賢く住まいを売るためのパーフェクト・ガイド

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売却成功までの5つのステップ

売却成功までの5つのステップ

Step1 具体的な売却活動に入る前に、条件を整理しよう

売却活動に入る前にやっておきたいのが、現状把握と条件整理。
これが活動の判断基準となります。
売却活動をスムーズに運ぶためにも家族でしっかり話し合い、明確にしておきましょう。

ポイントはここ!
  • 家を売りたい理由やそのための条件・スケジュールは描けていますか?
  • 売りたい家のローンの残債や預貯金額の把握はできていますか?

家を売りたい理由はなに? 動機を整理し、売却活動に備えましょう

「家を売ろう」と、考える背景には、何かしらの理由があるはずです。「子どもが成長して手狭になったので広い家に住み替えたい」、逆に「子どもが独立したので一戸建てからマンションへ移りたい」、また「もっと通勤に便利な場所に住みたい」・・・etc.その理由は人によってさまざまです。現在の住まいが自分たちのライフスタイルに合わなくなっているのなら、どこに不具合があるのか、そのポイントを整理してみましょう。具体的な”困った”はないけれど、新しい住まいに対する漠然とした憧れがある、というのも立派な動機。その場合は、どんな住まいに魅力を感じるのかを明確にするといいでしょう。

売却活動の本番に入る前に、
①何のために家を売るのか
②住まいを売った先に得たいものはどのようなものか
(例/どんな暮らしがしたいのか、そのためにはどんな家が理想なのか)

について考え、具体的なイメージがついてきたら、今度は少し突っ込んで、住み替え(売却)完了までのおよそのスケジュール(期限)について考えてみましょう。たとえば、子どもの進学に合わせて3月までに新居への引越しを実現させよう、といったように、いつまでにどうしたいか、という具体的な目標を立てると、今すべきことが明確になります。

ローンの残債・預貯金額など、現段階の経済状況を把握しよう

新しい住まいへの具体的なイメージが膨らんできたら、今度はちょっと冷静になって現時点での経済状況を把握してみましょう。まず確認したいのが、売却を考えている住まいのローンが残っているかどうか。残債がある場合は、その額がいくらなのかを把握することも忘れずに。

次に買い替えを考えているなら、そのために使える預貯金はいくらあるのかも洗い出してみましょう。さらに、現在のローンの支払額に余裕があるのかなどを目安に、新しく組むローンの返済額の上限をいくらに設定したらいいのかなども確認します。

ローン残債と買い替えに使える預貯金額が同程度なら、売却分をすべて新しい住まいの購入にまわすことができるので、買い替えは十分可能だと考えられます。しかし、ローンの残債がかなり残っている場合は、買い替えが可能かどうか、一度、金融機関に相談してみることをオススメします。ローンがかなり残っている場合でも、買い替えできるケースは少なくなくありません。あきらめる前に銀行などの専門機関に相談し、情報収集をしましょう。

条件の整理と経済面の現状把握がしっかりできたら、準備完了! STEP2以降はいよいよ具体的な活動に入ります。

知っておきたい豆知識1 売却にかかる諸費用&税金にはどんなものがあるの?

住まいを売る場合でも、さまざまな諸費用はかかります。以下は、売却時に必要になる諸費用&税金の目安です。

  • 仲介手数料:ほとんどのケースで発生し、しかも高額になることが多いのが不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料の相場は、「売買代金×3%+6万円(消費税別)」が一般的といわれていますが、不動産会社によっても異なるので、媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。
  • 測量費用:地積を確定するための測量費用です。一般的な整形地で高低差もなく、境界標復元の必要もない場合、10万?20万円程度が相場となっています。
  • 抵当権抹消費用:ローンの残債がある場合は抵当権抹消費用が必要です。費用の目安は、抵当権1本につき1万5000円程度が相場です。
  • 各種税金:売却に伴う利益にかかる所得税や住民税も必要です。細かいところでは、契約書に貼る印紙税(売買金額により異なる)などがあります。

売却額から、諸費用・税金を差し引いた金額が手取り額となるので、不動産会社や管轄の税務署等に問い合わせてあらかじめ必要経費&税金を割り出しておくことが大切です。

Step2 査定を依頼しよう

売却に関してはここからが本番。
売却を考えている住まいがいくらで売れそうなのかが分かれば、買い替え先の価格を含めた全体の予算が見えてきます。
早速、査定について勉強してみましょう。

ポイントはここ!
  • 売りたい住まいの売却価格と、新しい住まいの販売価格の相場観はつかめていますか?
  • 適正な査定価格を割り出すために複数の不動産会社に査定依頼をしていますか?

