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申し込みから契約までの流れ

重要事項説明書の注意ポイント
重要事項説明の注意点
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重要事項説明は、「購入する物件」と「売買契約の条件」についての細かい(しかし大切な)事項の説明のことで、売買契約の前に必ず行われる。購入後に後悔しないためにも、きちんと確認していこう。

「重要事項説明書」の読み方

事前に書類のコピーをもらい、読み込んでおこう

重要事項説明では「重要事項説明書」が渡され、宅地建物取引主任者によってその書類内容の説明が行われる。しかし、不動産や法律の専門用語が並ぶため、一度で理解するのは難しいことも。重要事項説明が売買契約の直前になる場合は、必ず事前に書類のコピーを受け取り、細かいところまで読んでおこう。重要事項説明時には、不明点を遠慮なく質問して、納得してから売買契約に進むことが大切だ。
なお、宅地建物取引主任者は、重要事項説明に入る前に主任者証を提示して、自分が有資格者であることを示さなければならない決まりがある。提示がないときは、念のため一声かけて確認させてもらおう。

重要事項説明の各項目チェックポイントを見ていこう

以下に、重要事項説明の各項目と、注意しておきたいポイントをまとめてみた。きちんとチェックしておかないと、後々トラブルになることも多いので、自分の書類をチェックしながら、問題と感じることはないか、意味の分からないことはないか、じっくり確認しておこう。

■対象物件の確認

分類 主な内容 チェックポイントや注意事項
物件について ●対象となる物件の所在地住所や面積など
●登記簿に記載されている項目
●パンフレットと実際の面積などに食い違いがないか
●抵当権が設定されている場合は、抹消される時期を確認し、契約書に明記してもらう
●「仮登記」という設定がある場合も注意。そのままだと物件を所有できなくなる可能性も
法令上の制限について ●用途地域や建ぺい率など、各種の法令に基づく制限事項 ●住宅を建てられない区域になっていないかを確認
●購入する家の周辺の土地の「用途地域」は何か、その地域にはどんな建物が建てられるのか、具体的に確認
●(主に一戸建て・土地)その土地に建てられる「建物の高さや面積」などに関する法基準を確認
●建て替えや増改築の際の制限がないか
土地と道路の関係について(主に一戸建て・土地) ●敷地に接する道路の幅と、道路と敷地が接する面の長さ
●私道負担に関する項目
●敷地が接する道路の幅が4m未満の場合はセットバックが必要
●道路と敷地が2m以上接していないと建物は建てられない
●敷地が私道にしか接していない場合、「道路位置指定」を受けていないと建物は建てられない
●私道は敷地にならないので、建ぺい率・容積率の計算には含められない
インフラの整備について(主に一戸建て・土地) ●水道・電気・ガスの供給や、排水の施設について ●排水が公共下水道でない場合、下水をどのように処理するか
●供給施設が未整備の場合は、いつまでに誰が整備し、工事費負担があるか
●負担金がある場合は、何にいくら必要か
敷地や建物の状態について ●敷地の形状や、建物の構造・仕様(未完成の場合は、完成予定の内容)についての説明 ●(一戸建て・土地)道路からの高さ、傾斜の有無、排水施設の状態など
●(建物未完成の新築)パンフレットや図面集を確認し、気になるところがないか
●(中古物件)「付帯設備表」と「物件状況確認書」が渡される。それを見ながら、過去に雨漏りが起きていないかなど、建物の現状について確認
共用部分について
(マンション)
●管理形態や委託先、管理費、修繕積立金の説明
●共用部分の範囲や使用方法
●専用使用権について
●管理費、修繕積立金の金額を確認
●中古マンション契約の場合、売主が管理費や修繕積立金を滞納していないかチェックし、ある場合はどう対応するか確認。また、大規模修繕計画や、管理規約についても見ておきたい
●駐車場などを使用する場合は、使用できる人を決める方法や、金額もチェック

■契約条件の確認

分類 主な内容 チェックポイント
代金以外に必要な金銭について ●契約時の手付金等 ●それぞれの目的や、必要な金額を確認
●手付金等については、保全措置の有無や保全方法などを確認
契約解除について ●手付解除について ●買主からは手付の放棄、売主からは手付の倍返しで契約を解除できるとする場合が多い
●契約違反による解除について ●売主が期日までに建物を引き渡さない、買主が期日までに代金を支払わないなどの場合は、契約解除とともに違約金を請求できる場合が多い
●違約金の金額も規定される(売買代金の2割以内)
●新築マンションの場合、解除したときのオプションの扱いもチェック
●ローン特約による解除について ●利用予定の住宅ローンについて、取扱金融機関名や、借入・返済内容の詳細まできちんと明示されているか確認
●ローン特約は「予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合は、ペナルティなしに契約を解除できる」という特約。特約の記述がない場合、なぜ特約が付けられないか聞いておこう
供託や保険加入について ●供託所などについて
●瑕疵担保責任の履行のための措置について
払えるようにするための措置を確認
「その他」または「承認事項」など ●そのほか、購入者が事前に知っておくべき内容が列記される ●工場や墓地などの周辺の嫌悪施設についてや生活上のルール、判明している設備不備についてなど、内容は多岐にわたる
●例えば、「向いや隣りの空き地に、高い建物が建つ計画はないか」など、気になる事はここで最終確認しておこう

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