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売買契約の流れと注意点

不動産売却時の瑕疵担保責任について
不動産売却時の瑕疵担保責任について
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売却したマンションや戸建などの不動産に、万が一欠陥が見つかったときに、売主は瑕疵担保責任を負わなければならない場合がある。売買契約のなかでも重要なポイントなのでしっかり理解しておこう。

売主が負わなければならない瑕疵担保責任とは

買主が確認できなかった欠陥に対して責任を負う

不動産を売却したあとで、その不動産に万が一欠陥が見つかったら、原則として売主は瑕疵担保責任を負わなければならない。瑕疵(かし)とは雨漏りやシロアリ被害といった物件の欠陥のことで、瑕疵担保責任の対象となるのは買主が注意しても確認できなかった「隠れた瑕疵」だ。

売主が負わなければならない瑕疵担保責任は、物件を補修したり損害賠償に応じたりすることだ。欠陥が重大で補修しても住めないような場合は、契約の解除を求められることもある。

責任を負う期間は引き渡しから2~3カ月が一般的

民法の原則では、買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならないとしている。しかし建物の欠陥はそれがもともとあった瑕疵によるものなのか、経年劣化によるものなのか、判別が難しい場合が多い。民法の原則どおりだと引き渡しから何年経っていても、買主が気づけば賠償などを請求できることになり、売主に過大な責任を負わせることになってしまう。

そこで個人が売主の場合の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を2~3カ月程度に定めるケースがほとんどだ。なお、売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間を2年以上としなければならない。

売主の過大な負担を保険でカバー

瑕疵担保責任を問わない契約もある

たとえ2~3カ月でも、その間に隠れた瑕疵が発覚したら、売主は大きな負担を負うことになる。そのため、売主と買主の合意により、売主の瑕疵担保責任を問わないとして契約を交わすケースもある。だがその場合は瑕疵が発覚した場合の負担を買主が負うことになり、不安に思う場合もあるだろう。

瑕疵が見つかったら保険金が支払われる

そこで売主の瑕疵担保責任を保険でカバーできるようにしたのが「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」だ。これは住宅瑕疵担保責任保険法人が扱う保険商品で、売主(買主からのケースもある)が検査機関に検査を依頼することにより、瑕疵担保責任に伴う負担が保険金で支払われるというもの。

保険の対象となるのは住宅の柱や壁などの「構造耐力上主要な部分」や窓や屋根などの「雨水の浸入を防止する部分」などで、保険期間は5年間または1年間となる。保険金の支払い対象となる費用は、補修費用や調査費用、転居・仮住まい費用などで、支払限度額は500万円または1000万円だ。

不動産会社独自の保証サービスもある

引き渡しから2年間の補修費用を保証

また、不動産会社によっては独自に保証サービスを扱っているケースもある。これは建物に瑕疵が見つかった場合に、引き渡しから一定期間は補修費用を不動産会社が負担するものだ。

保証サービスの詳細は不動産会社によって異なるが、保証期間は2年のケースが多い。引き渡しから3カ月程度は売主の瑕疵担保責任を保証し、その後の期間は買主の補修費用負担のリスクを保証する形となる。保証の限度額は200万~500万円程度が一般的だ。

不動産を売却するときは、こうした保険商品や保証サービスの活用を検討してもいいだろう。

【監修】
不動産アカデミー代表・中村喜久夫さん
宅地建物取引士の法定講習講師や宅建試験の指導のほか、企業向けの研修も手がける。著書に『スッキリわかる宅建士』(TAC)、『不動産広告表示の実務』(週刊住宅)などがある。明海大学不動産学部特任准教授、不動産鑑定士

構成・取材・文/大森広司

最終更新日:2018年1月11日

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