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売却依頼をする会社の選び方

媒介契約の3つの種類と各ポイント
媒介契約の3つの種類と各ポイント
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所有するマンションや土地の売却を依頼する不動産会社が決まったら、売却活動をしてもらうための媒介契約を結ぶ。この媒介契約には3つのタイプがあるので、それぞれのポイントを理解しよう。

売主と不動産会社との約束事を書面化

多くの不動産会社が標準媒介契約約款を雛形としている

媒介契約とは、売却や購入を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事のことだ。国土交通省では標準媒介契約約款(以下、約款)を策定しており、多くの不動産会社はこの約款を雛形に媒介契約書を作成している。

媒介契約で確認しておきたいのは、主に次の6点だ。

(1)媒介契約の種類
(2)指定流通機構への登録に関すること
(3)売主への業務報告に関すること
(4)契約の有効期間
(5)報酬に関すること
(6)違約金や費用償還の請求に関すること

宅地建物取引業法(以下、業法)の規定と約款の内容は異なる点があるが、以下からは約款の内容に沿ってそれぞれのポイントをみていこう。

媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類

契約できる不動産会社の数と、自分で買主を見つけられるかの違い

媒介契約の種類には「一般媒介契約」(以下、一般)、「専任媒介契約」(以下、専任)、「専属専任媒介契約」(以下、専属専任)の3つがある。大きな違いは、一般が複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのに対し、専任と専属専任は1社としか契約できない点だ。

また、売主が自分で見つけた買主と売買契約を締結できるかどうかの違いもある。一般と専任はこの「自己発見取引」が可能だが、専属専任ではできないこととなっている。

指定流通機構に物件情報を登録する

専任は7日以内、専属専任は5日以内の登録を義務付け

不動産会社は媒介契約を結ぶと、まず手持ちの顧客リストへの連絡やチラシの作成など、自力で買主を探す場合が多い。自分で買主を見つけられれば、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう「両手取引」が可能になるからだ(詳しくは「不動産売却の依頼の仕方を知ろう」を参照)

だが、自分で買主を見つけるのには限界があるので、ほかの不動産会社にも広く物件情報を知らせるために「指定流通機構(レインズ)」というネットワークが用意されている。指定流通機構に物件情報を登録すればすべての不動産会社が情報をチェックできるので、それだけ早く買主を見つけられることが期待できるのだ。

媒介契約では、一般の場合は指定流通機構への登録が任意となっているが、専任と専属専任は一定期間内の登録が義務付けられている。一定期間とは、媒介契約の締結日の翌日から専任が7営業日以内、専属専任が5営業日以内だ。不動産会社が指定流通機構に物件情報を登録したときは、登録済証を売主に交付することになっている。

不動産会社が売主に業務報告する

専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上報告

媒介契約では売主への業務報告についても定めている。一般の場合は特に定めはないが、専任と専属専任の場合は一定の頻度で文書または電子メールによる報告(業法では口頭でも可能)が義務付けられる。一定の頻度とは、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上だ。

契約の有効期間は3カ月以内

売主からの申し出で契約の更新も可能

媒介契約の有効期間については、一般の場合は法律(宅地建物取引業法)による規定はないが、約款では3カ月以内と定めている。また専任と専属専任については法律でも約款でも3カ月以内と定めがある。

有効期間の更新については売主から申し出があれば可能としている。つまり、自動更新はできない(業法では一般のみ自動更新が可能)ということだ。更新後の有効期間は3カ月以内と定められている。

これらの媒介契約の種類による違いをまとめたのが以下の図表だ。

仲介手数料の支払い時期は協議して決める

ローン特約で白紙解約なら手数料は戻る

不動産会社への報酬、つまり仲介手数料については、買主が見つかって売買契約が成立したときに不動産会社から売主に請求できることになっている。具体的な支払い時期は協議して決めるが、売買契約成立時と物件の引き渡し時に半額ずつ支払うケースが多い(詳しくは「売却時の仲介手数料とは?いくらかかる?」を参照)。

なお、売買契約の際に買主が住宅ローンを借りられない場合は契約を白紙に戻すという「ローン特約」を付けている場合で、実際にローンが借りられず契約が解除された場合は、不動産会社はすでに受け取った仲介手数料の全額を(利子は付けず)売主に返還することとなっている。

不動産会社による違約金や費用請求のルール

売主が契約に違反した場合に違約金が請求される

売主が契約に違反して売買契約を締結した場合は、不動産会社が仲介手数料に相当する違約金の支払いを請求できるとしている。具体的には以下のケースだ。

●専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して売買契約を成立させた場合
●専属専任で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合

契約解除で費用が請求されるケースも

専任または専属専任の契約の有効期間中に、不動産会社の責任によらない理由によって契約が解除された場合は、不動産会社は依頼主に仲介手数料の範囲内で以下の費用を請求できる場合がある。

●現地調査費用(交通費や写真代など)
●権利関係調査費用(交通費や謄本代など)
●販売活動費用(広告費、通信費、現地案内の交通費など)
●契約交渉費用(交通費など)

また、一般の場合に売主が契約の相手方の不動産会社以外が見つけた買主と売買契約をし、その事実を相手方に通知しなかった場合は、相手方の不動産会社は売買契約成立後に善意で行った事務処理費用を請求できる。

3種類の契約のどれにするかは売主が選べる

専任や専属専任なら全力で買主を探してもらえそう

3種類ある媒介契約のうちどのタイプで契約するかは、売主が不動産会社と話し合って決めることができる。それぞれに一長一短があるが、専任や専属専任は1社にしか依頼できず、不動産会社に課せられた義務が重いこともあり、全力を挙げて買主を探してくれるケースが多いだろう。不動産会社としても、売買契約が成立すれば確実に仲介手数料がもらえるので、専任または専属専任を勧めてくるのが通常と考えらえる。

一般なら複数の不動産会社が競ってくれるケースも

一方で一般の場合でも、複数の不動産会社に依頼できるので買主を見つける機会が広がることが期待できる。不動産会社同士が競い合って、有利な条件で売却できるケースもありそうだ。だが、複数の不動産会社と連絡を取り合うなど、ダンドリが複雑になることも考慮すべきだろう。

実際にどのタイプの契約を選ぶかは、売却したい時期までの余裕期間や、希望する売却価格などに応じて決めるようにするといいだろう。

【お話を伺った方】
不動産アカデミー代表・中村喜久夫さん
宅地建物取引士の法定講習講師や宅建試験の指導のほか、企業向けの研修も手がける。著書に『スッキリわかる宅建士』(TAC)、『不動産広告表示の実務』(週刊住宅)などがある。明海大学不動産学部特任准教授、不動産鑑定士

構成・取材・文/大森広司

最終更新日:2018年1月11日

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