いんじゃない?
 木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが長持ちといわれるが、適切にメンテナンスや補修をしていれば、木造住宅も50年、100年と住み続けることができる。長く住めるかどうかを判断するためにも建物検査を受けるのがいい。
Q 住宅設備の不具合は誰に言えばいい?
 給湯器や暖房器具などの住宅設備は建物購入時に保証を確認。築浅物件やリフォーム済み物件ならメーカー保証が残っている場合もある。仲介会社の保証付き物件なら内容をチェック。保証がなければ修理は自分で手配。

其ノ四 保証付き物件

仲介会社が建物をチェック 独自の保証内容で安心

仲介会社が中古一戸建てやマンションの建物の性能や住宅設備の状態などを、社内、または外部の専門家に診断を依頼し、独自の基準をクリアしていれば修繕費などに対する一定期間の保証を付けて販売する中古住宅。仲介会社ごとに検査内容や保証内容が違っている。保証付き物件を扱っているかだけでなく、内容も確認したい。

保証付き物件のしくみは?
保証付き物件のしくみは?
仲介会社が建物をチェックし、基準をクリアしていれば保証を付けて販売。購入後不具合があれば、買主または売主は仲介会社に連絡し対応してもらう
主な保証内容の例 ※保証内容は仲介会社によって異なる
  • 雨漏り
    入居後に雨漏りが発生した場合、雨水が浸入する箇所の修理や内部・外部の補修を保証
  • 木部の腐食(一戸建てのみ)
    建物の構造上主要な部位である柱や壁、土台などの木部の腐食があった場合の補修を保証
  • 給排水管の故障
    キッチンやトイレ、浴室などの水まわりの給水管・排水管の不具合の補修を保証
  • シロアリの駆除
    入居後にシロアリの被害が見つかった場合、補修や駆除に対する費用を保証
このほかにも

リノベーション済み物件のなかには、住戸の専有部分の重要インフラに加えて、内装や設備についても一定期間の保証が付くものもある。

いくらかかるの?

買主には建物の検査費用や保険料などの費用負担はない。ただし、引き渡し後3カ月程度は仲介会社に仲介手数料を払った人が、中古物件引き渡し後の保証対象になるのが一般的だ。

保証期間は?

仲介会社によって保証期間は異なるが、1~2年程度とするケースが多い。仲介会社は同じでも物件によって保証期間が違うケースもあるので、あらかじめ確認しておきたい。

メリットは?

万が一、不具合があっても対象部なら保証してもらえる。またその際の相談先が分かりやすい。売主との契約前に検査・調査をしているので、一定水準が保証された物件を購入する安心感も。

まとめ

建物の状態を確認・補修済みの物件や、購入後のトラブルの保証が付いた物件など、今は、安心がセットになった中古一戸建てを選びやすい時代。建物の品質が確認済みで、適切な補修やリフォームがされていれば、将来、住み替えることになった場合も売ったり貸したりしやすいというメリットもある。買取再販の物件や保証付き物件を扱っていたり、既存住宅売買かし保険に詳しい、また、ホームインスペクションを自社内や提携会社と手がけているなど、経験とノウハウのある不動産仲介会社を探したうえで、物件探しをスタートさせるといいだろう。

2016年7月27日
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