マイホームの予算の決め方。住宅資金(現金)と住宅ローンから考えよう/住まいのお金・制度のマニュアル#5

最終更新日 2023年12月18日
マイホームの予算の決め方。住宅資金(現金)と住宅ローンから考えよう/住まいのお金・制度のマニュアル#5
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購入予算とは、家計に無理なく「買える価格」のこと。家の購入や新築、リフォーム時に支払える「現金の額」と「住宅ローン借入額」を決め、それをもとに購入予算を計算する方法を紹介しよう。

STEP1 家の購入時に使う現金(住宅資金)の金額を決める

貯蓄のうち「入居費用」「生活予備費」などは手元に残す

家の購入や新築、リフォームのために貯蓄をすべて使ってしまうと、新居への引越し代など「入居費用」が出せないし、家族の病気やケガ・災害など万が一の事態にも備えられない。将来も安心して暮らすなら、「住宅資金」は、貯蓄から「家の購入後に備えるお金」を差し引いた額にしておこう。

■将来も安心な「住宅購入資金」の計算方法
将来も安心な「住宅購入資金」の計算方法

(1)入居費用……物件の種類や規模によって異なるが、一般的な新築住宅で、カーテンや照明器具など必要最低限の家具購入の場合は、50万円程度が目安となる。
(2)生活予備費……病気やケガ、災害時など万が一の事態に備える資金。会社員なら生活費の3カ月~半年分を目安に貯蓄を残しておこう。
(3)将来のための貯蓄……「教育費の貯蓄」「車の購入資金」など将来に備える貯蓄をしている人は、その分は使わずとっておこう。

STEP2  住宅ローン借入額は、「返せる額」から考える

一般的に安心といわれる「毎月返済額」はいくら?

住宅ローン返済額は、一般的に「年収負担率(※1)25%以内なら安心」といわれている。そこで、この安心ラインを毎月返済額に換算し、借入額も試算してみた(下例)。年収に合う毎月返済額を見て、家計に負担をかけずに返済できるか考えてみよう。
※1 年収負担率=年間返済額が年収に占める割合のこと

■年収負担率25%の毎月返済額と借入額の例
  • 年収 400万円 →毎月返済額 約 8.3万円→借入額2637万円
  • 年収 600万円 →毎月返済額 12.5万円→借入額3956万円
  • 年収 800万円 →毎月返済額 約16.7万円→借入額5274万円
  • 年収1000万円 →毎月返済額 約20.8万円→借入額6593万円

【計算方法】毎月返済額=年収×25%(年収負担率)÷12カ月。ボーナス時加算なしの場合。借入額は金利1.7%、35年返済として試算

この例を見て、「こんなに返せない」または「もっと返せる」と感じる人も多いはず。同じ年収でも家族の人数やライフスタイルにより、返済できる額はそれぞれ違うから当然だ。そこで次は、家計に合った無理のない返済額を決める方法を紹介しよう。

家計に合った「毎月返済額」を考えよう

家計簿をつけるなど家計管理をしっかりしていれば、家計に合った返済額を決めるのは比較的簡単だ。そうでない人は、家賃など今の住居費と、購入後にかかる「ローン返済以外の住居費」をもとに毎月返済額を考えよう。

■今の住居費をもとにした毎月返済額の計算例
今の住居費をもとにした毎月返済額の計算例

(1)積立貯蓄……家を買うために積立貯蓄などをしている人は、家の購入後、一部を返済に回せないか考えてみよう。
(2)管理費等……マンションは毎月、管理費や修繕積立金などを支払う(目安/毎月2万円)
(3)固定資産税等……家を買うと毎年、固定資産税や都市計画税がかかる(目安/年間10万~20万円台)。この分はボーナスから払う方法もある。
注)(2)(3)の金額は物件によって大きく違うので現地見学時に必ず確かめよう。

無理のない毎月返済額から借入可能額をチェック

毎月返済額が決まったら下の表で借入可能額をチェックしよう。
下表では、住宅ローンの2タイプの金利例から借入額を試算している。「金利1.7%」は、返済期間中の金利が決まっている全期間固定型タイプの金利例。「金利0.475%」は返済期間中、定期的に金利が見直される変動型タイプの金利例だ。

毎月返済額 借入額
固定金利1.7% 変動金利0.475%
6万円 1899万円 2322万円
8万円 2532万円 3096万円
10万円 3165万円 3870万円
12万円 3797万円 4644万円
14万円 4430万円 5418万円
16万円 5063万円 6192万円
18万円 5696万円 6966万円
20万円 6329万円 7740万円
借入額は35年返済(ボーナス時加算無し)として試算

表記されていない返済額や金利、返済期間での借入額が知りたいなら → 家の買える額シミュレーション
金利や返済期間について詳しく知りたいなら → 住宅ローンの情報

STEP3 住宅資金と住宅ローン借入額から「買える価格」を計算

「買える価格」の計算方法

「買える価格」を計算する前に、家の購入、新築、リフォームに必要なお金について確認しよう。下の図は、家の購入に必要なお金の例。家の新築やリフォームも、住宅ローンを利用する場合は「工事代金」のほか諸費用や工事完成後の維持費がかかる。

■必要なお金の全体図
購入にかかるお金+購入後にかかるお金

図を見て分かるとおり、先に決めた「(3)住宅資金(購入時にかかるお金)」と「(2)住宅ローン借入額」を足して、そこから「(1)購入諸費用」を除けば「(4)物件価格」、つまり「買える価格」が計算できる。
※家の新築やリフォームでは、図の「物件価格」が「工事代金」に当たる