現在の住まいはいくらで売れる?

住まいの売却でもっとも気になるのは、やっぱり「いくらで売れるのか」ということ。実際の金額は不動産会社に査定してもらいますが、事前にインターネットや住宅情報誌等で情報を手に入れ、売却価格のめどをつけておきましょう。売却を考えている住まいがあるエリアで売りに出されている物件価格を参考にしたり、今の住まいの想定売却価格を調べられるシステムを利用すれば、簡単に相場観をつかむことができます。全く知識がない状態で不動産会社に売却の相談をしに行くのは、不安なものです。その点、あらかじめ下調べしておけば、出された査定価格について質問することもでき、分からないがゆえにすべてが不動産会社任せになってしまう心配もありません。

さらに、買い替えを希望している場合は、買い替え先となる新しい住まい候補の相場もつかんでおきたいもの。希望エリアで条件を満たす住まいがだいたいいくらなのか。売却価格の下調べと同様、インターネットや住宅情報誌を活用して相場観をつかんでおくことは大切です。

売却価格、購入価格の価格帯がある程度つかめれば、およその資金計画が立てられるので、まずは情報をチェックしてみましょう。

査定は複数の不動産会社に依頼するのが◎

インターネットや住宅情報誌等を使って自分で調べることは、もうひとつ大切な意味を持っています。それは査定を依頼する不動産会社を選ぶための判断材料になるということ。特定地域での実績があるところもあれば、マンションの販売に強い会社、一戸建てに強い会社など、不動産会社にも特徴があります。どの不動産会社に査定を依頼するのか、たくさんの不動産会社から数社に絞り込むためにも、住宅情報誌などでどんな物件を扱っているのかを調べたり、不動産会社のホームページで販売中の中古物件情報や買い替えのためのバックアップシステムの説明、営業所単位のスタッフ紹介などに目を通し、情報収集することをオススメします。

「査定」とは、不動産会社が現在の市況と照らし合わせ、過去の成約事例など多彩なデータをもとに「売れる価格」を割り出すこと。買い替え計画に対して積極的な提案かどうか、情報が見やすく整理されているかなどをチェックしてみるのもいいでしょう。

さて、実際に査定を依頼する場合は、より正確に”いくらで売れるのか”を知るためにも、複数の会社に依頼するようにしましょう。査定の材料などは不動産会社によって少しずつ異なります。しかし、不動産会社によって査定価格に多少のブレはあっても、極端な差がつくことはほとんどありません。もし、1社だけ何百万円も高い査定価格を提示してくるところがあった場合は、喜んでうのみにするのではなく、冷静な判断が必要です。ちなみに、極端に高い査定価格を提示してくる不動産会社の中には、媒介契約を取りたいがために無理をしていたり、実は正確な査定ができるだけのデータを持っていないケースもあります。そういった不動産会社に売却を依頼してしまうと、売り出したものの買い手がつかない、そもそも販売活動がずさん、といったトラブルに巻き込まれることも考えられます。目先の条件ばかりではなく、信頼できる業者かどうかの見極めも肝心です。

知っておきたい豆知識2 住まいの査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類がある

査定方法は「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定」の2種類の方法があります。簡易査定(机上査定)は、近隣の売り出し事例や成約事例、公示地価といった基礎データをもとに、文字通り机上で行う査定のことです。現地確認の手間がない分、スピーディーな回答が得られますが、おおよその価格のため、実際の価格との誤差が生じる可能性があります。

一方、訪問査定は、簡易査定のもとになる「基礎データ」と、不動産会社の担当者が現地を訪問して得た「現地の状況」の2つの側面から査定を行う方法です。建物や敷地の状況を見た詳細な報告をもとに査定価格を算出するため、信用性の高い価格を提示してもらえるのがメリット。買い替えを決意し、具体的に売却に向けて動き出したい、リフォームなどを施して住まいの市場価値を上げる努力をしている物件の売却を考えているなら、訪問査定を選択することをおすすめします。

2009年8月19日
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