「(1)購入諸費用」は家の種類によって異なり、新築マンションは物件価格の3%~5%、中古マンションは5%~8%、一戸建ては6%~10%が目安となるため、「買える価格」の計算式は次のような割り算になる。さっそく計算してみよう。

■「買える価格」、「頭金」、「購入諸費用」の目安が分かる計算式
「買える価格」、「頭金」、「購入諸費用」の目安が分かる計算式

【計算例】
住宅ローン借入額4000万円、住宅資金600万円、新築マンションを買うつもりで、購入諸費用を価格の4%とする場合は、次のような計算になる。
・買える価格
(4000万円+600万円)÷1.04=約4420万円
・頭金(買える価格-住宅ローン借入額)
4420万円 -4000万円=420万円
・購入諸費用 (住宅資金-頭金)
600万円-420万円=180万円

※購入諸費用は、物件の床面積(専有面積)や築年数、また住宅ローンの借入額などによって異なるため、上記の目安とは金額が異なることもある。また、購入諸費用分も融資可能な住宅ローン商品もある

土地を買って家を建てるなら「購入予算=土地代+工事代金」に

土地を買って家(注文住宅)を建てるときは「土地代」と「工事代金」の合計額が購入予算内におさまるように計画しよう。中古住宅を買ってリフォームするときも同様、「中古住宅の代金」と「リフォーム費用」が予算内におさまるようにしよう。

住宅ローンシミュレーションを使ってみよう

住宅ローンは、金融機関によって金利やサービスが異なる。また、同じ返済額でも返済期間によって借入額が違ってくる。当記事では金利1.7%、返済期間35年を例に購入予算を試算しているが、他の金利や返済期間で計算する場合は、SUUMOの「住宅ローンシミュレーション」を利用しよう。

住宅ローンシミュレーション

住まいのお金・制度のマニュアル
  1. 5-1. 家を買う・購入手続きと費用
  2. 新築住宅を買うときの購入手続き、費用と支払時期を解説
  3. 中古住宅を買うときの購入手続き、費用と支払時期を解説
  4. 土地を買って家を建てるときにかかる費用と支払時期を解説
  5. 家のリフォーム・増改築の流れ、かかる費用と支払時期を解説
  6. 5-2. 家を買う予算(購入予算)を決めておこう
  7. マイホームの予算の決め方。住宅資金(現金)と住宅ローンから考えよう
  8. 家が高くて買えないときはどうする?購入予算の見直しポイントを解説
  9. 5-3. 住宅ローン、銀行の選び方・選択方法
  10. 住宅ローンは金利タイプに注意!固定型・固定期間選択型・全期間固定型の特徴
  11. 住宅ローンの種類とは?民間ローン、【フラット35】などの特徴を解説
  12. 融資実行日、決済日など、住宅ローンのチェックポイントを解説
  13. 5-4. 住宅に関する資金計画の立て方
  14. 住宅ローンの資金計画。返済額、金利タイプ、返済期間、住宅資金から考えよう
  15. 3000万の住宅ローンはどう返す? 利息・金利・期間から返済計画を建てよう
  16. 5-5. マイホーム・住宅購入後にかかるお金と節約テクニック
  17. 住宅ローン返済、固定資産税、都市計画税など住宅購入後にかかるお金
  18. 住宅ローンの繰り上げ返済とは。仕組みや事例を解説
  19. 住宅ローン控除のための確定申告とは。申告期間や流れ、必要書類など
  20. 5-6. 家を買う・購入する前に知っておきたい住まい関連の諸制度
  21. 印紙税とは。不動産売買契約や金銭消費貸借契約(ローン契約)時の注意点
  22. 登録免許税とは。課税対象や税率、軽減措置の要件について解説
  23. 不動産取得税とは。税額の計算方法や軽減措置の要件について解説
  24. 固定資産税・都市計画税とは。小規模住宅用地や一般住宅用地の軽減措置を解説
  25. 住宅購入時の消費税のポイント。課税されるのは建物部分、軽減措置を解説
  26. 住宅ローン控除とすまい給付金を解説。要件や手続き、控除率・限度額など
  27. 住宅購入資金の贈与のポイント。非課税枠の金額と要件、相続時精算課税など
  28. 買い替え時に使える、譲渡損失の繰越控除とは。住宅ローン控除との併用も
  29. 長期優良住宅とは。認定基準の概要、住宅ローン控除などの優遇措置を解説
  30. 低炭素住宅とグリーン住宅ポイント制度・次世代住宅ポイント制度とは
  31. リフォームで受けられる減税。リフォーム促進税制、住宅ローン減税など解説
  32. 定期借地権とは。地代・敷金・権利金・解体準備費用などのコストを解説
  33. リフォーム瑕疵保険とは。保険加入の流れや支払い対象などを解説
  34. 既存住宅売買瑕疵保険とは。保険加入の流れや支払い対象などを解説
  35. 瑕疵担保責任とは。契約不適合責任との違い、新築・中古それぞれの注意点
  36. 環境性能表示制度とは。評価項目や自治体ごとの独自制度を解説
  37. 住宅性能評価書とは。評価を受ける流れや評価されるメリットを解説
  38. 【フラット35】リノベなど、中古住宅購入+リフォームができる住宅ローン
  39. 【フラット35】Sとは。プラン・金利や利用できる住宅の性能基準を解説
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